המכרז ברכסים: עלויות הפיתוח יגולגלו אל הרוכשים?

שכונת הפרסה ברכסים | הדמיה: ארנסטו אראגון

רשות מקרקעי ישראל פרסמה בימים האחרונים, את 231 עמודי המכרז לבנייתן של 592 יחידות דיור חדשות, מתוכן 22 דירות לדיור ציבורי, ביישוב הצפוני רכסים. חלק מהדירות ישווקו במסגרת מחיר מופחת, וחלקן בשוק החופשי.

במסמך המכרז שפורסם, ציינה הרשות כי מדובר בהזמנה למכרז, לבנייה רוויה בשכונת הפרסה ברכסים, שהיא שכונה "בעלת מאפיינים המתאימים ל'צביון חרדי'".

על פי תכנית המתאר שאושרה בשנת 2019, שכונת גבעת הפרסה ברכסים אמורה לכלול כ-1,900 יחידות דיור ו-55 אלף מ"ר שייעודו לשימושי מסחר ותעסוקה.

המכרז הוא בשיטת "מחיר מופחת" – תחרות על המחיר למ"ר בנוי. המחיר המזערי למ"ר יעמוד על 5,400 שקלים לפני מע"מ, ואילו המחיר המירבי למ"ר יעמוד על 7,000 שקלים לפני מע"מ.

בדיקת 'ביזנעס' מגלה, כי למרות שבמסגרת שינוי התכנית מתברר כי במכרזי 'מחיר למשתכן' שפורסמו ברכסים בשנת 2016 המחיר לדירות בשטח דירתי של 80 מ"ר עמד על החל מ-617,000 ₪, לאחר הפחתת מענק למשתכן בסך 60,000; דירות בשטח דירתי 100 מ”ר שווקו החל מ-759,000 ₪, לאחר הפחתת מענק למשתכן בסך 60,000; ואילו דירות בשטח דירתי 120 מ”ר שווקו החל מ-900,000 ₪, לאחר הפחתת מענק למשתכן בסך 60,000. דהיינו, דובר באותה עת על ממוצע של כ-7,700 למ"ר כולל מע"מ.

כיום כאשר המחיר המירבי עומד על 7,000 ש"ח למ"ר לפני מע"מ המשמעות היא 8,190 ש"ח כולל מע"מ למ"ר, ולפי חישוב מהיר של 'ביזנעס' עולה, כי דירת 80 מ"ר תעלה אם כך 655,200 כולל מע"מ ודירת 100 מ"ר תעלה כ-820,000. לא התייקרות משמעותית מאוד ביחס ל'מחיר למשתכן'.

אגב, בהגרלות נוספות שנערכו ברכסים הוצעו דירות ב-2106 ב-708 אלף שקלים לדירת 100 מ"ר, ובהגרלה נוספת ב-766 אלף שקלים לדירה דומה (באותה עת, אכן אנשים מיאנו להירשם להגרלה זו).

חשש מהקפצת המחיר

עם זאת, לצד המחיר המופחת, הקאצ' במכרז טמון בשורות הבאות שעלולות לעלות לרוכשים בתשלום נוסף בבוא העת (ההדגשות במקור): "סכום החיוב בגין הוצאות הפיתוח הכללי למשרד, כולל סבסוד הוצאות פיתוח בסך של 40,000 ₪ לכל יחידת דיור… בהתאם להחלטת ממשלה… ואין להפחית ממנו סכומים נוספים בגין הסבסוד האמור.

"על אף האמור לעיל, סבסוד הוצאות הפיתוח וזכאות רוכשי דירות לקבלת מענק כפופים להחלטת ממשלה בתוקף במועד סגירת המכרז.

"יובהר, כי בהעדר החלטת ממשלה המאריכה את סבסוד הוצאות הפיתוח וזכאות רוכשי הדירות, ובמקרה בו תתקבל החלטת ממשלה לפיה יחולו שינויים בסכומים הקבועים בגין האמור, יהא המשרד רשאי לשנות סכום זה ועלויות הפיתוח ומענקי הזכאות לרוכשי הדירות יעודכנו בהתאם, זאת אף לאחר מועד סגירת המכרז, והזוכה יידרש לשלם עלויות הפיתוח כפי שיעודכנו".

כלומר, המחיר עדיין לא סגור הרמטית והזוכה עשוי לשלם יותר. האם יש קבלן שיסכים להציע הצעות למכרז כאשר הוא יודע שהממשלה הבאה – שאולי לא תאהב חרדים – עלולה לשנות את תנאי המכרז, והמחיר הסופי יתייקר ולהבריח את הנרשמים? אין לדעת.

אגב, נציין, כי בדומה ל'מחיר למשתכן' – גם במכרזי 'מחיר מופחת' אסור למכור את הדירה עד 5 שנים מטופס 4 או עד 7 שנים מההגרלה. אם הדירה נמכרת – צפוי המוכר לקנס של 250 אלף שקלים.