רשות המסים בפניית פרסה – דירה של קטין תיחשב בכל מקרה של התא המשפחתי

החלטת מיסוי חדשה שפורסמה לאחרונה מבטלת עמדה ישנה שנהגה ולפיה דירה שנרכשה ישירות על ידי קטין מכספים שמחוץ לתא המשפחתי לא תיחשב כדירת התא המשפחתי.

מיסוי נדל"ן shutterstock

כידוע, נטל המס המוטל על רכישות ומכירות של דירות מגורים, מושפע במידה רבה בסיווגה של הדירה כ”דירה יחידה” אן כל דירה אחרת.

כך, מס הרכישה על דירת מגורים יחידה מוטל בשיעורים נמוכים מהשיעורים המוטלים על כל דירה אחרת. באופן דומה, כיום פטור ממס שבח עשוי להינתן בתנאים מסויימים רק לבעלים של “דירת מגורים מזכה” שהינה דירתו היחידה של המוכר.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

במערכת חוקים זו, גוברת המוטיבציה להציג רכישה או מכירה של דירות מגורים, כדירות יחיד. משכך, בכל הקשור למערכת המיסוי החלה על דירות מגורים, חוק מיסוי מקרקעין החיל את “עיקרון התא המשפחתי” ולפיו, אין לבחון באופן טכני את מספר הדירות השייכות למוכר/רוכש, אלא יש לבחון את מכלול הדירות ששייכות לתא המשפחתי. קרי – הנישום, בת/בת זוגו, וילדיו הלא נשואים שעד גיל 18. עיקרון התא המשפחתי הינו למעשה כלי אנטי תכנוני החורג מגבולות דיני הקניין, ומבוסס על התכלית הכלכלית ולפיה אך טבעי הוא שכאשר בן סוג או קטין רוכש דירה, מן הסתם שהמקורות הכספיים ששימשו לרכישתה הינם המקורות הכספיים של התא המשפחתי בכללותו ומשכך אין להעדיף את הטכנאות (אופן רישום הדירה) על המהות (המקורות הכספיים ששימשו לרכישתה).

נציין כי לעניין הפטור ממס שבח הכלים האנטי- תכנוניים הורחבו עוד יותר, שכן מכירת דירה על ידי מאן דהוא אשר ניתנה לו במתנה מקרוב – ואף אם לא מדובר בקטינים, תזכה לפטור ממס שבח כדירת יחיד רק לאחר חלוף תקופת צינון (3 או 4 שנים בהתאם לאופי השימוש בדירה לצורכי מגורי המוכר).

נציין, כי חזקת התא המשפחתי מעוררת שאלות מרובות ב”קצוות” התא. כך, מה דירה של דירה אשר נרכשת על ידי בני זוג במשותף אולם לאחר מבני הזוג דירה קודמת אשר נרכשה במיטב כספו בתקופת רווקותו ?

לאורך השנים ניתנו מספר פסקי דין בנושאים אלו, ורשות המסים אף פרסמה חוזר מקצועי אשר הסדיר חלק מהסוגיות הקשורות בתא המשפחתי והציג עמדה ליבראלית (יחסית) המאפשרת במקרים מסויימים “לפצל” את התא המשפחתי ולמסות כל מוכר לפי מעמדו הוא.

עיון בחזקת התא המשפחתי מלמד, כי מדובר בחזקה “חד צדדית” כלומר – לצורך בחינת התא המשפחתי של הנישום יש לספור גם את מניין הדירות של בן/בת זוגו וגם את הדירות השייכות לילדיו שעד גיל 18 (ושאינם נשואים). אולם החזקה אינה דנה במקרה ההפוך. היא אינה קובעת שלצורך בחינת מספר הדירות של הנישום יש לספור את הדירות השייכות להוריו של הנישום.

כך, בהתאם ללשון החוק, בעת רכישת דירה על ידי קטין לכאורה אין למנות את הדירות השייכות להוריו.

במקרים הרגילים, ברור שהכסף אשר משמש את הקטין נובע ממסת הנכסים של התא המשפחתי, ומשכך לסוגיה זו אין כל נפקות מעשית. אולם שאלה זו מתחדדת במלוא עוזה במקרים שבהם הילד מקבל את הדירה או את הכספים לרכישתה באופן מובהק מחוץ למסת הנסים של התא המשפחתי.

זה יהיה המצב שבו קטין מקבל מתנה או ירושה מקרוב משפחה, ובמקרים שבהם מוכח למעלה מכל ספק שלא מדובר “במניפולציה משפחתית”.

בעבר, רשות המסים נקטה בגישה ליבראלית מקרים מעין אלו, והתירה “לשבור” את חזקת התא המשפחתי. במקרים אלה, הקטין אשר רכש דירה במצב מיוחד זה וזכה למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, ואם בחר למכור דירה זו טרם היותו בן 18 הוא היה זכאי לפטור (בהתקיים יתר התנאים הקבועים בחוק).

ייתכן כי הפופולאריות הרבה של “דירות השקעה” והניסיון (הנואש) של רשות המסים למגר תופעה זו הוא שהוביל לשינוי המגמה בנושא זה.

כך או כך, בימים האחרונים פורסמה החלטת מיסוי אשר דנה במצב שבו קטין ירש כספים מאימו. אביו של הקטין ביקש לרכוש עבור בנו דירת מגורים, והשתמש בכספי הירושה וכן בהלוואה שנטל על שמו של הילד לשם רכישת הדירה. בהחלטת המיסוי התבקשה רשות המסים לאשר כי מדובר בדירה שנרכשה מחוץ לגבולות התא המשפחתי הן לעניין מס רכישה והן לעניין מס שבח.

והינה, בקשתו של הנישום נדחתה בנימוק ש”דירה הנרכשת עבור קטין מהווה אפיק להשקעת כספי הקטין ואינה לצורך הבטחת מגורי הקטין (שכן אפוטרופסיו הם המחויבים במדורו) דירת השקעה אינה זכאית להקלת מס.

נציין, כי חזקת התא המשפחתי אינה דנה באופיו של הנכס הנמכר. כך, בהחלט ייתכן כי בני זוג ירכשו “דירת השקעה” ויחליטו לגור במקביל בשכירות, ולא תעלה טענה כי אין מדובר בדירה יחידה.

אולם, דומה כי את החלטת המיסוי יש לקרוא בהקשר הרחב של משבר הדיור שחל כיום, ואת ה-“חשדנות” השוררת כיום ברשויות המס מפני משקיעי הנדל”ן.

עיון מדוקדק בעובדות החלטת המיסוי מלמד כי ייתכן שלא נאמרה המילה האחרונה בתחום זה. כך, אין זה ברור מה הייתה ההחלטה במקרה ובו הירושה לא הייתה מאימו של הקטין, אלא מבן משפחה רחוק אשר לא ניתן לחשוד לגבי המקורות הכספיים של הרכישה.

כמו כן, לא ברור מה יהיה המקרה בו התא המשפחתי לא “ישלים” ויממן את הדירה באמצעות משכנתא, אלא במקרה ובו הקטין ירכוש דירה או כספים המספיקים לדירה שלמה.

בהחלט ייתכן, כי דווקא העובדה שהתא המשפחתי השתתף במימון הדירה (שכן מה יקרה אם הקטין יחדל מלשלם את המשכנתא? ברור שאביו ערב לחובותיו) היא שהובילה לעמדת רשות המסים.

הכותב הוא עו”ד אלישע קסנר מומחה במיסוי מקרקעין.

לשאלות ניתן לפנות למייל [email protected]

עו"ד אלישע קסנר
עו”ד אלישע קסנר

כתיבת תגובה