האוצר: המשקיעים במגמת בריחה מדירות להשקעה

פחות רוכשים להשקעה, יותר מוכרים | צילום: ליאור מזרחי

המיקוד השבועי של הכלכלן הראשי באוצר הופנה לסיקור ענף הנדל"ן למגורים בחודש יולי. סך העסקאות "במחירי שוק" (דהיינו, בניכוי "מחיר למשתכן") עמד בחודש יולי האחרון  על 7.5 אלף דירות, נמוך ב-5% בהשוואה ליולי אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון. סך העסקאות, כולל "מחיר למשתכן" עמד על 8.5 אלף, ללא שינוי משמעותי בהשוואה ליולי אשתקד.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יולי עמד על 2.5 אלף דירות, עליה מתונה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד, המתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בניכוי עסקאות אלו נרשמה ירידה חדה של 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים.

בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנרכשו ע"י סגמנט זה של השוק עמד על 1.1 אלף דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך ב-29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד.

המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יולי  (בהשוואה ליולי אשתקד) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. סה"כ נגרעו ממלאי זה בחודש יולי כ-700 דירות, גבוה כפליים מהירידה במלאי זה ביולי אשתקד.

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-3.2 אלף דירות, עליה של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת יש לציין כי ביולי אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור (ירדו ב-21% לעומת יולי 2016  וב-14% לעומת יוני 2017), כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה לסגמנט זה של השוק. רמת הרכישות הנמוכה של משפרי הדיור נובעת בין היתר מהקושי למכור את דירתם הקודמת, בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת  "מחיר למשתכן".

קושי זה בא לידי ביטוי גם כאשר בוחנים את פרק הזמן בו עומדת "על המדף" דירתם הישנה של משפרי הדיור. "מאחר ואין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה". דהיינו, במי שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שניה)  לפני שמכרו אצת דירתם הקודמת", ציינו באוצר.

לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה, ניכרת באופן ברור העליה במשך זמן זה. כך, בעוד שבחודש ינואר נדרשו בממוצע עשרה חודשים למשפר הדיור למכור את דירתו הישנה, הלך ועלה פרק זמן זה עד ל-13 חודשים ביולי האחרון.  

ממצא מעניין נוסף העולה מניתוח פרק הזמן שנדרש לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת, הוא מחיר הדירה בהינתן אותו פרק זמן זה. דהיינו, האם דירות שנמכרות יותר לאט (משך זמן ארוך יחסית על המדף) הינן בעלות רמות מחירים גבוהות יותר או נמוכות יותר. בניתוח זה, נמצא כי דירות שעמדו על המדף למעלה מתשעה חודשים היו בעלות רמות מחירים נמוכות מאלו שעמדו על המדף לא יותר מתשעה חודשים, כאשר בולטת במיוחד ירידת המחיר בדירות שעמדו קרוב לפרק הזמן המקסימלי המותר (מבלי שימוסו כמשקיעים). "מאחר ואין בידינו נתונים לגבי "איכות" הדירות, קיים קושי לקבוע את הסיבה לכך שדירות אלו נמכרות במחירים נמוכים יותר. אולם לא מן הנמנע כי פרק הזמן ההולך ומתקצר לניצול הקלת המס מביא לכך שמשפרי דיור אלו נאלצים להתפשר יותר במחיר", ציינו במשרד האוצר.

במקביל לפרסום נתוני מדד המחירים לצרכן, התפרסמו גם נתוני מדד מחירי הדירות (אשר אינם נכללים במדד המחירים לצרכן). מדד מחירי הדירות רשם בחודש יוני  2018 עלייה של 0.3 אחוז. מאז חודש ספטמבר נרשמת ירידת מחירים בשוק הדיור. סך הירידה שנרשמה בחודשים ספטמבר 2017 – יוני 2018 הסתכמה ב- 1.2 אחוזים.

על אף העלייה במדד מחירי הדירות נרשמה האטה בקצב הגידול השנתי (כל חודש לעומת החודש המקביל לו אשתקד) של מחירי הדירות. כך, בחודש יוני עמד קצב הגידול השנתי על 0.5- אחוז – ירידת המחירים השנתית החדה ביותר מאז שנת 2007.