רגע לפני שימלאו למדינה 71 שנים, הצצה אל העשורים הבאים הצפויים מגלה עולם חדש של מסחר שוקק, מבני ציבור וגינות משחקים מתחת לפני האדמה • כך תיראה מדינת ישראל בשבעת העשורים הבאים • תמ"א 40, התכנית שמתחילה לצבור תאוצה • הנדל"ן מצטופף, ומתקפל לרישום רב שכבתי • סקירה מיוחדת
דוד שלומוביץ 10.05.2019
כיכר עירונית, תחנת רכבת וכביש מתחת לאזור מגורים המתוכנן ביבנה | מקור הדמיה: רמ''י חשבו על הסיטואציה הבאה. אתם קמים בבוקר, יורדים במעלית אל מתחת לאדמה ונכנסים לרחוב מסחרי תת קרקעי מואר ומאוורר כהלכה. החנויות ברחוב עדיין סגורות, אולם הרחוב מלא בהורים וילדים בדרך למתחם התת קרקעי של כלל מבני הציבור בשכונה – שם ממוקמים בתי הספר, השטיבלאך ומרכזי התעסוקה.
את אחר הצהרים הילדים מבלים בגינה ענקית שגם היא נמצאת מתחת לפני הקרקע. החשיפה לשמש תהיה משאב יקר, לפחות כמו הקרקע היום.
אם אתם יוצאים לעבודה או לקניות מחוץ לעיר תצטרכו לבחור בין לרדת קומה נוספת אל הרכב שממתין לכם בחניון הפונה אל הרחוב לתחבורה פרטית, או שמא תבחרו בתחבורה הציבורית, שנמצאת בקומה הבאה או שתעדיפו את הרכבת הקלה שמוקמה בקומה האחרונה, כלפי מטה כמובן. מעל פני הקרקע יהיו רק דירות, והרבה.
כמה דירות? היעד הלאומי שמחייב את בנייתן של 1,500,000 דירות עד 2040, מחייב חשיבה מחוץ לקופסא או במקרה של ישראל – בתוך הקרקע. כן, קראתם נכון, מיליון וחצי דירות מבקשת המדינה לבנות בעשרים השנים הקרובות. לצורך כך, המתכננים מנסים להמציא פתרונות מתחת לאדמה, לא כמטאפורה. הלכה למעשה.
החוק שעבר בסוף השנה שעברה (החוק הידוע גם בשם "חוק התלת מימד") מאפשר לראשונה רישום בעלות מקרקעין נפרד לכל שכבת קרקע.
את החוק קידמו במשותף משרד המשפטים, מחלקת ייעוץ וחקיקה, האגף לרישום והסדר מקרקעין ה'טאבו', מינהל התכנון והמרכז למיפוי ישראל. כל אלה חברו יחדיו על מנת להגביר את יכולת הניצול של הקרקע לשכבותיה: פני הקרקע, תת הקרקע, ומרחב הרום מעל הנכס – כשהפעם, רק השמים הם הגבול.
החוק הזה יקל על מימוש פרויקטים רב-שכבתיים, שכבר קיימים היום, באמצעות דיני מקרקעין חדשניים ועדכניים, ובכך יינתן תחליף לפתרונות המשפטיים המסורבלים והקשים, שבהם נאלצו להשתמש עד היום. פתרונות אלו יגבירו את הוודאות והשקיפות בעסקאות, יאפשרו ניצול אפקטיבי יותר ואופטימלי של הקרקע (באופן רב-שכבתי), ויקלו על אפשרויות הסחירות בקרקע.
איך זה יתבצע בפועל?
מרבית השימושים בחוק זה ייבואו לשימוש דווקא בהפקעות קרקע. כאשר יזם מחזיק בקרקע ומבקש לבנות, הרשות המקומית מבקשת להפקיע ממנו את הקרקע לצורך כביש, מבנה ציבור וכד'. עד היום, היזם לא היה יכול להשתמש עוד בקרקע המופקעת.
אך החוק החדש מאפשר לרשום בעלויות על חלקי קרקע כאשר העירייה תוכל לקבל את החלק העליון לצורך הכביש והיזם יוכל לבנות מעליו ומתחתיו מרכז מסחרי, חניון או כל דבר אחר שיאפשר לו להשתמש בחלקים אחרים מהקרקע המופקעת.
וכדי שהדברים יתחילו לזוז בשטח (או תחתיו), המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לעדכן את תוכנית המתאר הארצית למיגון ופיתוח המרחב התת-קרקעי בישראל. התוכנית, שתקרא תמ"א 40, תיכתב ותאושר באופן שיאשר ליזמים לפתח את תת-הקרקע באמצעות התמריצים המתאימים.
לפי פרסום ב-TheMarker, כחלק מהתקדמות המהלך, פרסם מנהל התכנון מכרז ראשון מסוגו להעמדת צוות מקצועי שיגבש את עקרונות התכנון בתת הקרקע, וימסור את המלצותיו לשינויי חקיקה שיאפשרו, בין השאר, מתן זכויות בנייה ליזמים שיקדמו בעצמם את בנייה בתת הקרקע באופן שישתלם להם כלכלית. זהו דבר שלא היה קיים עד היום במדינת ישראל.
בנוסף, מתעתדים במנהל התכנון, במסגרת תמ"א 40, לאשר במהירות הוצאת היתרי בנייה ליזמים בלי להביא את כל התוכניות ובכך לדלג על שלבים בירוקרטיים ארוכים.
כך למשל, מסבירים מקדמי התוכניות התת קרקעיות, כי רוב הקניונים בארץ אטומים בכל מקרה לחלוטין לאור ולמקור אוויר חיצוני. אם כן, מדוע שהקניון לא ייבנה כלפי פנים הקרקע ויאפשר שימוש בחלקו העליון?
אלא שחוסר הכדאיות של החפירה, התמודדות עם מי תהום ועוד, לא אפשרו זאת עד כה. אולם מעת שיתאפשר שימוש בכל חלקי הקרקע, יתאפשר ליזם להרוויח שוב ושוב מאותה יחידת קרקע, והבנייה התת קרקעית תהפוך למשתלמת.
על פי הפרסום ב'דה מרקר', בראשות הצוות יעמוד מנהל התכנון, ויכהנו בו נציגים מכל המשרדים הרלוונטיים: משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, משרד הביטחון ופיקוד העורף, משרד המשפטים והמשרד להגנת הסביבה.
כביש באמצע הבניין
ולא רק מנהל התכנון: גם ברשות מקרקעי ישראל מתכוננים במרץ לבנייה תת קרקעית ו-TheMarker פרסם כי בחודשים האחרונים התחילה עבודה דומה לבחינת ההיתכנות לפרויקטים בתת-הקרקע. במסגרת המהלך המתגבש ברמ"י, פועל באחרונה צוות הסוקר את הנושא בישראל ובעולם, תוך בחינת היתכנות כלכלית, תכנונית ומשפטית לפרויקטים מסוג זה.
הואיל ותמ"א 40 עוסקת גם במיגון, העדכון הנוכחי של התוכנית מיועד להכיל גם הוראות לפיתוח והקמה של מבני מחסה המוניים, במטרה לצמצם את בעיית המיגוניות שקיימת כיום במרכזי הערים.
חשוב לציין שלא מדובר בתוכניות באוויר. נציין כי במעליות שב'מגדל השער' שנחנך במחוז פוקושימה קו שבעיר אוסקה, יפן – כבר בשנת 1992 – לא מופיעות במעלית או בכל מקום אחר הקומות חמש, שש ושבע. הסיבה: בקומות אלו, במרכז הבניין, חולף כביש מהיר בשם 'האנשין' המוביל לכיוון אומדה שבמרכז העיר.
מבחינה הנדסית, הכביש מופרד מהבניין ומצופה בקירות אקוסטיים ובבניין לא מרגישים כלל את התנועה הסואנת. זהו פתרון יצירתי לשיפור התנועה בעיר הצפופה. אגב, הבניין והכביש שרדו יחד רעידת אדמה שהייתה בעיר בשנת 1995.
כמה זמן ייקח עד שנראה בישראל כביש החולף מעל בניין, כמו בסין, או בתוכו – כמו ביפן? רק ימים יגידו.
