5 דרכים לחסוך בארנונה בפרויקט התחדשות עירונית  

עו"ד נועה טלבי מסבירה מה צריך לבדוק מבחינת מיסוי ארנונה לפני שנכנסים לפרויקט התחדשות עירונית, איך ניתן להקטין חיובי ארנונה אפשריים בפרויקטים שונים או בשלבים שונים בפרויקט, ואיך נמנעים מחיוב רטרואקטיבי • כל המידע שיכול לחסוך כסף ותסכול מול הרשות המקומית, במדריך הארנונה שלפניכם  

דרעי חותם על תקנות הארנונה | צילום: יח"צ

הארנונה שאנו משלמים היא הבסיס הכלכלי לפעילותן של הרשויות המקומיות, אבל אם פותחים את צו הארנונה בשלבים השונים של פרויקטי התחדשות עירונית, ניתן לחסוך בעלויות הארנונה בדרכים שונות. הנה 5 דרכים שבהם ניתן להקטין את חיוב הארנונה בתהליכי תמ"א 38 ופינוי בינוי.

חיובי ארנונה על שטחים משותפים בבנייה חדשה

עד לשנים האחרונות ארנונה היתה מס מוניציפלי אותו גבו הרשויות המקומיות וזכה להתייחסות אולי פעם בשנה, במועד בו השרים אשרו את הבקשות להעלאות בתעריפי הארנונה. אבל מאז 2015 היא נמצאת בתודעה הציבורית ובכותרות בשל "מחאת הארנונה".

Box

מחאה זו נוצרה כאשר רוכשי דירות בפרויקטים חדשים גילו כי הארנונה שלהם גבוהה משמעותית מזו שמשלמים דיירים וותיקים. הסיבה לפער בתשלום נובעת מכך שבבנייה חדשה קיים חיוב על שטחים משותפים, דבר העלול להגדיל משמעותית את חיוב הארנונה המשולם.

איך מקטינים את חיוב הארנונה?

לפני שנכנסים לפרויקט בנייה חדשה, או מסכימים להתחדשות עירונית בבניין בודקים בצו הארנונה מה המדיניות של הרשות המקומית בנוגע לחיוב שטחים משותפים בבנייה חדשה. במידה שמחליטים להתקדם עם פרויקט התחדשות עירונית, והרשות המקומית מחייבת על שטחים משותפים, כדאי לבחון עם האדריכל האם יש אפשרות לצמצם את השטחים המשותפים.  

חיובי ארנונה על מרפסות בתמ"א 38   

אחד השדרוגים הנפוצים ביותר של תמ"א 38 הוא הוספת מרפסות. ההגדרה האם מרפסת היא חלק משטח הבית ומה התנאי להכלילה כחלק משטחו משתנה בין רשות מקומית אחת לשניה, ולכן לפני שמסכימים לשדרוג כדאי לפתוח את צו הארנונה ולבדוק מה הוא אומר בנושא.

לדוגמא: צו הארנונה של רמת גן מתייחס בחישוב השטח למרפסות וגזוזטרות ומציין בפירוש "וכן מרפסות וגזוזטרות שאינן מקורות". לעומתו, בצו הארנונה של יבנה נאמר כי שטח בנין ושטח דירה לצורך חישוב ארנונה חל על מרפסות מקורות, אך אינו חל על מרפסות לא מקורות.

איך מקטינים את חיוב הארנונה?

בודקים מה לשון הצו בנוגע לחיוב מרפסות, ובמידת האפשר מתכננים את בניית המרפסות כך שחיוב הארנונה לא יחול עליהן.

משפצים? פטור לתקופת השיפוץ

דיירים שנכנסים לפרויקט התחדשות עירונית עוזבים לא פעם את הנכס עד לתקופת השלמת השיפוץ. במצב זה חלקם מתפתים להגיש בקשה לפטור לנכס ריק, על מנת לא להמנע מתשלום ארנונה.

Inner

 

על אף שסוג זה של בקשה יכול לחסוך עלויות וניתן להגיש אותו ללא סיוע עורך דין ארנונה, יש לו מספר חסרונות מהותיים, שהופכים את הגשת הבקשה לטעות, ברוב המקרים: ראשית, קיימת אפשרות יחידה בחיי נכס ובעלים להגיש בקשה לפטור לנכס ריק. שנית, הפטור עבור נכס ריק תקף לחצי שנה בלבד. במקרה בו השיפוץ נמשך יותר מחצי שנה, בעלי הנכס יחוייבו בארנונה בעבורו.     

מה עושים במקום?

מגישים בקשה לפטור לתקופת השיפוץ לפי סעיף 330 לפקודת העיריות – נכס שאינו ראוי לשימוש. במצב זה, ניתן לקבל פטור מארנונה לכל תקופת השיפוץ, ובמידה ולאורך חיי הנכס יהיה מצב שבו הוא יימצא שוב במצב שבו הוא אינו ראוי לשימוש, יהיה ניתן שוב להגיש את הבקשה.  

התאכלסם? הזמינו מודד מהעירייה

על מנת לאכלס דירה חדשה אתם נדרשים לאישורים של הרשות המקומית, ולכן היא יודעת במדויק מתי השטח לחיוב שלכם גדל. על אף כי נאסר על הרשות המקומית לבצע חיוב רטרואקטיבי בארנונה, המחוקק מאפשר לה לעשות זאת במקרה בו יש למושא החוב אשם תורם.

הרשות המקומית יכולה לשלוח מודד מטעמה בכל זמן שתרצה, ולהצביע על מועד האכלוס של הדירה. במצב זה עלול אדם לקום בבוקר ולגלות כי הצטברו לו חובות של עשרות אלפי שקלים, והוא אינו יכול להתנער מהם.

מה כדאי לעשות?

להקדים תרופה למכה ולקרוא באופן יזום למודד מטעם הרשות המקומית. כך מקטינים את הסיכון לחיוב רטרואקטיבי, מקבלים הערכת אמת של גודל השטח, ובמידה שבה לא מרוצים מתוצאות המדידה מספיקים להזמין מודד חיצוני אובייקטיבי על מנת להגיש השגה בזמן (ר' הסעיף הבא).  

קיבלתם חשבון ארנונה? הנחה והשגות

לאחר סיום השיפוץ או המעבר לדירה החדשה תקבלו את חשבון הארנונה הראשון שלכם. איתו נפתח חלון הזדמנויות להגיש בקשה להנחות בארנונה עבור אוכלוסיות זכאיות (אזרחים ותיקים, בעלי קצבאות נכות, הורים יחידים, נפגעי פעולות איבה, מקבלי הנחות בגין מצב כלכלי ועוד).

לאחר קבלת החשבון הראשון ניתן להגיש השגה מסיבות שונות – אם השטח המחויב אינו תואם את המציאות, אם החיוב נעשה על פי סיווג שאינו תואם את הנכס או את האיזור בו הנכס נמצא, אם המחזיק הרשום על הודעת החיוב אינו המחזיק בפועל וכן הלאה.

מה עושים במקרה כזה?

מרגע קבלת חשבון הארנונה הראשון יש 3 חודשים להגיש השגה על ארנונה למנהל הארנונה. על מנהל הארנונה להשיב להשגה תוך 60 ימים. אם הוא דחה את ההשגה או את חלקה, ניתן תוך 30 ימים להגיש ערר על החלטתו לוועדת הערר לענייני ארנונה של הרשות, או להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים תוך 45 ימים.

הכותבת היא בעלת משרד נועה טלבי ושות' העוסק במשפט מוניציפלי, ארנונה ותכנון ובנייה.

 

Inner

כתיבת תגובה