על רקע היום הסוער: ההתחדשות העירונית מול הריבית

נתן אלנתן יו"ר מטה התכנון הלאומי בכנס פסגת ההתחדשות 2023 | צילום: eclipse media

כנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן מתנהל היום, יום ב' ה-27/3/23, במלון דייוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב על רקע היום הפוליטי הסוער.

מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, התייחס בדבריו למשבר הדיור: ״עד לפני שלושה חודשים מדד מחירי הדירות הצביע על עלייה שנתית של כ-20% – שיא של כ-12 שנים. בשלושת החודשים האחרונים עלו במצטבר מחירי הדירות בקצב שנתי של כ-2% בלבד. מגמת ההתמתנות בביצועי השוק נובעת הן מסביבת הריבית והן מפסיכולוגיה של ציפייה בציבור לירידות מחירים לאור נתוני המאקרו. ההאטה המתמשכת בפעילות שוק הדיור עלולה להקשות על עלייה מחודשת בהתחלות הבנייה ברבעונים הקרובים. מכיוון שככל הנראה הביקוש לדירות ימשיך להיות גבוה מההיצע, ניתן להעריך שכבר בתחילת השנה הבאה מחירי הדירות עשויים לשוב ולעלות.

״את הפער המתמיד שקיים בישראל בין הביקוש להיצע, יש לפתור בפתרון יסודי ובר קיימא, ולשם כך נדרשת התייחסות והתגייסות של כל הגורמים הרלבנטיים יחדיו – על הממשלה להכריז על משבר הדיור כנושא חירום ברמה הלאומית ולגבש תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח. יש להרחיב את הבנייה גם בנגב וגם בצפון, להשקיע בתשתיות חיונית, לקצר את ההליכים הבירוקרטיים. מצב שבו תהליך קבלת היתרי בנייה לוקח בממוצע 4 שנים הוא בלתי נסבל, העלות הזו מתגלגלת לכיסם של רוכשי הדירות״.

הרישוי במצב קשה יותר מהתכנון

נתן אלנתן יו"ר המטה הלאומי החדש סיפק לא מעט כותרות מעניינות בשיחה עם עורך מרכז הנדל"ן, העיתונאי נמרוד בוסו. אלנתן נשאל בנוגע לעתידה של תמ"א 38 ואמר כי "יש כבר מתווה מוסדר שצריך רק להציג אותו ונציג אותו אחרי פסח בפני הממשלה. זה לא סוד שתמ"א 38 היא לא הפתרון הטוב ביותר לחיזוק בניינים. יש כיום במערכת התכנון כבר כמה חלופות שלא מעט רשויות פועלות על פיהן, אם מדובר בחלופת שקד שנכנסה לתוקף או קידום תוכניות לפי סעיף 23 או 64 לחוק ולא מעט עיריות נכנסו לתהליך של הכנת תכנית לפי סעיפים אלה".

אלנתן הציג את החלטת מטה התכנון – "לא נאריך את התמ"א והיא תסתיים ב 1.10.23. רשויות שכן מקדמות תוכניות, יקבלו ארכה מסוימת אם יגישו תכנית לפי סעיף 23 עד ה 1.2.24 והתמ"א ביישובים שלהם תוארך. רשות שלא תגיש תכנית עד ה 1.2.24 התמ"א תתבטל אצלה ב-28.2.24. המשמעות היא שבתוך עשרה חודשים צריך להגיש תכנית אם לא כן התמ"א מתפוגגת. מבדיקה שעשינו עם הרשות להתחדשות עירונית נאמר לנו שעד ה 1.2 הרשויות אמורות להספיק להגיש תכניות שהתהליך שלהן כבר החל ומי שלא יספיק, יצטרך לפעול לפי חלופות אחרות שיש בנמצא".

בנוגע לחלופת שקד אמר כי "החוק אושר כבר ומי שרוצה להגיש תכנית לפי חלופת שקד יכול להגיש. הדבר שעדיין לא אושר זה התקנות שמכוחן אשר להוציא הוראות והיתר בפעם אחת אני מאמין שבעוד חודש התקנות יאושרו ובמקביל אנו עובדים על תוספת בניה לפי חלופת שקד וזה ייקח עוד כמה חודשים".

בוסו שאל את אלנתן על הזמן הארוך שלוקח להוציא היתרי בנייה, כ-4 שנים בממוצע. לדברי אלנתן, "אני לקחתי על עצמי את זה כמשימה הרבה יותר מהתכנון – כי הוא עובד  – צריך יותר מכל לטפל בנושא הרישוי, כי שם יש משבר. כבר בחוק ההסדרים הקרוב יש לנו תיקון חוק שנאפשר במסגרתו לתקן את התקנות של חישוב השטחים. אנחנו רוצים לאחד את השטחים העיקריים ושטחי השירות על מנת להקל על העבודה של בודקי התוכניות. זה לוקח בערך 80 אחוז מזמן הבדיקה. בשנה הקרובה תהיה עבודה מאוד רצינית בהיתרי הבניה".

על הפריפריה הרחוקה והסכנה לרעידות אדמה אמר אלנתן כי "אין ספק שאזור הפריפריה הרחוקה לא בתוכניות. הממשלה צריכה להכניס את היד לכיס ולחזק את הבניינים בפריפריה. או שהמדינה תיתן תמריצים משמעותיים ליזמים, אין פתרון אחר. השוק הפרטי יכול לפתור את הבעיה במרכז או בפריפריה הקרובה אבל אני מקווה שבפריפריה הרחוקה הממשלה  באמת תכניס את היד לכיס ותפתור את הבעיות שם".

 תמרור אזהרה ענקי

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, אמר כי "האירוע שאנחנו נמצאים בתוכו איננו אירוע רגעי ואנחנו עדיין לא יודעים לעמוד על טיבו במדויק. ובכל זאת, להערכתי, היום שבו השוק יחזור לעצמו לא מאוד רחוק. אני מאמין שזה יקרה במחצית הראשונה של 2024. ברגע שהריבית תתחיל לרדת, המוני ישראלים יירדו מהגדר; הפער המלאכותי שנוצר בין עקומות הביקוש וההיצע – ייסגר; ובאופן טבעי, גם היזמים יתחילו להאיץ את הפעילות בשוק.

"אז מה לעשות עד אז? כל השחקנים בענף צריכים להתנהל בתבונה, להיות זהירים ולא לקחת סיכונים מיותרים. אבל גם, וזה אולי הכי חשוב – לחתור ליצירת שותפויות וחיבורים. נצלו את המשבר הזה כדי לצאת ממנו חזקים יותר.