המכרזים: בלוף או בליץ? | הגאי התכנון והשיווק מול יזמי הנדל”ן

אלקין: “מי שמהמר במכרזים ומציע הצעות גבוהות – מסתכן מאוד. לא קורא את המציאות” | שקד: “שיטת המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל גורמת למחירים לעלות” | שר הבינוי והשיכון דיבר בשיחת “אחד על אחד” עם דני קושמרו ואמר: “חצינו השנה את רף 90,000 השיווקים, ויש סיכוי טוב שנסיים עם 100,000”; “יזמים לא קוראים מספיק את המפה” | ואילו היזמים טענו: “שיא שיווקים זה בלוף. חצי מהמכרזים הם שיווקיים תיאורטיים ללא קרקע זמינה לבנייה”

השר זאב אלקין בכנס פסגת הנדל"ן 2021 |צילום: יוסי אלטרמן

“חצינו השנה, בניגוד לכל הציפיות האופטימיות ביותר, רף של 90,000 שיווקים – ויש סיכוי טוב שנסיים עם 100,000 שיווקים השנה. צריך להבין את המשמעות של הדבר הזה: מספר השיא עד היום היה 70,000 שיווקים בשנה, בימי משה כחלון, והשנה נעבור את זה בגדול. המשמעות היא עסקאות רבות בשטח בשנה הבאה – כבר השנה אנחנו בשיא של כל הזמנים גם מהבחינה הזאת – ומשם להתחלות בנייה”.

כך אמר היום (ב’) שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, בשיחת אחד על אחד עם המנחה דני קושמרו, מגיש N12, במסגרת אירוע פסגת הנדל”ן של מרכז הנדל”ן שמתקיים בתל אביב. אלקין אף שלח מסר ברור ליזמים אשר משתתפים במכרזי רשות מקרקעי ישראל, על רקע עליית המחירים המשמעותית השנה ואמר כי “מי שהיום מהמר במכרזים האלה ומציע הצעות גבוהות – מסתכן מאוד. הוא לא קורא את המציאות, לפיה כמות הדירות שתצא לשוק תהיה במספרים מאוד גדולים. יזמים מגיבים, ובצדק מבחינה מסוימת, למה שקרה עד עכשיו – אבל הם לא קוראים מספיק את המפה, לא מבינים כנראה לאן אנחנו הולכים בעתיד.

250/200 סייד בר + קובייה

“אם השנה הגענו למה שהגענו – אחרי עבודה קשה ומאומצת מאוד – ברור שלא נעצור גם בשנה הבאה. אנחנו הולכים להציף את מדינת ישראל בדירות. אני בעד שיבואו יזמים ויגישו הצעות במכרזים, אבל אני אומר להם: תחשבו טוב מה אתם מציעים, שלא תמצאו את עצמכם במשבר”.

“המספרים במכרזים על הקרקעות יֵרדו דרמטית, והיזמים ישלמו הרבה פחות על הקרקע, כי רוב השירותים שאנחנו מציעים מעכשיו בתור מדינה – הם דרך מחיר מטרה. המשמעות היא שאתה כיזם מתחייב מראש למחיר קבוע לפי שומה של שנת 2020, עוד לפני העלייה הגדולה, עם הצמדה למדד המחירים לצרכן. מדינת ישראל החליטה כאן החלטה לא פשוטה, ו-ויתרה על הספסרות בקרקע ועל הכנסות של בין 13 ל-20 מיליארד שקל, כהכנסות צפויות, כל זה כדי שהדברים יתבטאו בהנחות לזוגות הצעירים. אני לא יודע להגיד אם המחירים ימשיכו לעלות ובכמה: יכול להיות שהשוק יגיב מייד, ויכול להיות שייקח לו זמן. זה תלוי גם בקצב מתן היתרי הבנייה”.

לדברי אלקין, “הצבנו לעצמנו – שלושת השרים שעובדים יחד: אני, איילת שקד ואביגדור ליברמן – יעדים ברורים מאוד: 300 אלף שיווקים בארבע שנות הקדנציה הנוכחית, ואם הגענו ל-100,000 בשנה אחת, נעבור את זה בארבע שנים. עוד יעד – 280,000 התחלות בנייה בארבע השנים הללו, ואני מאמין שנגיע לזה”.

מי קונה דירה בשבועיים?

שרת הפנים איילת שקד אמרה הבוקר בכנס פסגת הנדל”ן 2021 של מרכז הנדל”ן, שנערך בדייוויד אינטרקונטיננטל, כי “המצב בשוק הנדל”ן רע, בעיקר בגלל שההיצע נמוך מהביקוש. היו שנתיים של שיתוק פוליטי שבהן לא הייתה כמעט בנייה או בנייה מועטה ושיווקו 50 אלף יחידות דיור בשנה במקום 80 אלף. מאז שקמה הממשלה אנחנו עושים צעדים שישנו את התמונה – כבר השנה נצליח לשווק 80 אלף יחידות, הוותמ”ל חזר לעבוד והגדלנו את כמות העובדים בעוד 30 אלף. אנחנו מפשטים את הליכי התכנון והרישוי ומגדילים את כמות הוועדות”.

מנחה הכנס דני קושמרו שאל האם התוצאה של השיח על מס הרכישה היא כי הציבור מקבל את המשמעות ההפוכה ורץ לקנות עוד נכס, וכי הממשלה דוחה ודוחה את העלאת מס הרכישה על משקיעים ובינתיים הציבור רוכש דירות. שקד אמרה כי “אנחנו מעלים את המס תוך שבועיים ואנשים לא קונים דירה תוך שבועיים”, ונענתה על ידי הקהל הגדול כי זה לא נכון. “אני רואה שיש אנשים שקונים תוך שבועיים, מפרגנת לכם”, אמרה במבוכה.

שקד אמרה כי התהליכים שנעשים להגדיל את היצע הדירות ישפיעו בעוד כשנתיים. לדבריה, “יש המון בנייני משרדים בתכנון שאין בהם צורך. אנחנו נשנה אותם לבנייני דירות, ונעשה את זה גם במקומות שבהם ראשי הערים לא ירצו בזה”

קושמרו: “יכריחו ראש עיר?”

שקד: “הוא לא זה שיקבע. יש בהחלט כוונה להסב גם במשרדים בתכנון וגם במשרדים קיימים”.

על המחירים הגבוהים שבהם נסגרים המכרזים האחרונים אמרה שקד כי “השיטה של המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל גורמת למחירים לעלות במחקרה הרע או לא לרדת במקרה הטוב. אבל אין כרגע שיטה אחרת לעשות את זה”.

על האפשרות לפקח על מחירי הדירות להשכרה אמרה שקד כי “במדינות שבהן פיקחו על מחירי השכירות המצב של הדירות הלך והידרדר. אני לא מאמינה בשיטה הזאת ושוק חופשי לא צריך להיות בה”. היא סיכמה כי “בעוד שנתיים נראה עלייה מאוד משמעותית בשיווקים ובהתחלות הבנייה וזה מה שיעצור את עליית המחירים”.

אל תתבלבלו מהשיווקים

דן קצ’נובסקי, מנכ”ל משותף במרכז הנדל”ן, יוזמי אירוע “פסגת הנדל”ן”, אמר בפתיחת האירוע כי “אל תתבלבלו מהמספרים של עשרות אלפי הדירות שהמדינה משווקת או ממאות אלפי הדירות שבתכנון, הפקטור הוא הכמות הנמוכה של התחלות הבניה. אם לא יהיה שינוי דרסטי בטווח הקצר, המחירים ב-2022 יעלו ב 12% לפחות, והעלייה תהיה, כמובן, משמעותית יותר במרכז ובאזורי הביקוש. כך נמשיך להגדיל את הפערים בין  תושבי המרכז לתושבי הפריפריה שם שיווקה רמ”י את מרבית הקרקעות בשנים האחרונות. משנת 2017 ניתנו בישראל 40,000 היתרי בנייה בלבד בהתחדשות עירונית – ממוצע של 8,000 לשנה. לכן, אנחנו חייבים לתמרץ בצורה משמעותית, כבר מחר בבוקר, את ראשי הערים, בעיקר באזורי ביקוש, כדי שידחפו לגידול בכמות יחידות הדיור וזאת בעיקר באמצעות התחדשות עירונית. כל עוד זה לא יקרה, ההתחדשות תהיה רק סיסמה”.

משה לארי – מנכ”ל בנק מזרחי טפחות, אמר כי “שוק המשכנתאות עבר התערבויות רבות מצד בנק ישראל בעשור האחרון. בשנתיים האחרונות שבהן בנק ישראל הוביל לרפורמות וצעדים צרכניים יותר ולא בהיבטי מניעת הסיכון. התחושה הכללית שאנו ממנפים את עצמנו אבל לפי דו”ח של ה-OECD אנחנו עדיין ברמת מינוף נמוכה מאוד ביחס לעולם”.

כמו כן, ציין לארי כי חייבים לטפל באוכלוסיות מוחלשות שמודרות משוק הדיור בישראל. כדוגמת המגזר הערבי שמהווה 20% מכלל אוכלוסיית ישראל אך שיווק הקרקעות למגזר נמוך. “במגזר הערבי אין בעיית מימון, הבעיה היא רישום הקרקעות והיא פתירה”.

לארי הלין על כך שאין מודל עסקי אחד שיכול להתפתח עם כמות ההתערבויות והנגיעות הממשלתיות כפי שענף הנדל”ן עובר. “אף מודל עסקי לא יכול לשנות את עצמו כל שנתיים ולצפות להצליח. אם רוצים תוכנית טובה, חשוב שתהיה ארוכה, יציבה ולא תשתנה חדשות לבקרים”.

עוד ציין לארי כי יש לקחת בחשבון היא העובדה שהתחלות הבנייה לא מדביקות את הביקוש. יש פער עצום של כ-100 אלף יחידות דיור והוא מתפרס על כל פינה במדינה. התוכניות הממשלתיות בענף הדיור מאפשר בנייה אבל לא איפה שצריך, אלא רק איפה שאפשר. לסיכום לארי התייחס לנושא ההתחדשות העירונית וציין כי “כדי שהיא תעבוד בצורה טובה חייבים שיתוף פעולה עם השלטון המקומי”.

870/135 ליינר ארטקל

“בסוף השרשרת יש אנשים”

“עם כל השיפורים שיהיו במסגרת חלופת שקד – שתדאג לשטחים לצורכי ציבור למשל – עדיין ההעדפה הלאומית היא לראות מתחמים מתחדשים, בראייה הוליסטית יותר. במסגרת החקיקה של חלופת שקד הדבר הזה יעלה לדיון ונצטרך לחשוב על זה שוב”, כך אמרה היום (ב’) כרמית יוליס, המשנה הטרייה ליועץ המשפטי לממשלה, בפסגת הנדל”ן 2021, של מרכז הנדל”ן במסגרת ריאיון “אחד על אחד” עם אילי בר, מנכ”ל משותף באקו סיטי.

באשר להפחתת שיעור הרוב בפרויקטים לפינוי-בינוי אמרה יוליס: “סירוב של דייר אחד יכול להביא למצב שבבניין שלם לא יהיה אף פעם פינוי-בינוי. המטרה להפחית את הרוב היא לגרום לזה להתממש. לצד זה ישנם סעיפים שמטרתם לשמור על הדיירים בפרויקטים האלה. אנחנו רוצים להחזיר את הכוח לדיירים, וזו חקיקה שאין לה אח ורע בישראל. יש בה סעיפים דרמטיים מאוד, ולא פשוט להעביר כאלו סעיפים בכנסת. הפחתת הרוב היא דבר לא פשוט ודרמטי, אנחנו לא שוכחים את האנשים שבקצה שרשרת המזון הזו, הדיירים – והיא יכולה להיות דורסנית מאוד. שר המשפטים יוציא תקנות ויקבע כללים שבלעדיהם אי-אפשר להתקדם. אלו אמירות מאוד מתערבות, שכלולות בחקיקה החדשה, ואנחנו מודעים לכך, אבל יש דברים שלדעתי חשובים, כדי להגן על הדיירים, בטח כאשר אנחנו רוצים לתת את הכוח לשוק החופשי”.

יוליס התייחסה גם לסוגיית היטלי ההשבחה ואמרה: “היועמ”ש מפציר בשרים לקדם חקיקה כזו. במסגרת הרפורמה – שנתקין בשנה הקרובה – לפחות בהיטלי השבחה בהתחדשות עירונית נוכל להגיד מה תהיה שיטת החישוב. כל ההתקשקשות הזאת של ‘מה יהיה ההיטל במתחם ספציפי’ אמורה להתבטל”.

פוקוס על איכות

“על אף הקפאון וחוסר העברת התקציב בשנתיים האחרונות, מינהל התכנון עומד בקצב השיווקים ונוסף לשיווק כ 520 אלף יחידות דיור בשנתיים האחרונות יסיים את 21-22 עם שיווק של כ 200 אלף יחידות דיור נוספות בשטחים פתוחים ובמסגרת התחדשות עירונית”, כך אמרה דלית זילבר מנכ”לית מינהל התכנון ומ”מ יו”ר הוות”ל במועצה הארצית בכנס.

זילבר ציינה כי הפוקוס בהעברת התקציב הוא על שיפור איכות התכנון ולא ההיקפים. לדבריה, “אנחנו במשבר תחבורתי ענקי ולכן כל התוכניות שלנו הן  מוטות תחבורה ציבורית במחוזות ירושלים ותל אביב וגם רכבת קלה בבאר שבע”.

זילבר התייחסה להעברת חוק ההסדרים וציינה כי “אישור חוק ההסדרים עשה מהפכה ענקית בכך שביטל את ההקלות, מעתה יש ודאות תכנונית וקיצור לוחות זמנים וכמובן הטבה של הקשר בין התכנון לרישוי וזה יביא אותנו לעוד הישגים”

בנוסף מציינת זילבר כי מינהל התכנון מתמקד בתוכניות ראשונות מסוגן בין היתר ציינה את תמ”א 49 תוכנית אסטרטגית למערכת הבריאות בדגש על רפואה בקהילה ל 30 שנה קדימה, תוכניות לאנרגיה מתחדשת ועוד.

בנושא ההתחדשות העירונית אמרה זילבר כי “בעלי הבית בהתחדשות עירונית הם התושבים עצמם. שינוי אחוז אישור ההסכמה נכון ואנחנו בעד שיהיה פינוי בינוי מתחמי שמדבר על פרוגמה נכונה, תוספת של שטחי ציבור  וקרבה לתחבורה ציבורית. ההתחדשות העירונית היא בראש מעיינינו”.

בהתייחס לציפוף האוכלוסייה המתוכנן ציינה זילבר כי מה שדחוף ובהול זה הציפוף במגזר העירוני אך נגדיל צפיפויות גם במגזר הכפרי ובישובים ערביים. אנחנו כבר אחרי אישור תוכניות כוללניות לישובים ערביים. בישובים הערביים התוכניות לא רק מדברות על ציפוף גבוה יותר אאלא בעיקר על חשיבות לצרי ציבור באמצעות איחוד וחלוקה”.

שנה של פריצת דרך

אלעזר במברגר מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “2022 תהיה שנה של פריצת דרך עם תקציב של כחצי מיליארד שקל לפיתוח תשתיות ותקציב נוסף של מיליוני שקלים להגדלת יחידות התכנון. האתגר הגדול יהיה להעביר את יחידות הדיור מתכנון למימוש”.

לדבריו, “שנת 2022 תהיה שנה של פריצת דרך בהתחדשות העירונית עם תקציב של כחצי מיליארד שקל לפיתוח תשתיות ותקציב נוסף של מיליוני שקלים שישמש להגדלת יחידות התכנון. האתגר הגדול יהיה להעביר את יחידות הדיור מתכנון למימוש. יש למעלה מ-100 אלף יחידות דיור מאושרות שלא נבנות. הכסף שיצא לטובת תשתיות ופיתוח יאפשר לנו לקדם זאת. נצליח להפיק יותר באזורים הפעילים כיום ולהוציא את ההתחדשות העירונית ממרכז גוש דן ולהפוך אותה לפעילות שנמצאות במעגל השני וגם מעבר לכך, נתחיל לראות התחדשות עירונית בערים כמו אשקלון, באר שבע, קריות”.

יו”ר הרשות להתחדשות עירונית אלעזר במברגר בכנס פסגת הנדל”ן | צילום: יוסי אלטרמן

“בתוכנית החומש מ-2021 עד 2025 רבע מכלל התכנון הממשלתי מופנה לפרויקטים של התחדשות עירונית. אנחנו הולכים לתת לרשויות מקומיות סיוע משמעותי מאוד של עשרות מיליוני שקלים לכל רשות לטובת השתתפות שלנו במימון תשתיות לסיוע בהתחדשות העירונית”.

“אנו מקדמים תוכניות התחדשות בניינית סמי תמ”א 38 ברמה עירונית, עושים כיום 11 כאלה בכל המדינה ומתכננים תוכנית כזאת בכל רשות מקומית שהיא שחקנית בתחום התמ”א. הרשות תביא לאישור תוכניות עירוניות (פועלים באשדוד, כפר סבא, ראשל”צ) שתאפשר לקדם בכל העיר פרויקט של בניין בודד ולאפשר בו התחדשות”.

“בקרקע המשלימה אנחנו יוצאים למהלך במודל חדש, משתפים קרקעות בעיר חדשה לדוגמה לוד ואשקלון. נוכל לקבל את התמורות (כסף) לא קרקע לתגמולי קרקע שיכנסו לקרן שתשב ברשות ונוכל לפנות ליזמים שפועלים בעיר הוותיקה ונשלים להם השלמה כלכלית ישירות ליזם. אנחנו לראשונה נראה פרויקטים להתחדשות עירונית בבאר שבע ואשקלון”.

הכל תיאורטי

יעקב אטרקצ’י מנכ”ל ובעלי חברת אאורה ישראל מסר, “לאור העלייה הדרקונית של מחירי הדיור בשנים האחרונות, פתאום יש כדאיות בהתחדשות עירונית. רמ”י מספרת לנו שהוא בשיא שיווקים של 80-90 אלף יחידות,  זה בלוף. חצי מהמכרזים הם שיווקיים תיאורטיים ללא קרקע זמינה לבנייה. אנחנו באוברדרפט חמור של קרקע זמינה לבנייה באזורי ביקוש. עליית המחירים ב-2021 היא הפרומו למה שיקרה בשנתיים הקרובות. הציבור רץ לקנות כי הוא מבין שהמחירים בדרך למעלה וכולם בחגיגה הזאת, גם הבנקים. כל המערכת מכווננת בתפיסת עולם של עלית מחיר משמעותית. אם לא תהיה עלייה של 20-30% במחירים היזמים שרכשו את הקרקעות הם יפסידו כסף”.

אדריכל גיל שנהב שותף ומייסד כנען שנהב אדריכלים אמר כי “4 יחידות לדונם בנווה זמר ברעננה זה פשע. 30 שנה שאני יושב בוועדות התכנון והפרמטר היחיד שמשפיע על מספר יחידות הדיור הוא כמה מרוויח היזם מעודף של יחידות דיור. אם הרווח עולה על אחוז מסוים מצמצים לו את יחידות הדיור. כל שנה שעוברת ומחירי הדירות עולים, הרווח של היזם עולה וכך כמות היחידות המאושרת יורדת. הגיע הזמן לקחת בחשבון פרמטרים נוספים. צריך לנצל את משאב הקרקע בתבונה”.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה