181 מיליון ל-4 דונם: הפרטים שמאחורי עסקת הענק ב’בנדיקט’

היזם הבני ברקי הוותיק פרש מההתמודדות על מתחם ‘בנדיקט’ שנמכר השבוע – בהפרש של מאה אלף שקלים בלבד מהצעת החברה הזוכה, ‘ד”ש מגורי ישראל’ שייצגה 52 רוכשים • כל הפרטים שלא ידעתם על עסקת הנדל”ן הענקית שמסעירה את בני ברק

מתחם בנדיקט, בני ברק | צילום: גוגל מפות, 2015

הקרקע המשמעותית האחרונה בלב בני ברק הוותיקה – נמכרה.

אחרי שכל ההליכים המשפטיים בין השותפים והיורשים בקרקע הגיעו לקיצם, יצאה לדרך השבוע ונחתמה עסקה ענקית במתחם בנדיקט השוכן ברחוב הרב שך בבני ברק, מול רחוב חבקוק ממזרח, ועד גבול רחוב דונולו ממערב.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

למרות שמאות שהעריכה את הקרקע בשווי של כ-133 מיליון ש”ח (כולל מע”מ) לפני פחות משנה – קבוצת הרוכשים בניהולו של יזמי הנדל”ן החרדיים דוד שדמי ושותפו דן שם טוב (ד”ש מגורי ישראל), הפתיעה את השוק כששילמה סך 181 מיליון (כולל מע”מ) ל-3,926 מ”ר (מתוכם 257 מ”ר למעבר ו-644 לדרך ע”ש העירייה) שעל פני הקרקע.

התב”ע במקום מתירה בניית 6,900 מ”ר לבנייה למגורים בתוספת של 1,200 מ”ר לחדרי ממ”ד, שעל פי התכנית יחולקו ל-80 יח”ד (או 96 בהקלות שב”ס בדירות קטנות יותר) כשהיזמים מבקשים לקבל היתרי בנייה נוספים לדירות שיפוע ודירות גג שיובילו אותם ל-104 יח”ד בסה”כ.

חלק מהבעלים הם קבוצת רכישה של 52 רוכשי זכויות ליח”ד על הקרקע שנמכרו עוד לפני כחצי שנה.

את הדירות במתחם תשווק חברת ד”ש מגורי ישראל.

לפי מידע שהגיע ל’ביזנעס’ חברי קבוצת הרכישה צפויים לקבל בסופו של דבר את הדירות במחיר סופי שמשקף הוזלה של כ-30% ממחיר השוק. ההתאגדות של החברים הייתה לפני מספר חודשים, ואלה שילמו מקדמה ששיקפה בשעתו מחיר של 1.25 מיליון לדירת 3 חדרים, 1.5 מיליון ל-4 חד’ ו-5 חדרים ב1.75 מיליון. עם זאת נראה, כי בשל ההתמודדות הצמודה מול ‘צמרת העיר’ שבבעלות הקבלן שמואל נרקיס (שהציעה 154,600,000 לפני מע”מ עבור השטח, מול 154,700,000 ₪ לפני מע”מ שהציעה ד”ש מגורי ישראל), הדיירים ייאלצו ככל הנראה לשלם מעט יותר מהמחיר שנצפה בעת הרישום.

870/135 ליינר ארטקל

עם זאת, אחד הרוכשים אמר ל’ביזנעס’, “ידענו מלכתחילה שהמחיר עשוי לעלות מעט יותר, וחתמנו על כך בחוזה תוך שהסמכנו את חברת ד”ש מטעמנו להגיש כל הצעה שתמצא לנכון כמשתלמת עבורנו”.

שטחי המסחר שעומדים על 2,000 מ”ר (שטח עיקרי) וכ-1,500 שטחי שירות, הופכים את העסקה לכדאית עבור הרוכשים, ומוזילים את ערך ההשקעה בדירות למגורים. “אין ספק שהביקוש לשטחי מסחר באיזור איצקוביץ’ כמו גם שזהו המקום היחיד בלב מרכז העיר הוותיקה, שיציע חניה תת קרקעית צמודה”, אומר דוד שדמי ל’ביזנעס’.

שטחי המסחר במתחם שבבעלות קבוצת הרוכשים עומדים בפועל על מחצית מהשטח, והמחצית השנייה תשווק על ידי היורשים של בעלי המתחם. כך גם נודע ל’ביזנעס’ כי ייתכן – לפי החלוקה שתתבצע בהמשך באופן סופי בין בעלי השטח המשותפים, היורשים וקבוצת הרוכשים שזכתה בו – שחלק מהשטחים המיועדים לדיור ישווקו בעתיד, לאחר ניצול עליית ערך, על ידי יורשי הבעלים.

מומלץ עבורך

10 תגובות ל: "181 מיליון ל-4 דונם: הפרטים שמאחורי עסקת הענק ב’בנדיקט’"

  1. התחלתם להביא חשיפות ופרטים פיקנטיים. שאפו!

  2. חיים, מברוק עליך. כל עולם הנדל”ן בכף ידך.
    המשך להצליח.
    אוהבים אותך.

  3. טוב מאוד שנכנסים לבני ברק יזמים חדשים בעיר אבל בעלי ניסיון שיהיו קצת יותר נוחים לציבור מהקבלנים הוותיקים שלא ממש הוכיחו את עצמם

  4. עדיין לא הבנתי מחישוב פשוט איך יכולים למכור ב 1.75 מליון שח דירת 5 חדרים 180,000,000/100=1,8000,000 וזה רק מחיר הקרקע, מה אם מחיר הבניה והמתכננים ועלויות נוספות, מנהלי קוצות רכישה מבטיחות דברים אבל אני לא יודע איך הרוכשים התמודדו עם העלויות הללו.

  5. הכתבה מלאה בסלט של נתונים ואין קשר בין מה שהבטיחו לרוכשים לבין המציאות דבר וחצי דבר.
    היחידי שיעשה פה כסף זה המארגן של הקבוצה שגוזר קופון באחוזים, כל השאר יפסידו סכומים גדולים.
    כמה טעויות בסיסיות:
    אי אפשר לבנות דירות שיפוע והקלת שבס- מופיע בתבע מפורש שתוספת יחידות דיור תהיה סטיה ניכרת מתכנית. גם לא ניתן מעשית להוסיף דירות ושטחים כי אין איפה!! הבניין כבר מתוכנן לפי 6.5 קומות מגורים מעל קומה ציבורית מלאה של גני ילדים וספריה ומעל קומת מסחר מלאה הכוללת גלריה פנימית ומעל מרתף חניה.
    אין כל התייחסות לכך שעלות הבניה לשטחים הציבוריים כולל 24 חניות במרתף המיועדות לעיריה- על חשבון בעלי הקרקע.
    יש היפוך בשטחי המסחר: 1500 מ”ר עיקרי + 2000 שירות שחלקו יהיה בקומת גלריה של החנות, חלק גדול מהמסחר הוא עורפי ללא חזית לרחוב.
    הדירה הממוצעת בפרויקט היא 83 מ”ר (אעלק 4 חד’) והשווי שלה בשוק החופשי לפי דירות זמינות שנמכרו בסביבה בפרויקטים חדשים הינו 1.7 מיליון ברף הגבוה.
    אם הבטיחו לחברי הקבוצה שהעלות הסופית שלהם תהיה 1.5 מיליון לדירת 4 חד’ וכבר עכשיו שילמו הרבה יותר כסף על הקרקע- לא ישאר שום רווח או הנחה לרוכשים ורק לקחו מהם את הכסף היום על דירה שתהיה מוכנה אולי בעוד 4 שנים.
    בחשבון פשוט: עלות הקרקע לחלק המגורים 100 מיליון ש”ח= קרקע ליח”ד ממוצעת לפי 88 יח”ד (כולל תוספת דירות פנטהאוז) 1.13 מיליון ש”ח.
    עלות בניה הכי זולה לדירה שמגלם עלויות עקיפות וחניה תת קרקעית הינו 650 אלף ש”ח כולל מעמ, ובסך הכל העלות לדירה מתקבל 1.8 מיליון ש”ח.
    וכל זה עוד לפני שדיברנו על הסכום הדמיוני שמיוחס לחלק המסחרי בתקופת קורונה.
    תזכרו מי פתח לכם את העיניים בפעם הראשונה כאשר תשמעו עוד 4 שנים שהרוכשים תובעים את מנהל קבוצת הרכישה

  6. דוד בהצלחה מזל טוב מגיע לך
    אתה אחד שיודע לפנק את הלקוחות שלו

  7. מסכים עם חזקי. הבחור מבין עניין.

  8. בהמשך לחזקי .
    עוד אחד שקיבל מידע מוטעה מנרקיס.
    אם זה פרוייקט כל כך גרוע למה נרקיס היה מוכן לשלם 100 אלף פחות מהקבוצה.?

  9. חזקי תגובתך מגובבת בחוסר אמיתות ואי ידיעה.
    מבירור מעמיק שלי לפני שהצטרפתי לקבוצה
    1.עולה שאין שום מניעה לתוספת דירות שבס גם כשיש סעיף סטיה ניכרת
    2.מפורש כתוב בתבע שדירות שיפוע לא נכללות במספר הדירות המותרות.
    3.אם תחשבן את מ”ר כולל ממדים כולל זכויות בניה שמתווספות לפרוייקט בגלל דירות הפנטהוז ודירות השיפוע
    ממוצע דירות הינו כ 95 מ”ר,
    4. קרקע לדירה ממוצעת לפי תחשיב מדוייק עולה כ- 900,000 ש”ח
    5. גם לטענתך דירה + מחסן וחניה עולה כ – 650,000 ש”ח בזמן שלנו כחברי קבוצה המחיר לא כלל מחסנים וחניות.
    6. כלומר החברים עומדים לקבל דירה בעלות של כ 1.6 מליון ש”ח שנמכרת באיזור זה במחיר של 2.2 מליון ש”ח

  10. סוף סוף מגיעים מנהלי קבוצה אמינים ואכותיים לבני ברק.
    הלוואי שהפרוייקט הזה יצליח ומהם ילמדו כולם שהגיע הסוף לגמור לנו את הכסף.
    דן שם טוב ודוד שדמי הם מנהלים אמינים ונמרצים שכבר הוכיחו את עצמם בכמה מקומות בהצלחה מרובה, והביאו מחירים נמוכים באופן משמעותי ממחיר השוק.
    כל מה שבקבוצה הזאת עשה את עיסקת חייו.
    וגם אם נרקיס לא הצליח בסוף לזכות בזה זה לא אומר שזה לא עיסקה טובה…

כתיבת תגובה