כ-5% גידול במספר העסקאות בשוק החופשי ביוני • את הגידול מוביל פלח השוק של הדירות החדשות שעלה ב-18% בהשוואה ליוני אשתקד • גידול חריג באזור נתניה, בשל מכירת דירות רבות 'על הנייר' • תופעה דומה נרשמה גם באזור רחובות • והזוגות הצעירים? ממשיכים להמתין לממשלה הבאה
שאול כהנא 20.08.2019
דירה מקבלן | צילום: shutterstock בחודש יוני האחרון נרכשו 9.2 אלף דירות, מתוכן כשמונת אלפים דירות נרכשו בשוק החופשי. בהשוואה ליוני אשתקד מדובר בעליה מתונה של 5% במספר העסקאות בשוק החופשי. אולם חרף גידול זה, רמת העסקאות בשוק החופשי עדיין נמוכה בהשוואה לחודשי יוני בעשור האחרון, בפרט בפלח השוק של דירות יד שניה. כך עולה מסקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. הסקירה הכלכלית השבועית מתמקדת השבוע בענף הנדל"ן למגורים בחודש האחרון.
את הגידול המתון במספר העסקאות בשוק החופשי הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, אשר רשם גידול של 18% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי גידול משמעותיים שנרשמו בחודשים אפריל-מאי. עליה זו חלה בין היתר על רקע גידול בשיעור הדירות הנמכרות 'על הנייר'.
נמר של נייר
ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול החריג במכירת דירות חדשות בשוק החופשי באזור נתניה חל במקביל לגידול ניכר בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" או בשלבי בניה מוקדמים, כאשר אינדיקציה לכך ניתן לקבל מתאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן בדיווח לרשות המסים).
כך, אם בחודשים אפריל-מאי רק כרבע מהדירות החדשות שנמכרו באזור נתניה היו עם תאריך מסירה של שנתיים ומעלה, בחודש יוני עלה שיעור זה ל-40%. תופעה דומה נצפתה גם באזור רחובות, אשר מוביל בחודשים מאי-יוני את מכירות הקבלנים בשוק החופשי. גידול זה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי באזור רחובות מתרכז בקרב משפרי הדיור, כאשר אלו טרם מכרו את דירתם הקודמת, עובדה שיש בה כדי להגדיל את "מלאי" הדירות בהמתנה באזור זה, שממילא מאופיין במלאי גבוה יחסית של דירות אלו.
באגף הכלכלן במשרד האוצר מסבירים את הגידול בשיעור הדירות הנמכרות 'על הנייר' (למרות שטרם נמכרה הידרה הקודמת) בהצעות מחיר נמוכות ואטרקטיביות. גם מחירי הדירות הנמכרות עם תאריכי מסירה מיידית, נמוכים בהשוואה לדירות שנמצאות עדיין בתהליכי בניה. במשרד האוצר מסבירים זאת בין היתר בנטייה גדולה יותר של הקבלנים להתפשר על מחירי דירות אלו שכבר הושלמה בנייתן וטרם נמכרו (או לחילופין בדירות פחות איכותיות)
מספר הדירות שנמכרו במסגרת 'מחיר למשתכן' עמד בחודש יוני על 1.1 אלף דירות, כפול מרמתו בחודש יוני אשתקד. מאז דצמבר 2018 התייצב מספר העסקאות בסבסוד ממשלתי מעל רף של אלף דירות ברמה חודשית.
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד בחודש יוני על 5.3 מיליארד ₪, עליה ריאלית של 30% בהשוואה ליוני אשתקד. שיעור גידול זה נמוך ב-0.1% מהגידול הכמותי שנרשם במכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). ההסבר לכך פשוט: גידול משמעותי בשווי המכירות בסבסוד ממשלתי בסך תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות. כך, בעוד שבחודש יוני אשתקד ריכזו מכירות מסובסדות אלו 12% בלבד מסך תזרים זה, ביוני השנה הגיע שיעור זה ל-26%.
בפרשנות טריוויאלית ניתן לומר כי השוק כולו ממתין לממשלה החדשה ולבשורות הנדל"ן שייצאו ממנה. עד אז ייסגרו עסקאות של דירות שכבר הוגרלו או בפרויקטים פרטיים ב'סיילים' כאשר מדובר על דירות מוכנות או בפריסיילים בדירות על הנייר כאמור.
משפרים, משקיעים וצעירים
בין שלל הרכישות בחודש יוני מצביע משרד האוצר על 1.2 אלף דירות שנרכשו על ידי משקיעים, זאת עליה של 5% בהשוואה ליוני אשתקד, אם כי עדיין מדובר ברמה נמוכה מאד של עסקאות (במונחים מוחלטים זהו גידול של 60 דירות ברכישות המשקיעים). כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על כ-13%, בדומה לחודשים הקודמים ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה ליוני אשתקד.
מאידך, המשקיעים גם מוכרים דירות ומכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה ליוני אשתקד. 'מלאי' הדירות בידי משקיעים הולך ויורד בחודשים האחרונים והוא הוסיף לרדת גם בחודש זה, כאשר במהלך החודש נגרעו ממנו כ-670 דירות, בדומה ליוני אשתקד. מאז החל לרדת 'מלאי' הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד יוני השנה קרוב ל-19 אלף דירות.
נראה כי הזוגות הצעירים ממשיכים להמתין לממשלה הבאה והרכישות שלהם בשוק החופשי רשמו ירידה של 2% בחודש יוני והסתכמו ב-4.5 אלף דירות, מזה 3.4 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי. זאת בהמשך לירידה של 10% בחודש הקודם.
משפרי הדיור לעומת הזוגות הצעירים כן רשמו גידול משמעותי של 12% ברכישות חודש יוני בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בכך הוביל סגמנט זה את הגידול ברכישות בשוק החופשי בחודש זה. במידה רבה מוסבר גידול זה בעליה בשיעור משפרי הדיור הרוכשים דירה חדשה טרם שמכרו את דירתם הקודמת.
דירה בהמתנה
מספר 'חודשי המדף' של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת עמד ברמה הארצית בחודש יוני על כ-17 חודשים, בדומה לרמתו בחודש הקודם. עם זאת בהשוואה ליוני אשתקד התארך משך חודשי המדף של דירות אלו בחמישה חודשים.
על רקע ניתוח זה מציינים במשרד האוצר כי מאחר ואין בידם מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדו הכותבים בניתוח זה ברוכשי 'דירה בהמתנה'. לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה 'הישנה', מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר (יתכן כי לאתרים כמו יד 2 יהיו נתונים אחרים לגמרי. ש"כ).
