פסיקה חדשה של בג"צ קובעת: העירייה אינה יכולה לחייב בהיטל השבחה עקב מתן שימוש חורג מהיתר • נקבע כי אין העירייה רשאית לחייב בהיטל השבחה עקב אישור שימוש חורג מהיתר – להבדיל מאישור שימוש חורג לזכויות המאושרות על פי תוכנית
חיים שיף 06.01.2019
היתר בניה | צילום: shutterstock פסק דין שניתן השבוע על ידי שופטי בית המשפט העליון, דפנה ברק ארז, עופר גרוסקופף ואלכס שטיין, דחה בקשת רשות ערעור שהגישה עיריית תל-אביב כנגד פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בו נקבע כי אין העירייה רשאית לחייב בהיטל השבחה עקב אישור שימוש חורג מהיתר. זאת, להבדיל מאישור שימוש חורג לזכויות המאושרות על פי תוכנית.
'ביזנעס' מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!
בית המשפט קבע למעשה, כי קיימת חשיבות שהמס שנגבה יהא מס אמת וגביית היטל השבחה בכל מקרה של אישור שימוש חורג מהיתר אינה מהווה מס אמת.
בפסק הדין נקבע כי מתן שימוש חורג מהיתר הינו אירוע במסגרתו ממומשות זכויות שקימות כבר ומשכך לא יהא זה צודק לגבות היטל השבחה בנסיבות כאמור, בהם לא נעשתה פעולה תכנונית המוסיפה על הזכויות במקרקעין.
החלטת בית המשפט התייחסה לחמישה מקרים שונים, בהם ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א שימוש חורג מהיתר (לא שימוש חורג מתוכנית). הבקשות אושרו על ידי הוועדה המקומית והיא הוציאה שומות היטל השבחה בגין עליית הערך עקב מתן השימוש חורג מהיתר (מיליוני ₪).
בתחילה נקבע בהליכים על ידי ועדת הערר כי "היתר לשימוש חורג מהיתר לא מהווה אירוע מס עצמאי, אלא, ככל היתר בניה, אירוע מימוש". בית המשפט המחוזי אימץ את החלטת ועדת הערר וקבע כי "היתר לשימוש חורג מהיתר אינו מקנה שימוש זמין יותר לזכויות, שכן הזכויות כבר זמינות ורק 'ממתינות' למימוש. כלומר, אירוע המס הוא אישור התכנית והקניית הזכויות, מתן היתר לשימוש חורג מהיתר מהווה אירוע מימוש של אותם זכויות".
השבוע כאמור, הכריע בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור שהגישה הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב ופסק, פה אחד, כי אכן שימוש חורג מהיתר הינו אירוע מימוש ולא אירוע משביח/מס לכשעצמו. דהיינו, ככל והיה כבר מימוש בדרך של מכר באותו הנכס במהלך השנים הרי שלא ניתן יהיה לגבות שוב היטל השבחה עקב מתן השימוש חורג מהיתר. הגם שכל שופטי ההרכב סברו שיש לדחות את ערעורה של העירייה וכי שימוש חורג להיתר אינו אירוע משביח/מס עצמאי הרי שנימוקי שופטי ההרכב היו שונים.
השופט שטיין, בדעת מיעוט, סבר שניתן להגיע למסקנה זו מלשון החוק ואין צורך לפרש אותה. מלשון החוק לדבריו, ניתן לקבוע שהיטל השבחה נוצר רק במקום שיש הרחבת זכויות השימוש במקרקעין ולא מימוש של זכויות קיימות כבר על פי התכנית. לעומת זאת, דעת רוב שופטי ההרכב, השופטים דפנה ברק ארז ועופר גרוסקופף הייתה שלשון החוק אינה ברורה ואין בה ביטוי לאבחנה שבין שימוש חורג מהיתר לבין שימוש חורג מתכנית. למרות האמור, הגיעו אף הם לאותה המסקנה וקבעו שעמדת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב אינה תואמת את תכלית החוק שהינה לחייב בהיטל השבחה בגין פעולות תכנוניות בלבד.
נכס נוסף שבו דן בית המשפט הוא נכס ברחוב הירקון בתל אביב, המשמש כאכסניה שהעירייה דרשה היטל השבחה בגין אישור בקשה לחידוש שימוש חורג מהיתר שהוצא במקור לבית ספר כך שניתן יהיה לעשות בנכס שימוש כאכסניה.
עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' שייצג את חברת נוף ים כחול לבן, בעלת הזכויות בנכס, טען כי חיוב בהיטל השבחה בשל מתן אישור שימוש חורג משמעותו למעשה כפל מס שכן כבר שולם היטל השבחה על ידי בעלת הזכויות במקרקעין בעת מכירת הנכס, מכירה שנעשתה בתקופת הביניים.
"מדובר בהחלטה עקרונית חשובה", אמר עו"ד אביעד שוב, "שכן עד היום עיריית תל-אביב (כמו עיריות נוספות) נהגה לדרוש תשלום היטל השבחה בכל מקרה של מתן שימוש חורג מהיתר באופן שהביא לעיתים רבות לתשלום כפול של היטל השבחה על ידי הנישום, האחד בעת מימוש המקרקעין, אז ממילא משולם היטל השבחה בגין מלוא הזכויות המאושרות לבניה במקרקעין ואילו בפעם השנייה נגבה היטל השבחה בעת הגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר הבניה שהוצא".
מעניין יהיה לראות מה יעשו אותם עשרות בעלי נכסים בעיר תל-אביב אשר שילמו לוועדה המקומית מיליונים רבים. זאת, עבור היטל השבחה בגין אישור שימוש חורג מהיתר, דבר שכאמור בית המשפט העליון פסק שמדובר במס שנדרש על ידי הוועדה המקומית שלא כדין.
