הפוך! נתוני המשכנתאות מצביעים על התרחבות הפערים במשק

אילוסטרציה: Alexander Raths | שאטרסטוק

נתונים שפרסם בנק ישראל על היקפי המשכנתאות סיפקו נקודת מבט שונה ביחס לטענה שמשקיעי הנדל"ן הם האשמים בעליית המחירים של השנים האחרונות, והעלו סימני שאלה בנוגע לתכניות הפיסקאליות ולתמריצי ההשקעה שנועדו להילחם בתופעה.

הנתונים הצביעו על ירידה של 15% בהיקפי המשכנתאות בהשוואה לחודש אוגוסט שעבר, ועל ירידה של כ-6% ביחס לחודש יולי. את המגמה הזו של החודשים האחרונים כולם מכירים והיא פחות מעניינת. ליאור יוחפז, מנהל השקעות גמל והשתלמות ב'IBI בית השקעות' ממליץ להתבונן בנתוני החלק המשעמם יותר של הדו"ח.

שני הפרמטרים המובילים על פיהם נותן הבנק את המשכנתא הם יחס ההחזר להכנסה הפנויה וכן יחס שווי החוב לשווי הנכס (LTV). לפי נתוני אוגוסט, יחס ההחזר להכנסה של משקי הבית עמד באוגוסט על 26.3%, לעומת ממוצע היסטורי של 32% בשנים 2011-2013, כלומר הישראלי הממוצע מחזיר היום פחות כל חודש מההחזר הממוצע בעבר.

יחס המשכנתא לשווי הנכס (LTV) עמד באוגוסט על 49% בלבד, לעומת 54% בשנים 2011–2012. כלומר הלווה הממוצע לוקח מימון נמוך יותר על הדירה מבעבר ומביא יותר כסף מהבית. התמונה שעולה מהנתונים היא לא זו של מחירי דירות גבוהים שעולים בגלל משקיעים וחונקים את העם, אלא תמונה של ציבור שפחות משתעבד לבנק וקונה דירות בקלות יחסית להורים שלו.

הטענה לפיה הסיבה לנתונים הטובים היא שמשקיעים אמידים קונים את כל הדירות אינה נכונה, כי המגמה מתחילת שנה היא דווקא יציאה של משקיעים מהשוק, ולכן היינו צריכים להתחיל לראות הרעה בנתונים. גם הטענה שההחזר משתפר בגלל שפורסים את המשכנתא ליותר שנים אינה נכונה כי אז היינו צריכים לראות עליה ביחס המימון. כנראה שהמצב לא כל-כך גרוע כמו שאנחנו חושבים. אנחנו מרוויחים יותר והמשכנתא מהווה חלק נמוך יותר מההוצאות שלנו.

הישראלי הממוצע מחזיר היום פחות כל חודש מההחזר הממוצע בעבר ולוקח מימון נמוך יותר על הדירה מבעבר, כלומר מביא יותר כסף מהבית. התמונה שעולה מהנתונים היא של ציבור שפחות משתעבד לבנק וקונה דירות בקלות יחסית להורים שלו. אבל ההסבר האמיתי קשור לפערי ההכנסות. פערי ההכנסות בישראל גבוהים ובעוד שישנן משפחות שמביאות הון גבוה מאוד לרכישת הדירה ואף נהנות ממשכורת גבוהה, יש משפחות שאין להן הון להביא והן גם בעלי הכנסה נמוכה יותר.

בנק ישראל לא מפרסם נתונים לגבי הפיזור של הממוצעים האלו, וגם אם הוא היה מפרסם זה לא היה משנה. היות וכאלה שיחס המשכנתא וההחזר שלהם לא טובים, פשוט לא מקבלים משכנתא, ו… לא נכנסים לסטטיסטיקה שנראית כל-כך יפה מהצד העשיר של המטבע.