שיטת בנייה מתועשת ומהירה: זו תכנית הדיור החדשה

צעדי התוכנית

הגדלת ההנחה וההיצע ב"דירה בהנחה":
– העלאת גובה ההנחה לזוכים בדירות עד לגובה של 500 אלף שקל, בהצמדה לשומת דצמבר 2020.
– הרחבת מספר הדירות שיוגרלו במסגרת "דירה בהנחה" בכ-10,000 יחידות דיור באזור המרכז (גידול מ60%  ל80%) – שיוקצו לזכאים מחוסרי דיור.
– העלאת אחוז בני המקום בהגרלות אלו מ-25% ל-35% בכל הארץ.
– באזור עדיפות ב' יעלה שיעור יחידות הדיור  שיוקצה לבני מקום מ-32%  ל-40% מכלל הדירות
– הגדלת מתן הסבסוד לדירה בהנחה בפריפריה לפיתוח בעד 40,000 שקל נוספים. הנושא יגיע לאישור קבינט הדיור הקרוב.

תיקון לחוק המכר:
– הצמדת מחיר הדירה לחלק הרלוונטי בלבד, ללא רכיב הקרקע וללא מרווחי הרווח של הקבלן. התיקון אושר על ידי מועצת רמ"י ויוחל בחוזים מול הקבלנים כבר במכרזים הקרובים ל"דירה בהנחה". החוק בכנסת עבר בקריאה ראשונה נמצא כעת בדיונים בוועדת הכספים, כהכנה לקריאה שנייה ושלישית.
– במסגרת תיקון החוק, שכר הטרחה של עורך הדין של היזם – ישולם על ידו בלבד.

קידום בנייה ברשויות מקומיות ומועצות אזוריות:
– חתימת הסכמי גג במועצות אזוריות, למתן 2,500 היתרים לבניית יחידות דיור בכל מוצעה למשך 4 שנים. זאת, בהתאם למודל הסכמי הגג שנחתם מול המגזר העירוני, ובמטרה להגדיל את ההיצע במרחב הכפרי.
– תקציב לבניית מוסדות ציבור לרשויות מקומיות בסך של 30,000 שקלים לכל יחידת דיור. הרשויות המקומיות יקבלו מענק שייתן מענה לצרכים של הרשות המקומית בבניית מוסדות ציבור, הנובעים במישרין מהגדלת השיווקים. מחצית מהסכום – סך של 15,000 שקלים יינתן בעת השיווק והמחצית השנייה תינתן לעת מתן היתרי הבנייה.

מעבר לשיטת בנייה מתועשת:
– מעבר לשיטת בנייה מהירה שחוסכת תשומת כח אדם משמעותי ומאיצה את קצב התקדמות הבנייה. תחילה, המדינה תתמוך בהקמת שני מפעלים לבנייה מודולרית בשטחי מדינת ישראל. כמו כן, תסובסד הקמת מבנים ראשונים בשינוע ממפעלים בחו"ל.

צעדים נוספים בתחום התכנון:
– הגדלת שכר בודקי תכניות והוספת עובדים חיצוניים באגפי ההנדסה ברשויות המקומיות לטובת האצת קצב מתן היתרי בניה
– מתן סמכות מקבילה לרשויות המקומיות באופן שיוכלו לתכנן בינוי למגורים בשיעור של אלפי מ"ר (בהתאם לסוג הוועדה)
– ביטול וולונטריות ברישוי עצמי
– פתיחת לוח 2 באופן שיאשרו תוספת של עשרת אלפי יח"ד בכל הארץ, וכן בניית מתחמי דיור מוגן בהיקפים גדולים
-תיקון תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) כדי ליצור תמריץ כלכלי לרשויות המקומיות לקדם דיור לשכירות בקרקע חומה

תגובות מעורבות בעולם הנדל"ן

אודי בלום מנכ"ל חברת מטרופוליס התייחס לתוכנית הדיור החדשה שהציגו שרי האוצר, השיכון והפנים ואמר כי "מדובר לתפיסתי בתוכנית נוספת שכנראה לא תשפיע באופן משמעותי על שוק הדיור. היעדים שהוצגו בתוכנית הם לשנת 2022, וחסרה לדעתי הראייה האסטרטגית ארוכת הטווח ל 15-30 שנה קדימה. הממשלות מסתכלות ומתכננות לטווח הקצר מאד. הניסיון מלמד שתוכניות קצרות טווח לא באמת משפיעות לאורך זמן. בעיה נוספת שלא קיבלה ביטוי מספיק הינה בעניין הסרת חסמי התכנון ורישוי. עניין אחרון הוא ההתחדשות העירונית, שבכלל לא קיבלה ביטוי בתכנית הדיור שהוצגה, למרות התאוצה המשמעותית מאד שהיא נמצאת בה. היזמים נמצאים בחוסר וודאות מכיוון שהם לא יודעים בפני איזה הליך התכנוני הם עומדים, מתי יאושרו תכניות  ומתי יקבלו היתרי בנייה. הסרת חסמים בעניין זה תקדם משמעותית את היכולת להכניס לשוק עשרות אלפי יחידות דיור בטווח הקצר מאד".

יו"ר מרכז הבנייה ערן רולס: "נראה כי הכוונות של שרי האוצר, השיכון והפנים בתוכנית הדיור החדשה הן כוונות טובות, אלא שאין בתוכנית בשורה של ממש. זו לא תוכנית שמתייחסת למצוקת הדיור כמשימה לאומית, אין בה צעדים נחושים לאפשר לכל תושב בארץ להגיע לדירה, והיא מותירה בעינו את המציאות העגומה שבה דירה נחשבת למוצר נחשק לעשירים בלבד. מדינת ישראל הפכה את רכישת הדירה לאירוע המס הגדול ביותר בתולדות האזרח הישראלי, מתוך מחיר הדירה, כ-60% לפחות הולך כמסים למדינה – אם זה מס על הקרקע, הוצאות פיתוח, מע"מ, היטלי השבחה, מס שבח, מיסוי על עובדים הזרים ועוד. המדינה צריכה להפחית ב 50% את המיסים שכרוכים ברכישת דירה ומושתים על הציבור.אם דירה בשווי מיליון שקל מייצרת למדינה הכנסות ממסים בהיקף 600 אלף שקל, אז למה שהמדינה תרצה להוריד מחירים? להיפך, היא תרצה שהמחירים יעלו ואותה הדירה תהיה שווה 2 מיליון שקל ואז המדינה תגרוף מסים בהיקף 1.2 מיליון שקל. שוק הנדל"ן ממלא את קופת המדינה וזה האינטרס שלה שהמחירים יהיו גבוהים – וזו הבעיה העיקרית בשוק, וגם התוכנית החדשה שהוצגה היום לא משנה את המצב".

שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין, אמר כי בעשור האחרון ראינו תכנית דיור חדשה כל שנה בערך. השאלה הגדולה האם היא תישאר כמצגת או שתהפוך לתכנית ממשית. היוזמה הדרמטית ביותר בתכנית היא התוספת התקציבית לרשויות המקומיות של 30 אלף שקל לכל יח"ד שתקבל היתר. זו יוזמה מבורכת שתקל על הרשויות לשדרג תשתיות ואולי גם לשחרר חסמים בתחום ההתחדשות העירונית. גם הוספת תקנים בוועדות התכנון זו יוזמה חשובה אבל כאמור המבחן יהיה במימוש התכנית.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי: "לתפיסתי תוכנית הדיור החדשה שהציגו היום השרים היא אקט פוליטי ותו לא. חסרה התייחסות לכמה עיוותים שלא זכו לטיפול, שהופכים אותה ללא אפקטיבית כלל. ראשית, אין הגבלה על השכר של הזוכים בדירות מוזלות של 'דירה בהנחה' – ראינו בהגרלות האחרונות זוכים ששכרם הוא 30-40 אלף שקל בחודש, ואסור שזה יקרה. אני סבור שצריך לקבוע רף שכר כלשהו שמעליו לא ניתן לזכות, וכן לעשות מדרגות שכר כך שככל שמרוויחים פחות, יגדל הסיכוי לזכות בהגרלה. עיוות שני הוא בניתוק רכיב הקרקע ממדד התשומות – גם כאן המדינה באה למעשה לעזרת הרוכשים העשירים הרבה יותר מהחלשים – כי הרי עלות הבנייה עצמה די דומה בתל אביב וקריית מלאכי למשל, מה שמשתנה הוא רכיב הקרקע. בניתוק עלות הקרקע מההצמדה המדינה בעצם עזרה לאוכלוסיות החזקות יותר שרוכשות בת"א, ברמת גן או בגבעתיים שם עלות הקרקע הגבוהה. גם במקרה זה אני סבור שיש לעשות מדרגות – כלומר ככל שעלות הקרקע גבוהה יותר כך ההצמדה תהיה גבוהה יותר ולהיפך. עיוות אחרון בתוכנית ששוב לא משנים את שיטת המכרזים הנהוגה היום – שיטת לכל המרבה במחיר. המדינה לצעירנו לא רוצה לוותר על ההכנסות ממסים".