היזמים: לא הוסרו כל החסמים בהתחדשות העירונית

למרות הדוח החדש של משרד המשפטים שכלל את הורדת שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית והעניק כלים להתמודדות מול דיירים סרבנים – יזמי הנדל”ן לא מספיק מרוצים • טוענים: ההצעות שבדוח לא יספיקו כדי לשחרר את כל החסמים בתחום ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית | צילום אילוסטרציה: shutterstock

משרד המשפטים מסר לאישור הממשלה דוח מקיף לסיוע וקידום תחום ההתחדשות העירונית בישראל שכולל הנחיות ברורות ליזמים שמבקשים לבצע פרויקטי פינוי בינוי ותמ”א 38, וכן לבעלי דירות שמבקשים ליזום בעצמם התחדשות בבניין שלהם.

הדוח כולל, בין השאר, הורדת שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים לביצוע הפרויקט, כלים בהתמודדות מול דיירים סרבנים ועוד.

התגובות בשוק הנדל”ן לא איחרו להגיע, רובן אוהדות ומברכות את ההנחיות, אך יחד עם זאת טוענות כי הן לא יספיקו כדי לשחרר את כל החסמים בתחום ההתחדשות העירונית.

גד גרשון, סמנכ”ל יזום בשפיר מגורים: “קיים צורך בשינוי חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית והרצון לתקן והעשייה מבורכים בהחלט. אך הדברים לא נסגרים בצורה שכזו שתבטיח באמת פתיחת חסמים. קביעת אחוז בהיטל השבחה – קביעה סתמית של אחוז % 50 או % 25  ללא התאמה ותחשיב פרטני. לא תמנע עצירת פרויקטים לאחר שנים של עבודה והוצאות. כל פרויקט שונה ואין חשיבות למיקום / עיר וכו’ . בסופו של דבר צריך לוודא באם סכום ההיטל שנקבע מאפשר רווח מינימלי לפרויקט של % 18. הפתרון”, לדעתו של גד גרשון הוא בקישור “בין הקבוע בחוק בנוגע לקביעת היטל ההשבחה, לבין תקן 21. ללא שנושא זה נסגר אין כל ודאות שאכן פרויקטים יצאו לביצוע”.

כמו כן אמר כי “נדרש לקבוע מסלולים עוקפי רשויות מקומיות– המצב להיום הוא שבכל ניסיון לקידום, חייבים את אישור העירייה / הועדה המקומית /מהנדס העיר”. הוא אף הציג דוגמאות שבהן נדרש כיום לקבל אישור מהעירייה: כדי להגיע לותמ”ל, כדי לאשר הכרזה (המאפשרת פטור ממסים), כדי לקבל קרקע משלימה.

ואילו לדברי רו”ח אודי בלום, מנכ”ל חברת מטרופוליס, “ההנחיות המסתמנות של הממשלה יעשו טוב לתחום ההתחדשות העירונית. הורדת שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים תסייע לקידום יותר פרויקטים וליצירת אלפי יחידות דיור לשוק. הן נותנות כלים ברורים להתמודדות מול דיירים סרבנים, מגבילות את האפשרות שלהם לדרוש דרישות לא סבירות ומעניקות בכך ודאות תכנונית שכל-כך נדרשת בתחום. גם המעורבות של המדינה כצד בהתמודדות נגד סרבנים תסייע”.

ברכות ותביעות נוספות

ננה חן, מנכ”לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי, בירכה אף היא על ההנחיות המתגבשות ואמרה כי הן יסייעו רבות לשחרור חסמים בתחום ולהוצאה לפועל של פרויקטים רבים. “ההחלטה להוריד את אחוז החתימות הנדרשות לשני שליש במקום 80% מאד משמעותית ובהחלט תקצר את התהליך המפרך מול הדיירים. נושא חשוב נוסף שעולה בדו”ח הוא דיירים שביצעו חריגות בנייה בבניין, מתן פתרון בנושא זה יקל מאד עלינו היזמים , יטיב עם יתר הדיירים בבניין וימנע עיכובים בקידום פרויקטים. גם העובדה שהמדינה תוכל להתערב ולנקוט צעדים מול דיירים סרבנים, בהחלט יגביר את ההרתעה מולם ויתכן שיפחית את ההתנגדויות המיותרות לעיתים בפרויקטים משמעותיים”.

עו”ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות’, מציין כי “ענף ההתחדשות העירונית בישראל הוא ענף צעיר יחסית המשווע להסדרה ולוודאות, ולכן כל צעד שמבצע הרגולטור לצורך הגדלת הוודאות של היזמים ובעלי הדירות הוא צעד מבורך. פרויקטים של התחדשות עירונית רוויים בסיכונים עבור היזם כמעט בכל היבט – ההתקשרות עם בעלי הדירות, התכנון, המיסוי ועוד, ולכן הצעד לדוגמא של הפחתת הרוב הדרוש לקידום הפרויקטים הוא צעד שמקצר הליכים, כי המשמעות שלו היא שניתן יהיה לדון מוקדם יותר בטענות של דיירים סרבנים ולבחון האם הסירוב שלהם סביר בשלב ראשוני יותר של הפרויקט.

“עם זאת, לצד החשיבות בהסדרת הענף, יש להיזהר מעודף רגולציה. בדיונים המוקדמים טרם הוצאת הדוח הצגתי עמדתנו זו בפני נציגי הממשלה. יש להפעיל שיקול דעת עד כמה הרגולטור צריך להתערב ביחסים בין הגורמים השונים (לרבות בין היזמים לבין בעלי הדירות). התערבות יתר עשויה לגרום לפגיעה משמעותית מדי בזכויות של הנוגעים בדבר ובפועל – לתוצאה הפוכה ולעצירת הפרויקטים הכה חשובים הללו”.

Inner article

לצנן את ההתלהבות וההתנגדות

עו”ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות’ ומנהלת תחום ההתחדשות עירונית במשרד, מציינת כי “ניכר שבמשרד המשפטים עשו עבודה מקיפה בכל הנוגע לאיתור החסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית ולמציאת פתרונות שיגדילו את הודאות בשוק. היום מרבית הרשויות המקומיות מעוניינות לקדם התחדשות עירונית ברמת המתחם ולא ברמת הבניין הבודד והפחתת אחוזי ההסכמה תאפשר לקדם את הפרויקטים מהר תוך גם מתן פתרונות למתחמים שפועלים בהם מספר יזמים במקביל. חלק גדול מההתנגדויות של דיירים היום נובעות מהתמשכות ההליכים, הם מעוניינים בפינוי בינוי אך הם רוצים להצטרף רק שהפרויקט צובר ודאות גבוהה יותר ולכן ככל שיוסרו חסמים והשוק יפעל בוודאות גבוהה יותר כך גם נראה קצב חתימה מהיר יותר על החוזים מול היזמים”.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, “אני כמובן מברך על הדוח. הגיע הזמן לטפל בכל נושא הדיירים הסרבנים והדיירים הפולשים. נתקלנו לא פעם בדייר בקומת הקרקע שפלש לשטח ציבורי ועיכב פרויקט שלם בשל הסירוב שלו להכיר בשטח כשטח ששייך לכל הבניין. גם הסעיפים בדו”ח שמדברים על היטל ההשבחה מבורכים. זה נותן את מה שאנחנו מדברים עליו מספר שנים – ודאות. ברגע שתהיה ודאות ופחות סיכון כלכלי, ייבנו יותר פרויקטים ואנחנו נראה מתחמים שלמים שכיום מתפוררים הופכים לשכונות מודרניות”.

השמאי שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין, ממליץ ראשית לצנן ההתלהבות או ההתנגדות כי מניסיון עבר פרק הזמן שעובר מכתיבת הדו”ח ועד מימושו הוא פרק זמן ארוך כ”כ שהרי חלק מהנושאים שהדו”ח דן בהם לא יהיה רלוונטי. ברם, לא ניתן להסיר מחשיבות ניסיון ההסדרה של הנושא והפחתת גורם אי הוודאות שהוא הוא בין הגורמים המשמעותיים להמשך עליית מחירי הדיור. כמשרד המתמחה בליווי ופיקוח על פרויקטי נדל”ן אנו עדים ברמה יומיומית לתחלואים אותם מתיימר הדו”ח לטפל – קידום וקיצור פרק הזמן להקמת פרויקטים ע”י הורדת אחוז ההסכמה של הדיירים (אחוז שמשמש לא פעם לניסיון סחיטה של דיירים מהיזם אך בפועל גורם לעיכובים דרמטיים בפרויקט ופוגעים ביתרת הדיירים), הסרת אי הוודאות בנושא היטלי ההשבחה, פתרון ניכוס יתרת זכויות ע”י דיירים כאשר בפועל מדובר בעבירות בנייה (השתלטות לא חוקית על חצרות/גגות), פתרון בעיית ההסכמים ש’מתחת לשולחן’ על מנת להגיע לאחוז הנכסף, ונושא חשוב נוסף הינו קביעת פרק זמן בו יפוג תוקפו של הסכם וכך תימנע איוולת בה מארגן מחתים דיירים ובפועל מדובר בלקוחות שבויים לשנים רבות גם אם המארגן לא קידם הפרויקט. לסיכום, גם אם יתקבלו בסופו של יום חלק מההמלצות הרי שהנ”ל יתרום משמעותית לקידום פרויקטים, להורדת מחירי הדיור ולשיפור רמת החיים של הדיירים הקיימים”.

כתיבת תגובה