תיק השיכון: מקרית גת ומחירי השכירות ועד הבנייה ביו"ש

הרבה נושאים ימתינו לפתחו של שר השיכון הבא בממשלה שטרם הוקמה | שני נושאים יהיו בראש מעייניו בוודאות: מצוקת הדיור, כולל המצוקה המועצמת פי כמה בקרב המגזר החרדי, ונושא הבנייה ביו"ש | על הדרך, אם המדינה אכן תקבל תנופת בנייה אדירה, תיפתר בעיית עליית המחירים – גם בשוק השכירות המאמיר

מצוקת הדיור | אילוסטרציה: Boris-B, שאטרסטוק

אין זה סוד כי תיקי השיכון, התחבורה והרווחה הם התיקים שמועדפים על יהדות התורה ועל ש"ס (שלא תוותר גם על משרד הפנים). אם נתייחס רגע למשרד השיכון ונאמין לפוליטיקאי שיסכים להיכנס אליו כשר במשרה מלאה – שהוא מתכוון למצוא פתרון אמיתי למצוקת הדיור, הרי שיהיו לפניו מספר רב של פעולות שיהיה עליו לתקן. מתכנית מחיר מטרה (שזקוקה לתיקון יסודי) ועד החזרת מחיר למשתכן במתכונת משופרת, ובעיקר – בהפשרה חסרת תקדים של קרקעות לשיווק; הושבת מערך תכנון לערים חדשות בכל רחבי הארץ, ותוספת שכונות שלמות לערים קיימות.

שים לב, אדוני השר הבא: הארץ גדולה, והשטחים שסביב הערים הוותיקות, יכולים להיות הפתרון הראשון שמשום מה תמיד נדחה על ידי רמ"י. (על הדרך זהו גם פתרון אדיר לקרקעות החקלאיות שמשקיעים כה רבים נכנסו לרכישתן בעיניים עצומות. אבל זה כבר רווח משני). מחדרה ועד גדרה, לא חסרות קרקעות חקלאיות שממתינות להפשרה ולתכנון. גורם בכיר בענף הנדל"ן שעימו שוחחנו הבוקר אמר ל'ביזנעס': "הכל תלוי בשר ובגורמי התכנון. אם השר ירצה, ושר הפנים לא יעכב יחד עם משרד האוצר – אפשר לפתור את בעיית הדיור בישראל בתוך קצת פחות מעשור".

רשות מקרקעי ישראל | צילומסך מאתר רמ"י

כמה יחידות דיור אתה חושב שצריך לבנות בעשור הקרוב, לדעתך, כדי להוריד משמעותית את המחירים הגואים בשוק הנדל"ן?

"מיליון ומאתיים. זה מספר הדירות שצריכות להיבנות כאן בעשור הקרוב".

נשמע קצת מוגזם. מיליון ומאתיים אלף יחידות דיור, לא פחות.

"זה עוד לא הכל. ואני אסביר. בשנת 2050 תמנה מדינת ישראל כ-17 מיליון נפש לכל הפחות. זה עוד פחות משלושים שנה ושעון החול הולך ואוזל. אנו זקוקים בעוד 28 שנה ל-4 מיליון דירות חדשות. ואם לא נתפרש לבנייה בשטחים הריקים שעומדים ללא שימוש במדינה, נהפוך למדינה הצפופה בתבל. כבר כיום יש מחסור של כ-200 אלף דירות, ובמקום שנעמוד על מאה אלף התחלות בנייה בשנה אנחנו מדשדשים על מחצית מהמספר הזה, פלוס-מינוס.

"לכן אמרתי שבעשור הקרוב צריך לבנות 1.2 מיליון דירות, משום שכדי להגיע ל-4 מיליון דירות חדשות בתוך 28 שנה, צריך מיליון ומאתיים אלף דירות בעשור הראשון, ועוד מעט פחות משלושה מיליון יחידות דיור חדשות נוספות, בשני העשורים שלאחר מכן.

"לשם כך צריך מהלכי חירום אפקטיביים, ועדות שיאשרו בנייה במהירות, יבוא ידיים עובדות או הכשרתן כאן בישראל; ומטרייה כלכלית שתבטיח לקבלנים ליווי ממשלתי להליכי הבנייה המואצים".

מנכ"ל רמ"י יעקב קוינט, בוועדת הכספים | צילום: דוברות הכנסת

ומה באשר לציבור החרדי?

"הוא זקוק למאות אלפי יחידות דיור כבר בעשור הקרוב. שמעתי שדחו מעט את סגירת המכרז בקרית גת מערב – בשטח שטרם יועד לחרדים. משום שהציבור החרדי, שלא רוצים אותו בערים המעורבות, חייב לעמוד על כך שיקבל אפשרות להתמודד בכל המכרזים האפשריים, לפחות בערים שראשי הערים מאפשרים לו לגור בהן. קרית גת מערב (לא התכנית שיועדה על ידי גפני וליצמן, אלא שכנתה) שעומדת עכשיו למכרז והחוברת פורסמה לפני כחודש, מכילה יותר מדי בנייה לגובה ופחות מדי דירות בבניינים נמוכים. חייבים לעמוד על כך שחלק מהתכנון ישתנה כך שהציבור החרדי יוכל להתמודד על הקרקעות הללו גם כן. אלה מעל 8,700 יחידות דיור שאסור להן לעבור למגזר הכללי בלבד. גם החרדים הם אזרחים וההזנחה בת השנים הובילה את המצוקה לגבהים. ועפולה והזינוק במחירים בה, היא רק משל".

התכנית שעומדת למכרז בקרית גת מערב – צמוד לשטחי הסמוכים לשפיר

קרית גת היא לא חזות הכל. אלו פתרונות נוספים אפשריים למגזר החרדי?

"קרית גת היא אכן רק דוגמה. אנו זקוקים גם לקרקעות הסמוכות (שפיר), גם לכסיף, גם להר יונה, גם לעכו, וכן – גם להרחבה של אלעד לכיוון פתח תקווה, לבנייה ייעודית לציבור החרדי בגנות סמוך לאחיסמך, לבנייה מוזלת ומותאמת גם בבנייה האדירה שעומדת להתרקם בפתח תקווה במחנה סירקין-מזרח וסירקין-דרום, שאנו משום מה מודרים מכל התכניות הללו. אנו צריכים דיור פריפרי מוזל, וצריכים בה במידה גם דיור במחירים שפויים במרכז הארץ, בעיקר בערים שכבר יש בהן יישוב חרדי קיים. מזכרון יעקב וחדרה, טבריה, כרמיאל וצפת, ועד אופקים, נתיבות וירוחם בדרום. כל הפתרונות יאוכלסו, כי הציבור החרדי גדל בריבוי מבורך, שזקוק לדירות בכל סגנונות המחיר והתכניות הממשלתיות האפשריות".

חוצה שומרון

תיק הבנייה ביו"ש הוא הכבד ביותר שיוטל על כתפי שר השיכון הבא. אם לא תהיה הקפאה אמריקנית שתיכפה על ראש הממשלה והגורמים המדיניים, הרי שאזור יהודה ושומרון הופך כבר כיום ללגיטימי יותר ויותר בקרב רוכשי הדירות. כל שנדרש מהשר הוא לגרום למה שמכונה מינהל איו"ש, לפעול היטב כדי שהתיישבות יהודית תמשיך להיות לגיטימית. נשמע קל? ממש לא.

ובינתיים, מה קורה ביו"ש? ניתוח מיוחד שפורסם לאחרונה לנתוני הלמ"ס מגלה כי למרבה הפלא, דווקא חל זינוק של 75% בהתחלות הבנייה ביו"ש ב-12 החודשים האחרונים. למעשה, יו"ש הוא כבר לא שם נרדף רק לצמודי קרקע – הבנייה הרוויה מתרחבת, ובהתאם – המחירים עולים.

כך למשל, מניתוח נתוני הלמ"ס שבוצע בחברת שיווק הנדל"ן דרא, עולה כי ביו"ש החלו להיבנות ב-12 החודשים האחרונים (יולי 2021 עד יוני 2022) סך של 3,117 דירות חדשות – זינוק של 75% לעומת התחלות הבנייה במחוז זה ב-12 החודשים הקודמים. ביו"ש היו גם כ-1,800 דירות שבנייתן הסתיימה ב-12 החודשים האחרונים, וניתנו בו היתרי בנייה ל-3,715 דירות חדשות.

אם בעבר הבנייה ביהודה ושומרון התמקדה בעיקר בצמודי קרקע, בשנים האחרונות החלו להיבנות יותר ויותר דירות בבנייה רוויה. במחצית הראשונה של 2022 החלו להיבנות ביו"ש כ-470 דירות צמודי קרקע (בניינים בני 1-2 קומות), עוד 236 דירות החלו להיבנות בבניינים בני 3 קומות, כ-320 דירות בבניינים בני 4 קומות, כ-100 דירות בבניינים בני 5 קומות, ועוד כ-200 דירות בבניינים בני 6-9 קומות.

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, המשווקת ביו"ש 6 פרויקטים ובהם כ-500  יחידות דיור, מציין כי "בשנים האחרונות נפרצו גבולות מחיר חדשים באזור יו"ש ונשברו תקרות זכוכית מבחינת מחירי מכירה של דירות ובתים. הביקוש מתרכז בעיקר בישובים הממוקמים בחלק המערבי של יו"ש, בקרבת ערים גדולות והנגישים מבחינת תחבורה. בחלק מהישובים ניתן למצוא כיום גם בתים פרטיים וגם דירות בבניה רוויה. הרכישה בישובים אלו היא רכישה על בסיס כלכלי של משפחות המחפשות איכות חיים ומחיר נוח. אנחנו נתקלים יותר ויותר במשפחות אשר פעם לא חשבו על יו"ש כאלטרנטיבה והיום רואות ביו"ש מקום לגיטימי לרכישה".

דרור אוהב ציון | צילום: דנה תמרי

נתי כרמי, משנה למנכ"ל חברת תצפית נדל"ן הבונה ביו"ש, מחזק את דברי אוהב ציון ואומר כי "אזור יהודה ושומרון הפך ל'גוש דן המזרחי' של מדינת ישראל. מדובר ברצועה עצומה שיש בה עתודות קרקע משמעותיות למדינה, בקרבה משמעותית למרכזי תעסוקה ממערב. באמצעות הבנייה ביו"ש, המדינה מצליחה לחבר בין מזרח למערב בישראל, ובכך לא מעמיסה על כבישי האורך המרכזיים מצפון לדרום, מאפשרת נגישות גבוהה, גיוון בתמהיל הדירות והן במחירים, ומושכת אוכלוסיה איכותית לרכוש שם דירות. זה נותן אופק משמעותי למדינה שמבקשת לפזר את הביקושים".

אוהב ציון וכרמי צופים המשך התפתחות ובנייה ביהודה ושומרון, עקב מחירי הדירות המאמירים במרכז והמחסור החמור בדירות שם, כמו גם הודות לפיתוח תשתיות ביו"ש. "מי שירצה לגור במחיר שפוי ובדירה אטרקטיבית מבחינת תמהיל, מפרט ואיכות, ובצפיפות נמוכה לדונם, יוכל לקבל את זה רק ביהודה ושומרון. המצב הביטחוני לא ירתיע, כי עובדה בשטח – האוכלוסיה ביו"ש רק גדלה, זה קורה כיום ויקרה בעתיד, ולא רק מטעמי אידאולוגיה", לדבריהם.

ולכאן בדיוק נכנס תפקידו של השר הבא שיאייש את לשכתו במשרד השיכון.

שכירות כבדה

עליית המחירים לא דילגה גם על שוק השכירות, ולדברי גלי אפל-קסטל, שמאית מקרקעין ומנכ"לית סוכנות נדל"ן 'דיור פלוס', "מחירי הדיור רשמו עליות גבוהות ושוק השכירות לא נשאר מאחור. הציבור אמנם הגיב לכך בזעם, אך יחד עם זאת, בשלב מסוים השלים עם הגזירה ושילם את המחיר גם אחרי עליית מחיר השכירות בחידוש חוזה".

האם הפתרון הוא דיור להשכרה בעידוד ממשלתי? בוודאי. "אין ספק שהמדיניות הממשלתית לא תורמת לציבור שוכרי הדירות בישראל ואף פוגעת בהם כאשר מעמד סוציואקונומי זה נמצא בתחתית סדר העדיפויות של המדינה בכל הקשור למדיניות שלה שבאה לידי ביטוי בייצור איטי מידי של דיור להשכרה ארוכת טווח וכמובן היצע דל מאוד.

"כך למשל, בפרויקט דיור להשכרה שבשנה שעברה קיבל טופס 4, כל הדירות הושכרו במחיר מסוים. אותו פרויקט, השנה – בשלב חידוש החוזה – ייקר את המחירים ב-10%. וזה מצב מתסכל לכל הדעות. זו רק דוגמא אחת למה שקורה בארץ ובעיקר באזור המרכז והשפלה, שהם איזורים מבוקשים מאוד לשכירות. לצערי, גם השנה כנראה לא צפויה לנו הפתעה גדולה בכל הקשור למחירי שכירויות. תקופת הבחירות, הריביות שנמצאות בעלייה, לצד האינפלציה שכבר זינקה לקצב שנתי של 5.2%, הינם גורמים עיקריים שישפיעו על המחירים בחודשים הקרובים.

דיור להשכרה | צילום: fizkes, שאטרסטוק

"מרבית שוכרי הדירות בישראל הם צעירים רווקים או משפחות צעירות בתחילת דרכן ולאור העובדה כי המשכורות לא עלו בצורה משמעותית בשנה החולפת וככל הנראה גם לא צפויות לעלות, המשך עליית מחירי השכירות עלולה להביא למצב של ייאוש בקרב השוכרים שבשלב מסוים יפסיקו לשלם ויחפשו חלופות אחרות למגורים. אני רוצה להאמין ולקוות שבעלי הדירות יבינו את המצב הזה ולא ידרשו עליות נוספות".

אדוני שר השיכון הבא, לטיפולך!

כתיבת תגובה