ההחלטה הדרמטית שתזניק את הדיור להשכרה בישראל

נדל"ן להשכרה | צילום: נתי שוחט, פלאש 90

מהפכה משמעותית בדרך לשוק הנדל"ן המקומי: מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ, קיבל את דוח הוועדה הבין-משרדית המשותפת לרשות המסים, אגף התקציבים במשרד האוצר ורשות ניירות ערך, אשר הוקמה במטרה לבחון מחדש את מסגרת המיסוי של קרנות הריט בישראל.

הוועדה נדרשה להתאים את המודל המקומי לסטנדרטים הבינלאומיים ולצרכים הנוכחיים של השוק, במטרה להסיר חסמים רגולטוריים ולעודד צמיחה כלכלית מואצת. נכון לשנת 2024, שווי השוק של קרנות הריט בישראל עמד על 290$ בלבד לנפש, נתון נמוך משמעותית בהשוואה ל-919$ לנפש בבריטניה ו-3,630$ לנפש בארה"ב, מה שמצביע על פוטנציאל אדיר שטרם מומש בשוק המגורים והמסחר הציבורי.

כיום פועלות בישראל 6 קרנות ריט המשקיעות בנדל"ן מניב, והן מחויבות להפוך לציבוריות ולחלק 90% מרווחיהן לבעלי המניות, צעד שנועד לאפשר לכלל הציבור להשקיע בנדל"ן גם ללא הון עצמי מספיק לרכישת נכס.

ההמלצה המרכזית והדרמטית ביותר בדוח נועדה להקל באופן ישיר על גיוס ההון של הקרנות בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך. בעוד שכיום נדרשות הקרנות להחזיק בדירות מגורים במשך תקופה ארוכה של 15 עד 20 שנה כדי ליהנות משיעור המס המוטב, הוועדה ממליצה לאפשר להן למכור עד שליש מהדירות בכל פרויקט בשוק החופשי, ועד חצי מהדירות בכל פרויקט הממוקם בפריפריה, מבלי לאבד את הזכאות להטבות המס הללו.

בנוסף, מומלץ לבחון אפשרות להתרת מכירת דירות מגורים בפרויקט ל"משכירים ממשיכים" בכפוף לתנאים שייקבעו בחקיקה, תוך שמירה קפדנית על רצף זכויות המס של הפרויקט כולו.

כדי לעודד השקעות מסיביות בפריפריה, מציעה הוועדה לבטל לחלוטין באזור הגליל ובנגב את המגבלה הקיימת כיום, המחייבת ניצול של לפחות 70% מזכויות הבנייה בנכס כדי שזה ייחשב לנכס מניב הזכאי להטבות מס. במקביל, במטרה לייצר ודאות רגולטורית מוחלטת לחברות המשקיעות, נקבע כי אם יוגדלו זכויות הבנייה בנכס לאחר רכישתו, רף ה-70% יחושב בהתאם לזכויות שהיו בתוקף במועד הרכישה המקורי.

לצד זאת, הוועדה ממליצה להאריך מעבר ל-5 שנים את תקופת דחיית המס הניתנת בעת העברת נדל"ן לקרן בתמורה למניות, לאפשר לקרנות לרכוש חברות באמצעות מיזוגים בכפוף לפקודת מס הכנסה, ולרכוש מניות של איגודי מקרקעין בשרשור דרך חברות מוחזקות ולא רק ישירות.

ברשות המסים הדגישו כי יפעלו יחד עם משרד האוצר לקדם את תיקוני החקיקה בהקדם, כאשר שני תיקונים מבוססי ועדה כבר אושרו לאחרונה ונוגעים להחזקת קרקעות לבנייה בשווי של עד 20% מנכסי הקרן והארכת תקופת הבנייה בפרויקטים להשכרה ב-3 שנים נוספות. ברשות המסים מודים לחברי הוועדה ולצוות המקצועי מכלל משרדי הממשלה והרשויות השותפות על עבודה מאומצת, יסודית ומעמיקה לטובת קידום משק הנדל"ן והשוק הציבורי בישראל.