"הפתרון למצוקת הדיור – רק שחרור מאסיבי של קרקעות לבנייה"

עדי גזית מנכ"ל ברקת | צילום: גדי סיירה

השבוע פרסמה חברת מימון הנדל"ן ברקת את דוחותיה הרבעוניים שסיכמו גם את המחצית הראשונה של 2022. בסך הכללי, בעלי המניות אמורים להיות מרוצים. הכנסות המימון נטו, טיפסו ברבעון השני פי 4 לכ-9.6 מיליון שקל; הרווח הנקי ברבעון עלה לכ-4.5 מיליון שקל לעומת כ-0.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. גם הכנסות המימון ברבעון השני של שנת 2022 הסתכמו בכ-21.7 מיליון שקל לעומת כ-7.5 מיליון ברבעון המקביל, והכנסות המימון, נטו, ברבעון השני של שנת 2022, טיפסו פי 4 לכ-9.6 מיליון שקל, לעומת כ-1.9 מיליון שקל ברבעון השני של 2021.

והכי חשוב: תיק מסגרות האשראי הכולל בסוף הרבעון השני של שנת 2022 הסתכם לכ-757 מיליון שקל, גידול של כ-79% מהמסגרות לסוף שנת 2021, כשהכנסות המימון במחצית הראשונה של שנת 2022 טיפסו בכ-124% לכ-33.4 מיליון שקל לעומת כ-14.9 מיליון במחצית המקבילה אשתקד.

ברקת, בשליטת רוני בירם, יו"ר החברה, גיל דויטש, ועדי גזית, מנכ"ל החברה, מתמקדת בהלוואות לקבוצות בעלי קרקע ויזמים לצרכי ליווי, הקמה, גישור, והשלמת הון של פרויקטי נדל"ן.

החברה מתמחה במימון ליווי בניה לפרויקטים וגישור בתחום הנדל"ן, בדגש על קבוצות בעלי קרקע ויזמים, וכן נותנת מענה בהלוואות נוספות בתחום הנדל"ן העסקי, כשעל בעלי המניות, נמנים מר רוני בירם וד"ר גיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה.

כיו"ר החברה וועדת האשראי מכהן זאב ילינק, יוצא בנק לאומי עם כ-40 שנות ניסיון בעולם המימון והנדל"ן, שבתפקידו האחרון בבנק לאומי כיהן כראש סקטור חברות בניה.

מנכ"ל החברה, עדי גזית, צבר עבר עשיר בעולמות של ליווי פרויקטים והשקעות פיננסיות. לפני ברקת, שימש גזית כסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת סאנפלאואר, חברת השקעות ציבורית המבצעת השקעות בארץ ובעולם.

מניית החברה שבמהלך התקופה שבין הנפקתה ועד לראשית אוגוסט צברה ירידה של 35%, החלה להתאושש אחרי פרסום הדוחות שנסכו אופטימיות בקרב המשקיעים. ביום הפרסום עלתה המניה בכ-8%. למעשה, כבר ממועד ההנפקה טענו בברקת ש-2022-2023 יהיו שנות מפנה בחברה. אם בתחילה ככל שהחברה צמחה, גדלו גם הוצאותיה התפעוליות כשבסיס כוח האדם עלה – ולכן לא נראה זינוק ברווחיותה בדוחות הקודמים – עתה, כשחברו מספר אלמנטים יחדיו, החברה עלתה לכותרות עם ליווי אדיר והגדול מסוגו בארץ לפרויקט כיכר המדינה, לצד העלייה במדד והכניסה לעולמות המזנין (השלמת הון עצמי ליזמים וחברות) – ברקת הפכה למעין בנק פרטי עבור יזמים.

המוסדיים עוסקים בעצמם בהלוואות ליזמים, אך רובם מעדיפים לפזר השקעות באופן בטוח, וברקת נחשבת זרוע מתאימה: את בדיקות העומק והערכות הסיכון מבצעת החברה, ואת המימון בפועל היא לווה מהמוסדיים. כך היה בפרויקט הבינוי האדיר בכיכר המדינה (בו היקף הליווי הוא כשני מיליארד שקל שמקורו במוסדיים) וכך גם פרויקט משרדים ומסחר בירושלים, לגביו חתמה החברה לאחרונה על מזכר הבנות להעמדת הלוואה בהיקף של עד כמיליארד שקל וזו היא גם שיטת הפעולה הנוכחית של החברה, כל עוד הונה העצמי אינו גבוה מאוד – בפרויקטים נוספים שאת מימונם מלווה החברה.

הסתכלות שגויה

השבוע דיווחה הלמ"ס על עליית מחירי הדירות ב-17.8% תוך 12 חודש וב-2% בתוך חודש בלבד. ההבטחות על הצטננות השוק מתנפצות אל הנתונים – למרות שהלמ"ס, אגף המשכנתאות בבנק ישראל ואגף הכלכלנית הראשית באוצר – דיווחו על ירידה בעסקאות הנדל"ן. שוק הנדל"ן עודנו בוער. המחירים מגיעים לגבהים נדירים. בשעה שעדי גזית ואנוכי משוחחים, הכותרת הראשית באתר עוסקת במגרש בנתניה שיותר מהכפיל את שוויו בתוך שנה.

אנו שומעים על עליות מטורפות במחירי הדירות ולמרות ההאטה בעסקאות, לא נראה שמשהו יגיע כלפי מטה. יש פתרון לבועת הנדל"ן?

"אני חוזר ואומר כבר שנים ארוכות, שרק שחרור קרקעות מדינה יוביל לפתרון. לא יעלה על הדעת שמרבית הקרקעות במדינה נותרות ברשותה והיא מוציאה טיפין טיפין, במידה ובמשורה באופן שחוקי הטבע של הכלכלה הבסיסיים זועקים כי המחירים יישארו כך גבוהים. רק אם יופשרו מסות של קרקעות מתוכננות, ועליהן יוקמו עוד יחידות דיור – בקצב רציף של עשרות אלפים בשנה – המחיר ייבלם או יאט את העלייה".

ברמ"י יטענו שצריך לעבות ערים קיימות; שלא מתכננים ערים קדימה כדי לשמור קרקעות לנכדים ולנינים שלנו…

"זו הסתכלות שגויה. יש כאן גידול דמוגרפי עכשווי ובעיית האוכלוסייה שזקוקה לדיור לא תיפתר בתכניות ממשלתיות די מגוחכות. הגיע הזמן לשים קץ לתכניות סרק כמו מע"מ אפס, מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה בהנחה, ועוד. אגב, גם הורדת מדד תשומות הבנייה עד ל-40% לא ממש יסייע למחירים הגואים משום שהקבלן יעלה את המחיר במקביל. כל עוד יש פער אגרסיבי בין הביקוש להיצע המחיר יעלה והמצוקה לא תיפתר. כרגע המדינה מתקדמת עם ילודה גבוהה שביחס למדינות ה-OECD היא מעבר לכל מדינה מפותחת אחרת בעולם, ואי אפשר להשאיר את האזרחים בלי פתרון. ב-1996 הוקמה מודיעין וב-1998 אלעד. מאז, 24 שנה שלא הוקמה אף עיר. יש לתכנן ולהאיץ הקמת ערים חדשות נוספות מדרום ומצפון, וככל שיותר מהר – כך ייטב".

איך אתה צופה את ההשפעה העכשווית של מה שמתחולל בשוק?

"אם נתייחס לאזורי הביקוש – בתקופה האחרונה כבר לא רואים את הקצב המהיר. דירות לא נחטפות כמו לחמניות. יש מונוטוניות, וצריך לזכור שיחד עם ההתמתנות – המחירים עלו גם ביולי. לכן אני סבור שלא יחולו ירידות מחירים. להיפך יהיו עליות, גם אם מתונות".

 

שוק מתפתח

איך הבנקים מתייחסים לגופי האשראי החוץ בנקאי?

"הבנקים לא רואים בגופים הללו מתחרי-אמת. בעיקר לא בענף שאנו עוסקים בו. בגדול הם רואים בנו גופים לגיטימיים שמאפשרים תחרות. נעמיד עובדות על דיוקם: רוב שוק הבינוי מלווה ע"י הבנקים; מעל 90% מתיקי ההלוואות בידי הבנקים. נכון שהתחרות נוגסת מעט-מעט, אבל גופי האשראי החוץ-בנקאיים מהווים אלטרנטיבה בקצב איטי – שרק לאחרונה הולך וגובר. זה הוביל לשוק תחרותי בהרבה, אבל כדאי לזכור ששנים ארוכות היינו – בהשוואה לארה"ב – ברמה של שלושים שנה לאחור.

"עכשיו חל שינוי הן ברמת התחרותיות – הריבית ירדה גם בגופים החוץ-בנקאיים, הנגישות של הגופים הללו גדלה משמעותית, ההלוואות מתקבלות בפחות ביורוקרטיה ורגולציה, ויש עדיפות ללקוחות לקבל הלוואה מותאמת. אלה אלמנטים מהותיים ללקוח. וזה מה שמקנה לשוק החוץ-בנקאי את האפשרות להתקדם".

ובקיצור, אתה חוזה צמיחה לגופי מימון הנדל"ן החוץ-בנקאיים?

"התקופה האחרונה התאפיינה בשני דברים שקרו במקביל. מחד, האינפלציה עלתה וארה"ב משדרת העלאת ריבית, כשהיא מנסה לבלום את האינפלציה באמצעות העלאת הריבית. גם בנק ישראל העלה את הריבית, ונוצר אפקט דומינו, כשהאנליסטים צופים העלאות נוספות של עוד כאחוז, מה שאומר שעלויות המימון לרכישת דירה עלו, גם לאזרח וגם ליזמים. נכון שזהו שיקוף של הערך הריאלי של הכסף, אבל היזמים צריכים להתכונן עם מרווחי ביטחון גדולים דיים, לימים שהפריים יהיה 3.75%. עוד אחוז משמעותו: על כל מאה מיליון – עוד מיליון. אם עד היום היזמים קיבלו מימון גבוה ויכלו למנף את עצמם כמעט בלי להביא הון עצמי, היום הם זקוקים ל'מזנין' – השלמת הון עצמי; ענף שנכנסנו אליו לאחרונה.

"הדבר השני שאירע הוא הגעה לרף הלימות ההון בהלוואות לנדל"ן ותשתיות עד ל-26% מערך ההון העצמי של הבנק. כשהבנקים גילו שהם מתקרבים לרף העליון של הלימות ההון, הם נאלצו לטרוק את הדלתות גם ליזמים ולחברות ציבוריות שנחשבו לקוחות ותיקים ומצוינים. הדבר הוביל להיכרות מקרוב של היזמים והחברות הללו עם גופי מימון הנדל"ן החוץ-בנקאיים".