בג"ץ: המלחמה לא מהווה פטור מפיצויים בגין איחור במסירת דירה

בית המשפט העליון | צילום: יוסי זמיר, פלאש 90

בימים האחרונים פסק בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ כי אין לקבל טענות גורפות של חברות בנייה הפוטרות אותן מתשלום פיצויים לרוכשי דירות בגין איחורים במסירת דירות בתקופת מלחמת "חרבות ברזל". הפסיקה ניתנה במסגרת עתירה שהגישה חברת ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ, אשר ביקשה לקבוע פטור גורף מתשלום פיצויים.

מאז פרוץ המלחמה באוקטובר 2023, המועצה הישראלית לצרכנות מדווחת על זרם תלונות מצד רוכשי דירות שנתקלים בסירוב מצד קבלנים ויזמים לשלם את הפיצויים המגיעים להם על פי חוק בגין איחור במסירת דירותיהם. הקבלנים טוענים כי האיחור נובע ממצב סיכול עקב המלחמה, בין אם בשל מחסור בעובדים, בחומרי גלם, או עיכובים מצד רשויות שונות.

בפסיקתו מיום 22.4.2025, דחה בג"ץ על הסף את העתירה וקבע באופן חד-משמעי כי יש לבחון כל מקרה לגופו. בית המשפט הדגיש כי "לא כל החוזים נולדו שווים", ולכן לא ניתן לקבוע באופן גורף כי המלחמה מהווה עילת סיכול המשחררת את חברות הבנייה מחובתן לפצות רוכשים בגין איחורים במסירה.

בתי משפט שדנו בתביעות פרטניות כבר קבעו כי "המלחמה אינה מילת קסם" וכי על חברות הבנייה להציג ראיות קונקרטיות המוכיחות כיצד המלחמה השפיעה באופן ישיר על הפרויקט הספציפי וגרמה לעיכוב במסירת הדירות.

חוק המכר (דירות) קובע כי במקרה של איחור העולה על חודש ימים מהמועד החוזי למסירת הדירה (או 60 ימים בחוזים שנחתמו לפני 7.7.2022), על המוכר לשלם לקונה פיצוי ללא הוכחת נזק. גובה הפיצוי שווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, עבור כל חודש איחור או חלק ממנו.

עם זאת, החוק מאפשר למוכר פטור מתשלום הפיצוי אם האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטתו ושלא יכול היה למנוע אותן – אך עליו להוכיח זאת באופן פרטני וקונקרטי.

בעקבות הפסיקה, המועצה הישראלית לצרכנות ממליצה לרוכשי דירות שחווים איחור במסירת דירתם לפעול בדרכים הבאות: שליחת מכתב התראה לחברת הבנייה כצעד ראשון והגשת תביעה לבית המשפט במקרה של סירוב הקבלן לשלם, לבית המשפט לתביעות קטנות אם סכום התביעה אינו עולה על 38,000 ₪ לבית משפט השלום אם הסכום גבוה יותר, או לחילופין, ויתור על חלק מהסכום כדי להימנע מהוצאות שכר טרחת עורך דין.

פסיקת בג"ץ מהווה ניצחון משמעותי לרוכשי דירות ומבהירה כי חברות בנייה אינן יכולות להסתתר מאחורי טענה כללית של "כוח עליון" בשל המלחמה. במקום זאת, עליהן להוכיח באופן קונקרטי כיצד המלחמה השפיעה על הפרויקט הספציפי וגרמה לעיכוב במסירת הדירות.