שוק הדיור מתאושש? הנתונים של יוני חושפים תמונה מורכבת

שוק הנדל"ן למגורים רשם ביוני התאוששות חדה במספר העסקאות לעומת החודש המקביל אשתקד, אך נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על תמונה מורכבת בהרבה: הזינוק השנתי מושפע במידה רבה מהשפל החריג שנרשם ביוני 2025, ואילו בהשוואה ליוני 2024 נרשמה עלייה של 7% בלבד במספר העסקאות הכולל, כאשר בשוק החופשי לא נרשם שינוי במספר העסקאות.

לפי סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יוני 2026, בחודש יוני נרכשו 8,757 דירות, חדשות ויד שנייה, כולל דירות שנמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי. מדובר בעלייה של 49.8% לעומת יוני 2025 ובעלייה של 6.2% לעומת מאי 2026. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב־7,550 דירות, עלייה של 41.6% לעומת יוני אשתקד ו־7.2% לעומת מאי, אך ללא שינוי לעומת יוני 2024.

הנתון הרב שנתי מחדד את החולשה שעדיין קיימת בשוק. באגף הכלכלן הראשי מציינים כי מספר העסקאות בשוק החופשי ביוני נמצא בשליש התחתון של הדירוג בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר החולשה בולטת במיוחד בפלח דירות היד השנייה. למעשה, רק ביוני 2024, ביוני 2025 ובשנות האינתיפאדה השנייה נרשמו רמות נמוכות יותר של עסקאות יד שנייה.

במכירות הקבלנים נרשמה עלייה חדה לעומת יוני אשתקד, אך גם כאן ההשוואה לשנת 2024 מציגה תמונה פחות מעודדת. בסך הכול מכרו הקבלנים ביוני 3,593 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 83.9% לעומת יוני 2025. מנגד, בשוק החופשי נמכרו 2,386 דירות בלבד, עלייה של 65.6% לעומת יוני אשתקד, אך ירידה של 18% לעומת יוני 2024. בהשוואה למאי נרשמה ירידה של כ־1%.

החולשה במכירות הקבלנים אינה אחידה בין האזורים. תל אביב הייתה האזור היחיד שבו נרשם ביוני גידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי גם בהשוואה ליוני 2024, עם עלייה של 10%. כ־40% מהמכירות בתל אביב התרכזו בשני פרויקטים. מנגד, אזור באר שבע ממשיך לבלוט בחולשתו, עם 336 מכירות בלבד בשוק החופשי ביוני, נתון הנמוך ב־34% לעומת יוני 2024.

גם אופן רכישת הדירות החדשות ממשיך להשתנות. שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר", כלומר דירות שמועד מסירתן צפוי להיות לפחות 24 חודשים ממועד חתימת החוזה, עמד ביוני על 57%, בדומה לחודש הקודם ונמוך בשלוש נקודות אחוז לעומת יוני 2025. מדובר בהמשך מגמת הירידה מאז השיא של 67% שנרשם במרץ 2025, ערב כניסת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון לתוקף.

בתל אביב, לעומת זאת, שיעור העסקאות "על הנייר" גבוה במיוחד והגיע ביוני ל־84%. באוצר מציינים כי העלייה מוסברת במידה רבה במימוש אופציות לרכישת דירות באחד הפרויקטים הגדולים בעיר. באזור תל אביב, משך הזמן הממוצע לקבלת הדירות שהוגדרו "על הנייר" עומד על 5.5 שנים, כאשר משך הזמן החציוני מגיע לשש שנים.

גם הטבות המימון שמציעים קבלנים עדיין מהוות רכיב משמעותי בשוק. ביוני דווח על הטבת מימון ב־23% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת אזורי המס שבהם האוצר עוקב אחר הנתונים, בעסקאות שבהן מועד המסירה הוא שנה ומעלה ממועד החתימה. מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת מאי, אך בירידה של 14 נקודות אחוז לעומת יוני 2025.

המרכז מוביל בשכיחות הטבות המימון, עם 36% ממכירות הקבלנים באזור. נתניה רשמה שיעור של 32%, לאחר עלייה של 11 נקודות אחוז לעומת החודש הקודם. בתל אביב ניתנו הטבות מימון בכחמישית ממכירות הקבלנים, עלייה של שמונה נקודות אחוז בתוך חודש. בבאר שבע, לעומת זאת, נרשמה ירידה חדה בשיעור העסקאות עם הטבות מימון, מ־43% ביוני 2025 ל־19% ביוני השנה.

במקביל, מכירות דירות יד שנייה הסתכמו ביוני ב־5,164 דירות, עלייה של 32.8% לעומת יוני 2025 ועלייה של 11.5% לעומת מאי. אולם גם כאן מדובר עדיין באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים.

אחד הנתונים המרכזיים בסקירה נוגע לתזרים של חברות הבנייה. תזרים המזומנים בפועל ממכירת דירות חדשות, לפני ניכוי תשומות, הסתכם ביוני ב־8.3 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 35% לעומת יוני 2025. עם זאת, שמונה חברות בלבד ריכזו כחמישית מהתזרים. לאחר ניכוי תשומות הסתכם התזרים ב־1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני אשתקד. שמונה חברות ריכזו מחצית מהתזרים נטו, נתון שממחיש את הריכוזיות הגבוהה בענף.

גם המשקיעים חזרו במידה מסוימת לשוק. רכישות המשקיעים הסתכמו ביוני ב־1,392 דירות, זינוק של 64% לעומת יוני 2025, אך עלייה של 5% בלבד לעומת יוני 2024 ומאי 2026. חלקם של המשקיעים מכלל העסקאות עמד על 16%, בדומה לחודש הקודם.

רכישות תושבי החוץ הסתכמו ביוני ב־153 דירות, לעומת 101 דירות ביוני 2025. בניכוי מכירות של תושבי חוץ מדובר ברכישות נטו של 93 דירות, לעומת 67 דירות בשנה שעברה. 56% מרכישות תושבי החוץ בוצעו בידי אמריקאים. ירושלים המשיכה להיות העיר המובילה בקרב רוכשי החוץ, עם 61 דירות, המהוות 40% מכלל רכישות תושבי החוץ בחודש. תל אביב ניצבה במקום השני עם 29 דירות ובית שמש במקום השלישי עם 11 דירות.

במקביל לעלייה ברכישות, המשקיעים המשיכו למכור דירות. 1,487 דירות נמכרו על ידי משקיעים ביוני, עלייה של 40% לעומת יוני 2025. כתוצאה מכך הצטמצם "מלאי" הדירות שבידי המשקיעים ב־94 דירות במהלך החודש. מאז אוקטובר 2021, חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים, נגרעו ממלאי זה 8,435 דירות, לפי ההגדרה שבה משתמש האוצר.

בקרב רוכשי הדירה הראשונה נרשמה עלייה משמעותית. 5,044 דירות נרכשו ביוני, כולל רכישות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 59.6% לעומת יוני 2025 ו־7.9% לעומת מאי. ללא הסבסוד הממשלתי הסתכמו הרכישות ב־3,837 דירות, עלייה של 45% לעומת יוני אשתקד ו־11% לעומת מאי, אך ירידה של 6% לעומת יוני 2024.

הסבסוד הממשלתי היווה רכיב משמעותי בפעילות: 1,207 דירות נרכשו ביוני במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת", בדומה למאי אך הרבה מעבר ל־513 הדירות שנרכשו במסגרת זו ביוני 2025. הערים הבולטות ברכישות המסובסדות היו קריית גת עם 260 דירות, אלעד עם 180, חיפה עם 120 ואופקים עם 100.

אך הנתון הדרמטי ביותר בסקירה נמצא דווקא בנספח העוסק בביטולי עסקאות. מספר העסקאות שבוטלו מתוך חוזים שנחתמו בשנים 2023 עד 2025 הגיע נכון לאוגוסט 2026 ל־1,821, לעומת 1,294 ביטולים שנקלטו נכון לינואר השנה. מדובר בעלייה של 41% בתוך כחצי שנה.

הנתונים מצביעים במיוחד על עלייה בביטולים של עסקאות שנחתמו בשנת 2024. שיעור העסקאות שבוטלו מתוך עסקאות אותה שנה הגיע נכון לאוגוסט ל־2.3%, לעומת 1.5% בלבד בתחילת השנה, עלייה של 53% בשכיחות היחסית. לשם השוואה, שיעור הביטולים מעסקאות 2023 עלה בתקופה המקבילה ב־18%.

בפילוח גיאוגרפי, באר שבע מובילה במספר הביטולים, עם 475 עסקאות שבוטלו. גם במונחים יחסיים מובילים אזור באר שבע וטבריה, עם שיעור ביטולים ממוצע של 3.4% מהעסקאות שנחתמו בשנים 2023 עד 2025. בעסקאות שנחתמו בשנת 2023 בלבד, שיעור הביטולים בבאר שבע הגיע ל־7%. מנגד, ירושלים ותל אביב בולטות בשיעורי ביטול גבוהים יחסית בעסקאות שנחתמו בשנת 2024, עם 2.8% בירושלים ו־2.7% בתל אביב.

התמונה הכוללת שעולה מהסקירה היא של שוק שבו היקף העסקאות התאושש לעומת השפל החריג של יוני 2025, אך עדיין לא חזר לרמות הפעילות שנרשמו בעבר. לצד הגידול ברכישות, מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמוכות ב־18% לעומת יוני 2024, שיעור העסקאות "על הנייר" ממשיך לרדת, והיקף ביטולי העסקאות שנרשמו בעסקאות מהשנים האחרונות נמצא במגמת עלייה. הנתונים מצביעים אפוא על התאוששות כמותית חלקית, אך אינם מספקים עדות חד משמעית לחזרה של שוק הדיור לשגרה.

הסקירה מתיישבת גם עם התמונה שעלתה מפרסומים קודמים של אגף הכלכלן הראשי ועם נתוני שוק נוספים שפורסמו במהלך 2026, אשר הצביעו על חולשה מתמשכת בעסקאות, במיוחד בדירות חדשות.