השקעה במרתפים? משתלמת

המרתפים הפכו בשנים האחרונות לאחת מההשקעות הכי טובות בנדל”ן בישראל | איך תוכלו להפוך את המרתף ליחידת דיור מושכרת, מה הסכום המרבי שניתן לגבות בלי להתחייב במס וכיצד תשמרו על המקום מאוורר?

יחידת דיור להשכרה | צילום: רפי לצטר, פלאש 90

משבר הדיור והכמות הנמוכה של התחלות הבנייה לצד עלייה משמעותית במחירי הנדל”ן ב-15 שנים האחרונות, הביאו לפריחה נדל”נית משמעותית בכל נושא המרתפים .

מדובר בפתרון לקהל רחב של מבקשי שכירויות שלא יכולים לשכור דירה גבוה לאור העלויות הגבהות של דמי השכירות ולכן הם מעוניינים לשכור יחידת דיור במרתף כיוון שהעלות של השכרת נכס מסוג זה היא נמוכה יותר.

250/200 סייד בר + קובייה

קהל המטרה של היחידות האלו הם בעיקר זוגות צעירים בתחילת דרכם, סטודנטים המבקשים לשכור יחידות דיור בקרבת המוסד האקדמי, גרושים וגרושות המבקשים לגור בקרבת הילדים הקטנים, ואוכלוסייה של אנשים הגרים בגפם.

בנייה של בתים עם מרתף – כיום אנו רואים כי רוכשי בתים פרטיים רבים מעדיפים מראש לקנות בית עם מרתף כדי ליהנות מהכנסה שוטפת קבועה לצד המגורים עבור עצמם ביחידות העליונות. הרבה פעמים ברגע שהילדים עוזבים את הבית, המרתף אשר שימש עבורם כחדר משחקים או לחלופין ליחידת דיור לילד מתבגר, הופכת ליחידה המושכרת וכך המשכירים נהנים מהכנסה פאסיבית חודשית קבועה.

השכרה של מרתף – לרוב כדי ליצור יחידת דיור בעלת כל האבזור הנדרש למגורים, בעלי הנכס משקיעים בממוצע בין 150-50 אלף שקלים בעיקר ביחידות מיזוג, ריצוף /פרקט/ שירותים, מקלחת, תאורה, חשמל, תקשורת וטלוויזיה ובמקרים שניתן מבצעים גם בנייה קלה לצורך חלוקה פנימית של המרתף ליחידת שינה סלון חדר אמבטיה ומטבחון .

שכר הדירה הממוצע מוערך ב-4,500-1,500 שקלים  וזאת על פי המיקום הגיאוגרפי וגודלו של המרתף. עלות זו כוללת את תשלומי התחזוקה כמו  מים, חשמל, ארנונה ותקשורת. באזור המרכז ובאזורי הביקוש אפשר לראות יחידות כאלו עם כניסה חיצונית במדרגות מחוץ לבית, יחידות מושקעות מושכרות בטווחי מחירים גבוהים יותר של 5,000-4,000 ₪ בחודש.

חוקיות בהשכרת מרתפים – לעניין חוקיות נושא השכרת המרתפים, יש לחלק את התשובה לשניים ראשית אם המרתף מוגדר בצורה חוקית בהיתר הבנייה ואם יש אישור לשימוש לטובת מגורים ולא למטרה אחרת וכן את כמות יחידות הדיור בהיתר. כיום קיימת הוראת שעה המאפשרת פיצול של בתים צמודי קרקע, הכשרת 

הפיצול דורשת היתר בנייה, וכן תשלום של היטל השבחה מופחת עבור הפיצול. לגבי נושא שכר הדירה חובה לדווח על כל הכנסה אם ערכו של שכר הידרה הוא מעל 5,070 ₪ בכל חודש.

רק לאחרונה עם אישור התקציב הוסר הסעיף בחוק ההסדרים שמשרד האוצר דרש על דיווח של הכנסה של כל בעל נכס מדיור להשכרה גם מתחת ל 5,070 ₪ . 

Inner article

השימוש במרתף – נושא נוסף שיש לתת עליו את הדעת זה נושא האוורור, כמו כניסה של אוויר נקי למרתף כדי למנוע הצטברות של גז ראדון וכן נושא הרטיבות אשר כולל הופעה של עובש, פטרת וקילוף של הקירות בשל הלחות הגבוהה במקום נמוך מתחת לקרקע .

שימוש נוסף במרתפים נעשה לטובת השכרה למשרדים קטנים, קליניקות פרטיות, סטודיו ועוד. ושוב נשאלת השאלה האם הדבר חוקי ומותר בהיתר הבנייה ויש להביא בחשבון התנגדות של תושבים שכנים שעלולים להרגיש מטרד מהשכרה של יחידה מסוג זה לשימוש מסחרי, כניסה של רכבים רבים לשכונה, ושינוי אופי המגורים לאור עיסוקו של השוכר.

 

הכותב הינו מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה