האיזון הוא השחקן המרכזי

הריסת בניין בפרויקט פינוי בינוי - התחדשות עירונית | צילום אילוסטרציה: יח"צ בית וגג

במשך עשרות שנים, קו הרקיע הירושלמי היה קודש הקודשים של התכנון העירוני. השמירה הקפדנית על קווי הרכס, הנוף ההיסטורי והאבן הירושלמית יצרו דיסציפלינה ברורה: בונים נמוך, משמרים את הקיים, וממעטים לחרוג מקנה המידה השכונתי.

אלא שבשנתיים האחרונות, כמי שמלווה מקרוב בעלי דירות, יזמים ורוכשים בפרויקטים שונים ברחבי העיר, קשה שלא להרגיש את רעידת האדמה התכנונית. השינוי אינו רק תפיסתי – הוא מגובה במספרים דרמטיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בשנת 2025, חל זינוק חסר תקדים כאשר 54% מכלל התחלות הבנייה בירושלים היו במגדלים בני 16 קומות ומעלה. נתוני הלמ"ס מראים כי בתשעת החודשים הראשונים של 2025 לבדן החלה בנייתן של 2,454 יחידות דיור במגדלים – עלייה של כ-44% לעומת השיא שנרשם ב-2024 כולה (כ-1,700 יחידות דיור). כשנזכרים שבשנים 2017–2018 נרשמו אפס התחלות בנייה במגדלים בעיר, מבינים שמדובר במהפכה תכנונית חסרת תקדים, המונעת מהיקף שיא של 8,445 היתרי בנייה שניתנו בעיר, כאשר כמעט מחציתם מגיעים מפרויקטים של התחדשות עירונית.

השאלה שמגיעה אליי לפגישות התייעצות פעם אחר פעם היא האם המודל הזה – שנלקח כמעט ראש בראש ממתחמי המגדלים של גוש דן – נכון לירושלים? האם הציפוף לגובה לא ימחק בסופו של דבר את האופי והנשמה של העיר? התשובה שלי מורכבת, והיא מתחילה בהבנה שירושלים אינה תל אביב, ולא יכולה להתנהל לפי שבלונה אחת.

מהזווית הכלכלית והתכנונית, אין לזלזל בחשיבות המגדלים. התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) דורשת כדאיות כלכלית, ובהיעדר עתודות קרקע פנויות מחוץ לגבולות המוניציפליים, הבנייה לגובה היא לעיתים הדרך היחידה להוסיף אלפי דירות חדשות מבלי לפגוע בשטחים הירוקים. המיקוד של המגדלים הללו לאורך תוואי הרכבת הקלה, בכניסה לעיר ובצירי התנועה המרכזיים (מודל ה-TOD) הוא נכון. הוא מייצר עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים, מפחית תלות ברכב פרטי ומביא לעיר אוכלוסייה צעירה, חברות הייטק וסטנדרט בנייה מודרני.

אבל כאן בדיוק נכנס הדיאלוג שחייב להתקיים בין הגובה לבין השטח. ירושלים בנויה על מרקמים אנושיים וקהילתיים ייחודיים שלא קיימים בשום עיר אחרת. כשמנסים לדחוף מגדל בן 25 קומות ללב שכונה וותיקה כמו רחביה, בית הכרם או המושבה הגרמנית, מייצרים כשל תכנוני וחברתי. חלק ניכר מהתושבים בעיר – מהמגזר הדתי, החרדי והמסורתי – זקוקים לבנייה שמתאימה לאורח חייהם: הליכה רגלית קצרה לבתי כנסת בשבת, מעליות שבת שאינן מעכבות, ופתרונות מעשיים לבניית סוכה. מעבר לכך, עלויות התחזוקה והניהול של מגדלים רבי-קומות גבוהות משמעותית, ועלולות ליצור נטל כלכלי כבד ארוך-טווח על משפחות ומשפרי דיור מקומיים.

לכן, המבחן האמיתי של התכנון הירושלמי בשנים הקרובות לא יהיה כמה מגדלים נצליח לאשר, אלא איפה נאשר אותם. המגדלים חייבים להישאר על הצירים הראשיים ובמתחמי התעסוקה, בעוד שלב השכונות הוותיקות חייב להמשיך להתחדש בבנייה מרוסנת בקנה מידה אנושי (עד 10–11 קומות). רק שמירה פתלתלה על האיזון הזה תבטיח שירושלים תמשיך להתפתח ולצמוח כלכלית – מבלי לאבד את הזהות והקהילתיות שבגללן אנשים בוחרים לגור בה.

עו"ד משה מנשה, מלווה פרויקטים, התחדשות עירונית ועסקאות נדל"ן בירושלים