תישאר או תיגמר? גורל תמ”א 38 תלוי בוועדות המקומיות

רשויות מקומיות בעלות יוזמה נוקטות בהיתר שהעניק להן החוק להארכת פעילות תמ”א 38 לחיזוק מבנים למספר שנים קדימה • מה יהיה גורלם של מבנים עתיקים בירושלים – המדורגת במקום השני בישראל בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, וכיצד החלטת הוועדה המקומית בה תשפיע על יתר ערי הארץ? • איזה חידוש מתכננת רמ”י שיסייע לתמ”א 38 בערי הפריפריה, וגם: באיזו עיר נגמרו שטחי הציבור ויש חשש שאספקת המים תמנע בנייה חדשה והתחדשות עירונית?

תמ"א 38. אילוסטרציה | צילום: נתי שוחט, פלאש 90

אלפים מתושבי ירושלים נשמו אמש לרווחה כאשר פורסמה ההחלטה של ועדת תכנון ובניה בעיריית ירושלים על המשך תוכנית תמ”א 38 בעיר. הוועדה בראשות מ”מ ראה”ע אליעזר ראוכברגר החליטה, כי ניתן יהיה להמשיך ולבנות בעיר לפי תוכנית תמ”א 38 בשלוש שנים נוספות, עד שנת 2025. המשמעות: תוספת של מאות יחידות דיור בכל רחבי ירושלים למגזר החרדי והמשך חיזוק המבנים הישנים בירושלים כהגנה מפני טילים ורעידות אדמה.

עורכת התוכנית של עיריית ירושלים, סגנית הממונה על אגף תכנון העיר בעיריית ירושלים, האדריכלית שרון שלוסברג דינור הסבירה ל’גלובס’ כי “מבחינה תכנונית התוכנית העירונית בהתאם לתמ”א 38 התאימה לירושלים ‘כמו כפפה ליד'”.

לדבריה, “בעיר שבה תוכנית המתאר הסטטוטורית התקפה אושרה בשנת 1959, ותוכנית המתאר ה’חדשה’ משנת 2009, המהווה את מדיניות התכנון, מעולם לא אושרה, תושב שמעוניין להוסיף שני חדרים או תוספת קומה על הגג צריך ליזום תוכנית נקודתית, לרוב בסמכות מחוזית, מדובר בהליך של שנה וחצי במקרה הטוב ואח”כ עוד לפחות שנה להיתר בנייה.

“תוכנית החיזוק של תמ”א 38 אפשרה לתושבי העיר, ללא הבדלי מעמד, לחזק את דירותיהם, למגן אותן ולהרחיב אותן ללא עלות ובניגוד לחשדות המוקדמים, לא מדובר כאן רק על וילות”.

גם חיזוק, גם פינוי בינוי

בחודש נובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי תכנית החיזוק למבנים (תמ”א 38) תסתיים בשנת 2022. יחד עם זאת הוחלט כי ערים שיבקשו להצטרף לתכנית עם מיזמים שהוגשו עליהם בקשות עד אוקטובר 2022 יוכלו להמשיך ולקיים עד 2025 במתווה שאושר.

לפני מספר חודשים סיכמו ראש העירייה משה ליאון ומ”מ ראה”ע ויו”ר ועדת תכנון ובניה בעיריית ירושלים אליעזר ראוכברגר  כי יש צורך להאריך את תמ”א 38 בעיר ירושלים. לאחר שראש העיר נתן את הסכמתו, קידם ראוכברגר מול מהנדס העיר את הפעולות הנדרשות, על פי הנחיית המועצה הארצית לתכנון ובניה, לביצוע הארכה האמורה.

“כיום ירושלים היא בין המובילות בישראל בפרויקטים של תמ”א 38, והקצב גובר והולך בשנים האחרונות. הפרויקטים הללו מאפשרים הוספה של מאות ואף אלפי יחידות דיור בשכונות רבות ומתן פתרונות למצוקת הדיור החריפה, וכמובן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר בבשורה של ממש לתושבי העיר, וההחלטה הדרמטית תקל משמעותית”, כך נמסר מהעירייה.

תמ”א 38 | אילוסטרציה: תומר נאוברג, פלאש 90

דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, מאשש לחלוטין את דברי העירייה. על פי הדוח ירושלים מופיעה במקום הרביעי בדירוג עשר הערים המובילות בתכניות פינוי-בינוי שאושרו במצטבר עד סוף שנת 2020 עם 28 תוכניות ובהם 10,153 יחידות דיור. בדירוג הערים המובילות בתמ”א 38 מובילה ירושלים במקום השני אחרי תל אביב עם 32 פרויקטים של חיזוק ועיבוי ובמקום הרביעי (אחרי תל אביב, רמת גן ובני ברק), עם 14 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במסלול תמ”א 38. הדוח גם מסכם את מספר המבנים שקיבלו היתר בתמ”א 38 בין השנים 2005–2020. מהסיכום עולה כי בעיר ירושלים קיבלו היתר 236 מבנים (חיזוק ועיבוי 176, הריסה ובנייה מחדש 60) עם 4,292 יחידות דיור.

מ”מ ראש העיר, אליעזר ראוכברגר, המשמש גם כיו”ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירך על ההחלטה: “אני מברך על החלטת הוועדה שתאפשר לירושלים להמשיך ולהתפתח כולל הערך של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה”.

סנונית ראשונה

על פי הדיווח ב’גלובס’ הצעד של עיריית ירושלים אינו חריג כלל. העיר תל אביב הקדימה לגבש את תוכנית הרובעים, שעונה על הצורך בתוכנית התחדשות נקודתית וכך פעלו גם הרצליה, ראשל”צ, רחובות ועוד כעשר ערים אחרות. גם בת ים מקדמת בימים אלה תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ”א המאפשר לעיריות לקדם תוכניות מתאר עירונית שקובעת את הכללים והתנאים למימוש התוכניות ברחבי העיר. יש לציין כי יוזמת הארכת תוכנית לפי סעיף 23 כרוכה באישור הוועדה המחוזית.

בעיר ירושלים עלתה טענה ולפיה תוכנית תמ”א 38 תפגע במבנים לשימור, סגנית הממונה על אגף תכנון העיר בעיריית ירושלים, האדריכלית שרון שלוסברג דינור דחתה בדיווח את הטענה: “הוראות התוכנית תומכות בשימור מבנים אשר נקבעו לשימור, ואפילו במבנים היסטוריים שאינם מוגדרים סטטוטורית לשימור בתוכניות מפורטות קודמות.

870/135 ליינר ארטקל

“העיקרון הוא שכל בקשה במבנה היסטורי חייבת לקבל אישור בוועדת השימור כדי להתקדם וחשוב לזכור שגם כך מדיניות התכנון המקובלת בירושלים הנה שניתן לבנות על, בסמוך, בצמוד ובתוך מבנים לשימור (תוך שימור המרכיבים והאופי הרלוונטיים לשימור). ככה זה כשאין לעיר כמעט לאן להתרחב החוצה – בונים פנימה”.

ומה אומרים המשפטנים? עו”ד ישי איצקוביץ’, מנהל מחלקת נדל”ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות’, רוזנברג הכהן ושות’ אמר ל’גלובס’ כי “אומנם ההחלטה של הוועדה המקומית בירושלים כפופה עוד לאישור הועדה המחוזית אך בהחלט מדובר על קביעת מדיניות חשובה ואף ייתכן כי היא באה ללמדנו על סנונית ראשונה שיכול ותביא להחלטות דומות בערים נוספות”.

נגמרו השטחים

אלא שבערים אחרות המצב לעיתים קשה ומסובך. כך למשל קורה בעיר גבעתיים שם מוגשת עתירה נגד העירייה שהחליטה להקפיא למשך שנה הוצאת היתרי בנייה לתמ”א 38 בטענה כי קיים מחסור הולך ומחריף במבני ציבור ושירותים שכונתיים. על העתירה מדווחת שלומית צור ב’כלכליסט’ ועל פי הדיווח מדובר בהחלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שניתנה ב־15 במרץ למשך שנה או עד הפקדת תוכנית חדשה שתסדיר את הסוגיה. ההחלטה ממעטת את שכונת גבעת רמב”ם ותוכניות פינוי־בינוי נקודתיות שאושרו במוסדות התכנון.

התחדשות עירונית | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

העותרים טוענים כי החלטה זו מטילה “גזר דין מוות” על מימוש תמ”א 38 בגבעתיים. את העתירה הגישו משרד עוה”ד גיא פרבמן, רשף ושות’, שמייצג עשרות פרויקטים בעיר בנוסף לבעלי דירות ברחוב בורוכוב 41. אלו האחרונים שאף הם מיוצגים על ידי המשרד נפלו עם ההחלטה בהפרש של יום אחד בלבד (!). הוועדה המקומית קבעה כי ההחלטה לא תחול על בקשות להיתרים המבוססות על תיקי מידע שניתנו לפני 8 במרץ השנה, ואילו היזם של בורוכוב 41 הגיש בקשה לתיק מידע ב־9 במרץ.

בעתירה, שהוגשה על ידי עורכי הדין גיא פרבמן, אפרת רשף ודור אלדר, נטען כי ההחלטה “בלתי סבירה”, קובעת מדיניות באופן רטרואקטיבי תוך כדי פגיעה בעקרונות הבסיסיים של המשפט המינהלי, חובת ההגינות, ההיגיון והפסיקה המחייבת: “המשיבה מבטלת בהליך קיצוני, בלי שהדיון פורסם מראש באופן המאפשר להגיש התנגדויות, הוראות ברורות ומפורטות שחלו עד אותה החלטה ביחס לתמריצי בנייה, זכויות בנייה, תמהיל יחידות דיור חדשות, חניות ושטחים משותפים… על אדני המדיניות התקפה קודמו הסכמים עם בעלי דירות בעיר ויישום הוראות תמ”א 38 בגבעתיים”.

נציין, כי מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה לדיווח, כי “קצב התקדמות אישור בקשות התמ”א בגבעתיים תלוי באופן ישיר בקידום מקביל של תוכניות פינוי בינוי שמייצרות שטחים למבני חינוך וציבור. העתירה הנוכחית תואמת את הוראות תוכנית המתאר המתגבשת שקבעה עוד לפני 5 שנים שלאחר 5 שנים במידה ותהייה בעיית תשתיות ומבני חינוך התמ”א תוקפא. המהלך הלא פשוט הזה יבטיח שהעיר תמשיך להיות איכותית עבור כלל תושביה. בנייה למגורים לא יכולה להתקיים מבלי שנבטיח לצידה גם תשתיות איכותיות לתושבים. מעבר לכך העירייה תגיב לעתירה בבית המשפט”.

נגמרו גם המים

אבל זה עוד לא הכל. גבעתיים גם מאיימת להקפיא היתרי בנייה חדשים בעיר לאלפי דירות בשל הכרח במאגר מים נוסף שבלעדיו לא ניתן יהיה לספק מים לתושבים. לפי כתבה של שלומית צור ב’כלכליסט’. מספר הדירות בגבעתיים שמקבלות אספקת מים הגיע לתקרת הקיבולת של המאגר העירוני. כיום נבחנות שתי חלופות להקמת מאגר מים, נוסף על זה שפועל בשטח גבעת קוזלובסקי, שמספק מים לתושבי העיר בלבד, ונפח הבריכה שלו 3,000 מ”ק. בעירייה מציינים כי מגבלת ההיתרים תחול בעיקר על בניינים גבוהים. אולם יזמים ותושבים בעיר חוששים כי תוכניות בנייה המצויות בשלב מתקדם לא יוכלו לקבל היתרי בנייה.

מתאגיד ‘מי גבעתיים’ נמסר בתגובה לדיווח כי החברה “מנועה מלהעניק היתר לתוכניות פינוי־בינוי בשטח האמור מאחר וטרם נמצא פתרון להשלמת נפח איגום מים חסר בעיר שבלעדיו לא ניתן יהיה להבטיח אספקת מים סדירה, ודאי לא במתחם ההסתדרות אשר מספר יחידות הדיור בו צפוי לגדול באופן משמעותי. ההחלטה שלא לספק היתרים אינה עצמאית של תאגיד המים אלא נובעת מהנחייה מפורשת של רשות המים ומשרד הבריאות. מעבר לעובדה שניתנה הנחיה לא לאשר היתרים במתחם, יהיה זה בלתי מקצועי ובלתי אחראי להעניקם כשידוע שלא ניתן יהיה לספק מים בעת האכלוס”.

קיצור הליכים

קרן האור לתוכנית המדוברת כל כך, תמ”א 38, נמצאת אולי ביוזמה החדשה של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) המתכננת לשנות את מודל ההיתכנות הכלכלית לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ולספק ליזמים תמורה כספית במקום קרקע משלימה להקמת דירות נוספות. על היוזמה החדשה מדווחת הילה ציאון ב- Ynetועל פי הדיווח, מטרת היוזמה היא קיצור הליכי שיווק ובנייה והגדלת מספר הפרויקטים המקודמים ברחבי הארץ בכלל ובאזורי הפריפריה בפרט. תושבי הפריפריה סובלים ממיעוט מיזמי תמ”א 38 בשל אי כדאיות כספית, זאת למרות הצורך הרב בחיזוק מבנים נגד טילים ורעידות אדמה.

כיום על מנת לשפר את הכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה, המדינה מקצה ליזמים קרקע משלימה שעליה ניתן לבנות פרויקטים עם היתכנות כלכלית גבוהה. הבעיה מתחילה כאשר הקרקעות הללו מצריכות שינוי ייעוד מחקלאות למגורים, תהליך האורך שנים ארוכות ומעכב את שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה של דירות חדשות. היוזמה של רמ”י לתת תמורה כספית במקום קרקע משלימה יכולה בהחלט להביא לשיווק מהיר יותר של קרקעות וכן תאפשר מימון מספר גדול יותר של פרויקטים.

הריסת מבנים לפינוי בינוי בפ”ת | צילום: מנהלת כרמים להתחדשות עירונית

ומהיכן רמ”י תביא את הכסף המדובר? בשיחה עם ynet ו”ממון” אמר עו”ד ינקי קוינט, מנהל רמ”י, כי במסגרת היוזמה מתוכננת הקמת קרן ייעודית להתחדשות עירונית, שממנה ניתן יהיה להקצות מאות מיליוני שקלים ליזמי התחדשות עירונית, אשר יגיעו מתמורות שיווק הקרקעות על ידי המדינה. לדבריו, “המטרה היא להקצות תמורה כספית הן בפרויקטים באזורים מבוקשים והן באזורים אטרקטיביים פחות כדי ליצור איזון”.

רגע לפני שאתם רצים לאיזו פריפריה לחתום על תוכנית כזו או אחרת נספר לכם, כי מדובר בשלב זה על חלומות באספמיה. על פי הדיווח, הצעה זו כמו הצעות רבות אחרות בתחום הנדל”ן ובשורה ארוכה של תחומים תיאלץ להמתין עד להקמת ממשלה, שכן החלטות מסוג זה דורשות ממשלה מתפקדת ולא ממשלת מעבר עם שרים בשיתוק כמעט מלא במשרדים הרלוונטיים. בדיווח צוין, כי קוינט דיבר על היוזמה לראשונה בוועידת התאגידים העירוניים, שהתקיימה השבוע באילת.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה