גידול חד במכירות דירות חדשות בנובמבר • הסיבה: התקדמות ההיתרים והבינוי בפרויקטים של 'מחיר למשתכן' • במקביל, משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות הישנות • ומי הסיט רכישות בדירות יוקרה ל'דירה יחידה'?
דוד שלומוביץ 23.01.2020
פרויקט מגדלי יוקרה של אביסרור | צילום אילוסטרציה: יח"צ בחודש נובמבר נרכשו בסך הכול 9,800 דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר אשתקד. עיקר הגידול נובע מכמות המכירות בתכנית 'מחיר למשתכן'. בניכוי מכירות אלו עמד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 8,300, ללא שינוי בהשוואה לנובמבר אשתקד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות של עסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר בעשור האחרון.
את הדברים מפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר בסקירת ענף הנדל"ן למגורים.
לדברי הכלכלנים, התכנית הממשלתית מתחילה לתת את אותותיה בשוק הנדל"ן לאחר שעוד ועוד פרויקטים מקבלים היתרי בנייה. הגידול החד במכירת הדירות בתכנית זו עמד על 58% לעומת נובמבר 2018. סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש נובמבר עמד על כ-2,100, ואילו במחיר למשתכן נמכרו 1,500 דירות. כמות זו הביאה לגידול של 16% בסך הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר האחרון בהשוואה למקביל לו ב-2018.
רוצים דירות חדשות
במבט של 12 שנה אחורה נראה שהרוכשים מעדיפים דירות חדשות על פני דירות יד שנייה. סך עסקאות יד שניה בנובמבר האחרון גבוה רק ב-16% מרמת השפל שנרשמה בנובמבר 2008, שעמד בצל המשבר העולמי. מנגד, בפלח השוק של הדירות החדשות גבוה מספר העסקאות ב-85% מרמת השפל שנרשמה באותו החודש בדיוק. את הפערים תולים במשרד האוצר בין היתר במבצעי מכירות של הקבלנים בכמה פרויקטים גדולים.
מניתוח גיאוגרפי עולה כי אזור ת"א בולט בגידול במכירת דירות חדשות בחודש נובמבר ובשנת 2019 בכלל, ואילו בחדרה וחיפה נרשם עליה של כ-10% ברכישות יד שנייה. באוצר מוסיפים כי ניתוח מאפייני הרוכשים כמו רמות השכר ומחירי הדירות הנרכשות, תוך פילוח בין דירות הנרכשות להשקעה לבין 'דירה יחידה', מרמז על הסטת רכישות, בפרט של דירות יקרות לרכישה כ'דירה יחידה', תוך חסכון משמעותי במס (או התחמקות אלגנטית. ד"ש).
זוגות צעירים אין – משקיעים אאוט
רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1,200 דירות, ירידה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 12%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2018.
בנוסף לירידה ברכישות המשקיעים, הם ממשיכים להיפטר מהדירות שבבעלותם. 1,700 דירות מכרו המשקיעים בחודש הנסקר זאת עליה מתונה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. במשרד האוצר מסכמים בסיפוק כי הירידה ברכישות המשקיעים במקביל לגידול במכירות המשקיעים הביאו להאצה בקצב ירידת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. בחודש האמור נגרעו ממלאי המשקיעים כ-550 דירות, גבוה ב-58% (!) בהשוואה לירידת מלאי זה בנובמבר 2018.
גם לזוגות הצעירים יש מה לומר בשוק הנדל"ן. רכישותיהם בשוק החופשי בחודש נובמבר הסתכמו ב-3,800 דירות, עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר 2018 ובגזרת יד שנייה רכשו הצעירים 2,100 דירות. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בפריפריה הצפונית לעומת גידול של 22% בנפת רחובות, בין היתר על רקע שיווק פרויקט רחב היקף בעיר רמלה.
הקבלנים הרוויחו
בסקירה מתייחסים באוצר גם לרכישות משפרי הדיור שהסתכמו בחודש נובמבר ב-3,300 דירות, ללא שינוי בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. יחד עם זאת באוצר מצביעים על כך שמוסיף להתארך משך הזמן הדרוש למכירת דירה ע"י משפרי הדיור (20 חודשים).
בעניין זה קובע החוק כי החזקת דירה שניה מעבר ל-18 חודשים מיום קניית הדירה הנוספת תיחשב ותמוסה כדירה להשקעה. הזמן המתארך מעיד שחלק לא מבוטל ממשפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה "על הנייר" (ברכישת דירה "על הנייר", שמועד קבלת החזקה עליה ארוך מ-18 חודש מיום חתימת החוזה לרכישתה, ניתנת ארכה של שנה מיום קבלת החזקה על הדירה החדשה למכירת הדירה הקודמת). יחד עם זאת ,הדבר מעיד על קושי גדול יותר במכירת הדירה הישנה על ידי משפרי הדיור.
מהסקירה עולה עוד כי קבלנים רבים שישבו על הגדר ומיאנו בתחילה להיכנס לתוכנית מחיר למשתכן סופרים היום את השטרות בקצב מסחרר. כ-31% מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים העומד על סך 6 מיליארד שקל הגיע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי (23% בלבד בתקופה המקבילה ב-2018). סך התזרים כולו מצביע על עליה ריאלית של 19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
