השקעות נדל”ן ורגשות

השקעות נדל"ן ורגשות | תמונה: pexels.com

האם אתם מתגוררים כיום בבית שאתם אוהבים? קיימת תחושה ביתית כאשר אתם פותחים את הדלת בכל יום שאתם חוזרים מהעבודה? התחושות הללו משמעותיות כאשר אתם חושבים על דירת המגורים שלכם. אך, ברכישת נכס נדל”ן להשקעה חשוב לפעול בצורה מחושבת יותר ולנסות לנתק את הרגש.

חלק גדול מהנכסים שתרכשו לא יהיו דירת החלומות שלכם. במיוחד אם הם עדיין לפני השיפוץ. גם בתהליך השדרוג של הנכס יש להמשיך בשדרוג באופן שיתאים לדיירים שלכם על מנת להשיג את התשואה המקסימלית. לכן – אין הצדקה לשלם עבור נוף מרהיב, בריכת שחייה או ריהוט יוקרתי. ברכישה למטרת השכרה לטווח ארוך, חשוב לוותר על המחיר הגבוה ללא הצדקה רק על מנת להגשים חלומות שלא בהכרח יתבטאו בתשואה השנתית שלכם. בריכה, למשל, עשויה להוסיף עליות תחזוקה יקרות שלרוב בעל הבית יצטרך לשאת.

250/200 סייד בר + קובייה

ההשקעה בנדל”ן חייבת להיות מנוטרלת מרגשות וחייבת להיעשות בשיקול כלכלי מחושב, תוך בחינה קפדנית של מכלול המרכיבים המלווים את העסקה, כשהשורה התחתונה מתמקדת ברווחיות שההשקעה תניב. הרווחיות בעיקרה בהשקעות נדל”ן חייבת לנבוע מעליית ערך הנכס ולא מהתשואה השוטפת.

השקעה בבית לפליפ

חשוב לציין, עם זאת, כי העקרונות שציינו נכונים בעיקר לדירות המיועדת להשכרה. חלק מהאזורים בהם נרכוש את הדירות למטרת השבחה קצרת טווח יצריכו מאתנו להביט לרגע קל על הנכס באותה הצורה שבה יראה אותו הרוכש העתידי ולמצוא שדרוגים שנוכל לעשות לנכס אשר יעניקו לו את המראה המלבב שימשוך את הקונה העתידי. כעת, ננסה לעבור לחשיבה רציונלית ולגלות אילו אספקטים חשובים כדאי לבחון בכל עסקת נדל”ן.

שלושת הפרמטרים לרכישה

ברכישת נכס נדל”ני חשוב לשים לב לשלושה פרמטרים חשובים: מבחן עלות הבנייה, מבחן מחיר הרכישה ומבחן התשואה על ההשקעה. נרחיב מעט על כל אחד מהפרמטרים הללו כשמתכננים השקעות נדל”ן בחו”ל:

מבחן עלות הבנייה

כאשר מתכננים את בניית הנכס ננסה לבחור בחומרי הגלם שיהפכו את העסקה לכדאית. אם מדובר בעסקת נדל”ן להשבחה נעדיף חומרי גלם איכותיים יותר בחלקים הנראים לעין – כמו רצפת עץ מרשימה, דלתות כניסה ודלת אחורית מעוצבות או תוספות עיצוביות שמצדיקות את מחירן כמו חלונות גדולים בעיצוב קלאסי או חדשני. כמו כן, נרצה להשקיע בגינה המשמשת ככרטיס הביקור של הנכס ויוצרת את הרושם החיצוני כבר כשרואים את הבית מהרחוב.

אם אנו בונים את הנכס למטרת שכירות ארוכת טווח נשקיע פחות בחומרי הגלם ובעיצוב הנכס. המטרה תהיה פונקציונאלית יותר אם ניצור בנכס שטחי מחיה רבים יותר על מנת למקסם את התשואה שנקבל בעתיד כאשר הנכס יושכר. כפי שציינו לעיל חשוב לפעול בצורה לא אמוציונלית ולזכור כי אנו לא מתגוררים בנכס ולא לבחור אפשרויות עיצוביות המעלות את מחיר הבנייה ללא הצדקה.

Inner article

מבחן מחיר הרכישה

רווחים בתחום הנדל”ן מתחילים כבר משלב הרכישה של הנכס. כאשר קונים את הדירה, הבית או הקרקע במחיר נמוך ממחיר השוק אתם עושים את הצעד הראשון והמשמעותי ביותר על מנת לראות רווחים. לכן, גם אם הבית מאד מוצא חן בעיניכם והייתם שמחים להתגורר בו – אם מחירו גבוה מדי חשוב לזכור כי הוא לא נועד בעבורכם. החללים הנמצאים בו יאכלסו דיירים אחרים בעתיד ואתם פועלים בתחום בצורה עסקית ומחושבת.

אם אתם רוכשים נכס שנראה כיום רע מאד במחיר טוב – יתכן וזו ההזדמנות הטובה ביותר שלכם. חשוב להעריך נכון את מחיר השיפוץ ולשקלל את שניהם יחד על מנת לראות אם יש לכם עסקה משתלמת הנמכרת מתחת למחיר השוק. צריך לזכור כי עצם השיפוץ עצמו אורך זמן ועשוי להשתנות מעט (אם יתגלו ליקויים נוספים בנכס שיש לשפץ) ולכן אם ערך הבית בתוספת השיפוץ יהיה גבוה מערכו של בית משופץ באותו הגודל בשכונה – כדאי לוותר על הבית.

מבחן התשואה

התשואה מתקבלת מנוסחה קלה מאד – הרווח השנתי לחלק לסכום ההשקעה X 100. כך תקבלו את התשואה השנתית באחוזים. אם מחיר ההשקעה קטן וההכנסה השנתית גדלה (בניכוי ההוצאות) כך התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר. לכן, אם אתם משקיעים בנכס להשכרה ארוכת טווח חשוב לשקלל את הרווחים שתקבלו בכל שנה בממוצע (כאשר סביר להניח שהרווחים בשנה הראשונה יהיו מעט נמוכים יותר מבשנים הבאות) ביחס להשקעה ולהחליט האם העסקה כדאית או לא.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה