"שוק הנדל"ן מתאושש הרבה יותר מהר משצפו לו"

עדי גזית מנכ"ל ברקת | צילום: גדי סיירה

"תבין", מסביר לי עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מחברות המימון הגדולות בישראל לענף הנדל"ן, "המכסה של סיר שוק הנדל״ן היה סגור במשך תקופה לא קצרה. מה שהתחיל בקורונה והפשיר מיד אחרי שהציבור התאושש, חוזר על עצמו בימים אלה. ידענו כל הזמן שזהו ענין של זמן עד שהמכסה ייפתח והשוק יתחיל לבעבע מחדש, במיוחד בסקטור המגורים".

גזית, שהחל את דרכו המקצועית כסמנכ"ל מכירות בבית ההשקעות 'אקסלנס נשואה', המשיך עם המייסדים, רוני בירם וד"ר גיל דויטש לתפקיד מנהל פיתוח עסקי בחברת סאנפלאואר, שהקימו בתחום האנרגיה המתחדשת. ב-2015, החליטו בירם, דויטש וגזית להקים יחד את 'ברקת', במטרה לתת מענה פיננסי הולם לענף הנדל"ן.

כמנכ"ל ושותף מייסד ב'ברקת', חתמה תחת הובלתו של גזית על עסקת המימון החוץ בנקאית הגדולה ביותר עד כה לפרויקט מגורים בישראל, 'מגדלי כיכר המדינה' בתל-אביב, בהיקף של כ-2 מיליארד שקלים.

"בעבר הלא רחוק, לפני כעשור, השוק היה מאוד מוגבל, עם שלושה עד ארבעה שחקנים בלבד שידעו לתת מענה למימון: הבנקים. כיום, התחום הזה גדל והפך לגיטימי, והנה, הגענו עד למצב שמחלוצה בתחום ליווי קבוצות רכישה ובעלי קרקע, הפכה 'ברקת' לאחת החברות המובילות בתחום. קח למשל את המימון שהשגנו לפרויקט האייקוני בכיכר המדינה. בתחילה היו כמה גבות שהורמו לגבי הקשר שלנו לעסקת ענק כזאת. עד אז, עסקאות בקנה מידה שכזה, היו נחלתן של בנקים בלבד. אבל  חתרנו ודחפנו לשם, ולשמחתנו הרבה הצלחנו".

הדרך להפוך לגוף מממן משמעותי, הגיע ל'ברקת' כשחברות הביטוח החלו לספק מענה למתן ערבויות בהתאם לחוק מכר בתחום הליווי היזמי, ואז נפתחה התחרות מול הבנקים גם בסגמנט זה. מאז, במקביל לליווי קבוצות רכישה, ברקת החלה למקד את פעילותה גם בתחום הליווי היזמי. "ברגע שהשוק איפשר זאת, נכנסנו לתמונה. כיום, אנחנו מהווים One Stop Shop עבור היזמים. כלומר, אנחנו נותנים לא רק את החוב הבכיר ומעטפת הערבויות הדרושה מחברות ביטוח אלא גם את השלמת ההון, ככל ודרושה כזאת, ויודעים לעבוד בכל היקף, כולל לתקופות ביניים שדורשות גישור כזה או אחר, בהתאם לצרכי הפרויקט".

בתקופה המורכבת הנוכחית, ברקת ממצבת את עצמה כחלופה לבנקים וגופי מימון אחרים, בתחום ההתחדשות העירונית. שני פרויקטים שהיא מלווה, שניהם בבירה, הינם בשווי הנאמד במאות מיליוני שקלים כל אחד.

עושה רושם שאתם מתמקדים בירושלים.

זו עיר עם למעלה ממיליון תושבים, ובמהלך 2023 גדלה אוכלוסיית העיר בכ-13 אלף תושבים. ב-2023, ירושלים הובילה במספר הדירות שקיבלו היתרי בנייה כ-7,800 דירות, שהן כ-10.7% מכלל הדירות להן הונפקו היתרי הבנייה בישראל – קיבלו היתרים במהלך השנה החולפת. גם בהתחלות הבנייה ירושלים מובילה. 5,780 יח"ד בעיר שהן כ-9.3% מכלל התחלות הבנייה בישראל. מדובר בעלייה של 14.8% לעומת 2022. לשם השוואה, בשאר רחבי הארץ הייתה ירידה של 8.9%.

"ללא ספק, ירושלים היא מהערים המתפתחות נדל"נית בישראל ובשנתיים האחרונות, על אף שאנו חיים בשוק של אי ודאות, אנחנו עדים להתעוררות משמעותית בעיר ומקבלים פניות מיזמים כפי שלא היה בעבר. אפשר לומר ששוק הנדל"ן הירושלמי שוקק מאי פעם".

חתמתם, בין היתר, על מימון וליווי בקריית יובל ומורדות גילה, בהיקפים של מאות מיליוני שקלים. חלק מהעסקאות אף נחתמו בחצי השנה החולפת. אתה לא חושש?

"ממש לא. המצב בבירה משקף רצון אמיתי של העירייה לחדש את הבניינים הישנים, להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות החדשות בעיר באופן שידביק את הביקוש הגדול ולשפר את איכות חיי התושבים. אני מעריך שמאות אלפי הדירות שמתוכננות להיבנות בשנים הקרובות בעיר, לא רק שיטיבו עם התושבים, אלא גם יביאו תושבים נוספים, ויחדשו את פני העיר. חשוב להבין שירושלים, כעיר הבירה של ישראל, זו העיר היחידה ולבטח המובילה, בכך שלא נפגעו בה המחירים וגם לא קצב המכירות בנדל"ן למגורים. אתרי הבנייה בעיר ממשיכים להתקדם, למרות הקושי בהשגת פועלים. המחירים יציבים והיא ממשיכה לבנות ולהיבנות".

ביקושים בהתפרצות

ומה קורה להערכתך ברובד הארצי הכללי? השוק גם כן מתעורר?

"חשוב לזכור, כי בלי קשר למלחמה, נכנסנו אל השנה הנוכחית תוך כדי משבר פיננסי, שהוביל לירידה בהתחלות הבנייה. היו לא מעט יזמים וקבלנים ש'חיכו על הגדר' וכך גם נהגו חלק מהרוכשים, שבגלל עליית הריבית המתינו עם לקיחת הלוואות. המלחמה, רק ליבתה את המצב, בהיעדר פועלים, מה שהשבית אתרי בנייה רבים. אך כיום, המצב השתפר, גם מצד הפועלים הזרים שמגיעים ארצה, ובמקביל קצב המכירות והביקושים השתפר משמעותית".

לדעתך, זה בגלל מבצעי הקבלנים?

"לאו דווקא. השוק חוזר לעצמו. הביקושים מעולם לא נעלמו. הם חזקים ואנשים המתינו עם קניית הדירה. גובה הריבית לא היה בהיר, וכשהמצב התבהר – המכירות התחדשו".

הריבית עדיין גבוהה.

"אמת. אך מבחינת התחושה, היא הגיעה לתקרה, ולכן יזמים רוכשים קרקעות לפרויקטים, הקונים ממלאים את משרדי המכירות, והתוצאות – גם בנתונים שהתפרסמו היום הן בלמ"ס והן בסקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי באוצר – מדברות בעד עצמן".

הביקושים יעלו

אתה מזהה קושי בעסקאות מימון ליזמים ולקבלנים, מצד המערכת הפיננסית?

"אני יכול לספר על מה שאנו עושים. רק לאחרונה כפי שציינת, חתמנו על עסקאות חדשות עם יזמים בירושלים, ואנחנו ממשיכים וגם מתכוונים להיות גוף מימון מוביל גם במגזר החרדי, ובדגש על ירושלים, בנוסף לפעילות שלנו ביתר ערי הארץ. זה נכון שמורגשת שמרנות וזהירות של יזמים, בגלל הריבית הגבוהה והיעדר הפועלים שעשוי להאריך את משך ביצוע הפרויקטים – מה שבעבר לקח שנה כיום יארך שנה וחצי – אבל המצב, מבחינת ההסתכלות קדימה, רק הולך ונעשה אופטימי. כל עוד המצב המדיני-פוליטי לא מחמיר, עושה רושם שהמחירים רק צפויים – לפחות בירושלים – לעלות עוד, כאשר במקביל קצב הבנייה אט אט יחזור לקדמותו.

"לצד זאת, אוסיף, כי יש עלייה שצפויה מחו"ל. יהודים מכל העולם, פעמים רבות מארה"ב ומאירופה, מבקשים לקבוע את מקום מגוריהם בישראל – וההעדפה הראשונה שלהם היא ירושלים וזה אמור להעלות את הביקושים".

יש כאלה שמעריכים שלאור המלחמה העולים פוחדים להגיע ארצה.

"ההיפך. גילויי האנטישמיות בעולם רק מאיצים את תהליך קבלת ההחלטה לעלות ארצה. המצב המלחמתי הרבה פחות מפחיד מגילויי האנטישמיות בעולם, ולדעתי, אין מקום בטוח יותר ליהודים – מאשר במדינת ישראל".

ההגרלות של 'דירה בהנחה' ושל 'מחיר למשתכן' מזקיקות ליווי פיננסי רחב ליזמים. אתם מלווים פרויקטים של דירות בסבסוד ממשלתי?

"אנחנו מכירים היטב ויודעים להיכנס למימון של פרויקטים כאלה. כרגע, כפי שציינתי, אנו יותר ממוקדים בליווי בהתחדשות עירונית, אך לא מניחים את ידינו מעיסוק בכל תחומי המימון ליזמים".

מבצעים לקראת סיום

אם נחזור רגע למבצעי המכר של הקבלנים, אלה, לדעתך מהווים את הזרז העיקרי של המכירות?

"זה בהחלט סייע ליזמים למכור, אבל לאט לאט זה הולך ופוחת, וזה טבעי, כי המבצעים הללו פחות טובים ליזמים. זה רק מעמיס עליהם חוב, וככל שהביקוש חוזר – שיטות המכירה הללו יילכו וייעלמו.

הנתונים הרשמיים מדברים על משפרי דיור שהדירות שלהם על המדף, בהמתנה, זמן רב יחסית. לדעתך, זה ישפיע על עסקאות המכר של היזמים?

"אני לא רואה שיש התפתחות משמעותית של מגמה כזו. תמיד יש את שלב הגישור שהלקוח זקוק לו עד למכירת הדירה, ולא תמיד הדברים קורים בדיוק בתקופת הזמן שהוקצבה בין מכירת הדירה לבין האכלוס של זו החדשה. הנקודות העיקריות שכרגע השוק חווה הן בעיקר ריבית גבוהה שמביאה הססנות של הלקוחות והיעדר מספיק פועלים, שהעובדים הזרים מחו"ל ממלאים את החסר באיטיות אך ביעילות. מסיבה זו, אנחנו מזהים שדווקא בירושלים השוק בועט ומתקדם, גם בהשוואה כלל ארצית, בשנתיים וחצי האחרונות, ירושלים היא יהלום בוהק מבחינת מכירות, בפער גדול על פני יתר ערי הארץ".

לייעל הליכים

כיצד לדעתך ניתן להקל על היזמים, וכתוצאה מכך על רוכשי הדירות?

"המדינה צריכה לשחרר כמה שיותר קרקעות לשחרר חסמים. כיום, הוצאת היתרים בישראל היא מהארוכות בעולם. הכל מתבצע באופן מסורבל מאוד. מהליך של תב"ע ועד להוצאת היתר, יכולה לחלוף שנה ואפילו שנתיים במקרה הטוב. זה מעכב הליכים, וכך דירות לא מוכנות בזמן. גם כשאין מלחמה ברקע, אנו חיים כיום במצב שהביקוש עולה על ההיצע. הפער של השנתיים האחרונות בגלל הריבית ועוד לפני המלחמה, רק מתעצם עתה, והממשלה נדרשת להפחית דרסטית רגולציה ובירוקרטיה בכל שרשרת הייצור. מהוועדה המקומית ועד שחרור קרקעות מרמ"י, שגם היום מרביתן מוחזקות על ידי המדינה. הממשלה צריכה לדאוג להיצע קרקעות והפחתת חסמים בהוצאת היתרים.

"יש מספיק יזמים איכותיים ומוכשרים שידאגו לכל היתר, אם רק תהיה התשתית לכך וייתנו להם לעבוד. חשוב לזכור שדמוגרפית, הגידול בישראל הוא לאין שיעור מול יתר מדינות העולם, קל וחומר בירושלים, או בכל שכונה ועיר שמתאפיינת באוכלוסייה חרדית, וחובה על גורמי הממשל לתת מענה הולם לדיור, לכלל האוכלוסייה".