הריבית בשפל, ובבנק ישראל נלחמים בענף האשראי הנדל"ני התוסס ומסתכן | מנדי שפירא יועץ משכנתאות מהצפון, מסביר את בקשת התאחדות יועצי המשכנתאות, ומספר על התרחבות המגזר החרדי לפריפריה, וההבדלים בין הפרויקטים הזוכים לאכלוס בני עדות המזרח, ואלו המתאכלסים בליטאים ולמה לחסידים מורכבת יותר המשימה לרכוש קורת גג במחיר שפוי
אהרן פיין 26.08.2021
בנייה בבית שמש | צילום אילוסטרציה: הדס פרוש, פלאש 90 קברניטי הכלכלה הישראלית מתעסקים בימים אלו באישור תקציב המדינה, מעייניהם נתונים בדאגה לכלכלת המדינה, לצרכי הביטחון הבריאות והפרנסה של האזרחים. האזרחים מצידם מתמקדים בחיים עצמם, ואחד מהקשיים הכלכליים העיקריים של זוג צעיר הנישא בישראל הוא היכולת לרכוש קורת גג סבירה.
מחירי הדירות בישראל ממשיכים ומטפסים, וזאת בעקבות הריבית הנמוכה יחסית, והיצע שלא עומד כלל וכלל בביקוש. אתמול פרסם בנק ישראל את נתוני המשכנתאות, מהם עולה כי בחודש יולי נמשכה מגמת העלייה בגודל המשכנתא הממוצעת בשוק. בחודש מאי עמד הממוצע על 879 אלף ₪, בחודש יוני זינק הממוצע ל-929 אלף ₪ לכל משכנתא, ובחודש יולי נרשמה עליה נוספת והממוצע לכל משכנתא נקבעה על 953 אלף ₪.
מנגד, במספר המשכנתאות שנחתמו נרשמה ירידה, ובעוד בחודש יוני עמד מספר המשכנתאות על 12,476 (מול 10,773 בחודש מאי שלפניו), בחודש יולי נחתמו 12,076 משכנתאות.
עוד עולה מהנתונים כי מתוך למעלה מ-12 אלף המשכנתאות שנחתמו בחודש יולי, רוב העסקאות היו נגד בין 60% ל-75% מהשווי של הנכס עליו הוצאה המשכנתא. חישוב ממוצע של אחוזי המשכנתאות אל מול הנתון של ממוצע 953 אלף ₪ לכל משכנתא מעלה את הנתון כי ממוצע מחירי הדירות שנרכשו במשכנתא נע בין כ-1.3 ל-1.4 מיליון ש"ח.
בתוך כך דווח כי בבנק ישראל בכלל ובפיקוח על הבנקים בפרט עוקבים בדאגה אחרי המגמה אותה מובילים בנק לאומי ובנק פועלים, מגמה של עלייה חדה במתן אשראי לנדל”ן ע”י הבנקים. המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, ומנהלת יחידת ביקורת סיכוני אשראי בפיקוח על הבנקים, ורד יפת, שלחו לבנקים מכתב חריג, בו הם דורשים מהבנקים שורת צעדי ניטור למנוע את סיכון האשראי.
במכתב שצוטט ב’דה מרקר’ נאמר: “התמשכות המגמה עלולה להוביל לנטילת סיכונים עודפים, שלא יעלו בקנה אחד עם הסטנדרטים המצופים לחיתום אשראי על ידי תאגידים בנקאיים – ולהרעה באיכות תיק האשראי הבנקאי. לנוכח הדברים הללו, הבנקים נדרשים להגביר את תהליכי הניטור והבקרה על התפתחות הסיכונים, בפרט בעסקות אשראי חדשות. בהתאם לנדרש בהוראות הדיווח לציבור, בחישוב ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי יש להביא בחשבון גידול מהיר בתיק האשראי והקלות בתנאי החיתום, הנכם נדרשים לוודא ביצוע ההתאמות שנדרשות לחישוב ההפרשה”.
“נבקשכם להעביר לעיוננו את חומר הרקע שהוצג לוועדת ניהול הסיכונים, ואת פרוטוקול הדיון שהתקיים בכל אחד מהנושאים הרלוונטיים, בהתייחס לאשראי שהועמד ברבעון השני של 2021 עד 15 באוקטובר 2021. בנוסף, נבקשכם לשלוח אלינו פירוט לגבי אופן התאמת ההפרשה הקבוצתית, לאחר פרסום הדו”ח לרבעון השלישי של 2021” נאמר עוד.
הקושי גדל במגזר החרדי
באם לזוג צעיר מהציבור הכללי קשה לרכוש דירה, כשזה מגיע לבני המגזר החרדי הקושי גדל שבעתיים. אורח החיים החרדי מאלץ את בני המגזר לרכוש דירות בריכוזי אוכלוסייה ייעודיים. ובעוד שלזוג ספרדי ישנן יותר אופציות, לליטאי יש קצת פחות, ואורח החיים החסידי מצמצם עוד יותר את האופציות, כשכל זוג שנישא מעוניין בבית כנסת ומוסדות לימוד בצביון הקהילה אליה הוא משתייך.
בשנים האחרונות הציבור החרדי הולך ומרחיב את ריכוזי האוכלוסייה שלו, לצפון ולדרום. בלעה"ר מידי שנה מוקמים רבבות בתים במגזר, ובחסדי שמיים, לא שמענו על זוג שעבר להתגורר בתחנת האוטובוס… וכשהמחסנים ויחידות הדיור המאולתרות מולאו לחלוטין, נאלצו רבים לעבור לפריפריה.
מנדי שפירא המנהל משרד לייעוץ משכנתאות בצפון יחד עם שותפו שמילי הולד שוחח עם 'ביזנעס' וסיפר על התרחבות האוכלוסייה החרדית בצפון, לדבריו הנהירה לערי הקודש צפת וטבריה תובב"א הולכת וגוברת, "בבין הזמנים האחרון הצטרפו לקהילות החסידיות בטבריה של קרלין-סטולין וצאנז 60 משפחות בשיכון ד' בעיר, וזה לא כולל את קהילות המתמידים תולדות אהרן והקהילה הליטאית בפורייה, הגדלות והולכות אף הן" הוא מספר. "יש כאלפיים משפחות המהווים כ-20/25 אחוזים מתושבי העיר. והמציאות היא שהאוכלוסייה רק הולכת וגדלה" הוא מוסיף.
בתוך במקביל ישנם מספר פרויקטים חדשים המיועדים לציבור החרדי: "נפתח פרויקט בהר יונה לפני כמה חודשים שם ישנן עשרות דירות חדשות הנמצאות כעת כבר בשלב אכלוס. בנוסף יש עוד פרויקט חדש שהקבלנים זכו בו לפני שבוע בשכונת רמת רזים בצפת, שכונה מתחרדת הצמודה להר כנען" מפרט שפירא, ומוסיף: "אני מתאר לעצמי שמדובר בבשורה לציבור החרדי, שם יש מאות דירות".
שפירא הפועל בעיר צפת מספר: "העיר כולה מתחרדת, מידי שבוע עוברות כמה משפחות מהמרכז לצפת, היא הפכה להיות עיר הבירה החרדית של הצפון, להערכתי", הוא אומר: "המגזר החרדי על שלל גווניו כבר מהווה כשני שליש מאוכלוסיית העיר".
הוא מוסיף ומספר על הערים חריש וכסיף, שניהם היו מיועדות לציבור החרדי. ובעוד בחריש הצפונית מדובר בפספוס אדיר של הציבור החרדי שאיבד עיר מושקעת ויפהפייה לאוכלוסייה מעורבת בדתיים, חילוניים, חרדים וערבים. כסיף הדרומית בכלל נפלה. אך למרות נפילתה של כסיף, גם הדרום זוכה לעדנה.
"בנתיבות יש קהילה גדולה ומתפתחת של בני עדות המזרח, כך גם באופקים, שם לצד הספרדים. יש גם קבוצה אשכנזית שרכשה כמות גדולה של דירות, והם מתעתדים לעבור שם בצורה מרוכזת בעתיד הקרוב" מספר שפירא, ומזכיר: "יש כמובן את קריית גת, שם הערך של הדירות הישנות נפל, לאחר שבפרויקט כרמי גת נבנו אלפי דירות חדשות, עובדה שגרמה לנפילת מחירים דרמטית בדירות הישנות, והציבור החרדי נהר לעיר בהמוניו. ועוד לא הזכרנו את חסידי גור שהשתקעו בערד, לצד הקהילה החדשה שהם מקימים בתקופה זו בדימונה שבדרום".
את העובדה שהמיינסטרים של המגזר החרדי מתרחב יותר לכיוון הצפון מאשר לדרום, תולה שפירא ראשית בתכיפות החדשות והאירועים בהם הבדואים תושבי האזור מעורבים: "זה משפיע על השיח הציבורי ועל רצון הקהל להתגורר באזור, כך יוצא מצב שקהילות שכבר יש להם אחיזה בשטח הולכות ומתפתחות בשיטת 'חבר מביא חבר', אך קהילות חדשות לא מצטרפות. בנוסף, בצפון הקצב מואץ יותר, לאור ציוני הצדיקים הרבים בצפון המנגישים את הצפון כולו לציבור החרדי".
שפירא מוסיף נתון מעניין כי 40% מהלקוחות הם לא מהצפון, אלא מגיעים מריכוזי האוכלוסייה החרדיים השונים, מביתר וירושלים אשדוד קריית גת ובית שמש. הסיבה לכך נעוצה ביחס והשירות כמו גם הריבית הנוחה שניתן למצוא ולהשיג בצפון בצורה נגישה יותר.
על סאגת המשכנתאות, וההוראות השונות של בנק ישראל אמר שפירא, והתייחס ראשית לעליית ממוצע המשכנתא: "המחירים של הדירות ממשיכים ועולים, וזה כמובן ההסבר לעלייה של ממוצע הדירות, ואז ההיצע והביקוש ממשיכים ללהטט זה עם זה, ולהרחיק מכולנו את חלום הדירה".
שפירא הוסיף והסביר את פשר הזינוק בחתימת עסקאות משכנתא, זינוק שכאמור הביא את בנק ישראל להכריז על צעדי פיקוח וניטור שהבנקים נדרשים לבצע: "הריביות של המשכנתא מאד נמוכות, הריבית של בנק ישראל בשפל שלא היה כמה שנים טובות והוא נקבע על 0.1, ולא העלו ריביות בגלל הקורונה. כשלפני כ-5 שנים זה עמד על כ-5 אחוז ב'מסלול של הקבועה', כיום זה עומד על כ-3%. כלומר אותו סניף בנק, אותם תנאים של משכנתא, ומקבלים תנאים שונים וטובים ביותר. לאור כך נוצר מצב שיש קבוצות שלמות שעושות כעת 'מחזור משכנתא' כדי להרוויח את הריביות. הרי למשכנתא יש כידוע כמה חלקים. חלק אחד קבוע, כלומר ששליש מהמשכנתא נקבעת בריבית קבועה. בנק ישראל אומר: אני שומר על הלקוחות שהריבית לא תעלה ולא תרד. בנוסף, לפני תקופה הורידו את ההגבלה על הריבית של הפריים, כלומר בעבר ניתן היה לקבל עד שליש פריים, וכיום מלפני מספר חודשים ניתן לקבל עד 2/3 פריים".
"אם פעם כשלקחתי משכנתא על דירה ששווה כחצי מיליון הייתי מחזיר 2,000 ₪, היום באלפיים שקלים החזר אני יכול לקבל הרבה יותר כסף. כך נוצר מצב בו הרוכשים ובעלי הדירות מרשים לעצמם בהתאם להיצע והביקוש, להעלות מחירים והמעגל נמשך עוד ועוד…
כדוגמא לעליית המחירים הגדולה, ההולכת יד ביד עם הריביות הנמוכות, מספר שפירא: "בטבריה המחירים נעו בעבר בין 350 אף ₪ ל-400 אלף ₪ לפני כמה שנים. כיום אותה הדירה תעלה 600 אלף ₪. היה לי לקוח בעיר ביתר עילית שרצה לרכוש במיליון 700 ₪, העסקה לא הושלמה, אבל כשהוא הפנים את סכום התשלום החודשי שלו, הדירה שהוא רכש בסופו של דבר כבר הייתה בשווי 2 מיליון ₪".
הלוואה לכל מטרה
בנוסף מסביר שפירא על החלטה נוספת של בנק ישראל: "לפני הקורונה יכלו להוציא לכל מטרה עד 50% משווי הנכס. בתקופת הקורונה אפשר בנק ישראל לאזרחי המדינה לקבל הלוואות לכל מטרה עד ל-70%, והציבור בא ומנצל את זה בכדי לסגור התחייבויות אחרות. הטבה זו תקפה עד סוף ספטמבר, אז זה יחזור ל-50%. בחודש ספטמבר בצל חגי תשרי ישנם ימי עבודה ספורים, כך נוצר מצב שרבים מנסים לדחוף כעת כמה שיותר הלוואות. ואז בנק ישראל מזנק שיש ביקוש אשראי נדל"ני כל כך גדול. ומחליט לצנן את הרתיחה בענף".
"בעצם הוא דופק את הלקוחות הפשוטים" מסכם שפירא, שמסביר: "הרי יועץ משכנתאות טוב יוכל תמיד להשיג ללקוחות שלו הלוואות שונות וחוץ בנקאיות, רק הריבית תזנק".
שפירא המשיך ותקף את המהלך התמוה של בנק ישראל, מהלך שהתאחדות יועצי המשכנתאות יצאו נגדו בחריפות: "כך גם עם התקנה החדשה שבנק ישראל מעביר עכשיו שרוצה למנוע שיעבוד דירה קיימת לצורך רכישת דירה חדשה. הם הוציאו טויוטה שאם אתה רוצה לקנות דירה שניה אתה חייב להביא כסף מהבית או עד 30% מגובה הדירה שלך, בנוסף 70% על החדשה, (כך בעצם השיגו הרוכשים מאה אחוזים של הדירה החדשה אותם הם מעוניינים לרכוש). ובנוסף אתה חייב תוך שנה וחצי למכור את הדירה, מגבילים את ההלוואות הגישור. אבל כשאני משפר דיור אני קונה דירה שבדרך כלל עולה יותר, ובעצם בנק ישראל חוסם אותי מלשפר דיור, ואז אני צריך לצאת להלוואות בנקאיות והריביות גבוהות יותר. הם מצידם נצמדים למניעיהם, אחת מהם שהכספים לא ייעלמו בהשקעות או בהוצאות היום יום. אבל החברות שמשתמשים בהלוואות מסחריות הרי לא נכללים ברגולציה זו, הבנקים מעוניינים בהם. שוב מי שנדפק מהמלך הם המשקיעים הקטנים ומשפרי הדיור".
בהתאחדות יועצי המשכנתאות הגיבו לטיוטה שניפקו בבנק ישראל, וערערו לבנק ישראל על התקנה המתוכננת, במכתבם הם מציינים: ההגבלה של 30% פוגעת ברוכשים אשר מסיבות שונות לא יכולים למצות את השעבוד על הנרכש… שכן למשפר הדיור יש עכשיו הכרח לעבור את 60% המימון על הנכס הנרכש, אפילו שהיתרה הינה לפרק זמן קצר בלבד".
עוד הם מסבירים כי: "פגיעה נוספת היא במגבלה של תקופת הגישור שהותאמה לתקופת המכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין ומתעלמת מתקופת הזמן הנדרשת מהמכירה עד סילוק האשראי, שכידוע בעסקאות מכר לוקח מספר חודשים להשלמת העסקה, וקבלת מלוא הכספים מהקונה. בהיות שההקלה האמורה הינה למשפרי דיור בלבד, ומוגבלת להלוואות גישור, ולא משפיעה על המשקיעים,
לסיכום הם כותבים: "נבקש לתקן ולהוריד את המגבלה של 30% ולאפשר קבלת אשראי עד 50% כפי שהיה עד כה, ולאפשרה לתקופת זמן של לפחות 6 חודשים מעבר לזמן המאפשר מכירה וקבלת מלוא תמורת המכר לצורך סילוק המשכנתא. ההגבלה גם תפגע בתחרות בשוק הגופים החוץ בנקאים שלא יידרשו להתחרות בבנקים, ותאפשר להם להמשיך למכור ביוקר לפלח שוק שאינו יכול לקבל אשראי מהבנקים".
"למיטב ידיעתי בנק ישראל עוד לא הגיב לבקשת ההתאחדות" סיכם שפירא.
כתיבת תגובה