אם יש לכם כבר דירה ואתם קונים 'על הנייר' דירה שנייה, ה'טיפ' הנוכחי של עו"ד בנימין בריקמן בפרק הרביעי על מס רכישה יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף
עו"ד בנימין בריקמן 26.12.2019
דירה על הנייר | אילוסטרציה: ביזנעס במאמרים הקודמים הובהר, כי ניתן ורצוי לתכנן מראש רכישה ומכירה של נכס מקרקעין – דירה, מגרש וכדומה, כדי לחסוך בתשלום מיסים וכי תכנון מס הנו לגיטימי ומותר (זאת להבדיל מעסקה, שנעשית כל כולה לצורך הימנעות או הפחתה בתשלומי המיסים).
במאמר זה אבהיר, מה ההגדרה החוקית לדירת מגורים, לצורך מס רכישה, ומה ההבדל בין דירת מגורים לצורך מס רכישה לבין הגדרתה לצורך מס שבח.
נזכיר, מס רכישה הנו מס המוטל על כל רוכש נכס מקרקעין, כאשר במקרים מסוימים ניתן לשלם מס מופחת (דירה יחידה, ההבדל בשיעור המס על דירת מגורים וקרקע).
מס שבח לעומת זאת, אנו משלמים על רווח ההון שנוצר בין רכישת הנכס למכירה. היינו, רכשתי בשנת 2014 דירת מגורים בסך 1,000,000 ₪ ואני מוכר אותה כעת בשנת 2019 במחיר 1,200,000 ₪, אשלם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח – 50,000 ₪ (זאת כמובן ללא התייחסות לדירה יחידה, דירה שהתקבלה במתנה וכן ניכויים שיפחיתו את תשלום המס).
בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 מוגדר מהי דירת מגורים לצורך מס שבח:
"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
סעיף 9 לחוק מגדיר מה היא דירת מגורים לצורך מס רכישה:
"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים".
ההבדל המשמעותי בין דירת מגורים לצורך מס שבח ובין דירת מגורים לצורך מס רכישה הנו "דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה".
כלומר, במקרה בו אדם רוכש דירת מגורים 'על הנייר' מיזם או קבלן, למרות העובדה שכרגע, בעת רכישת הדירה אין עדיין דירה (ולעיתים אף טרם התקבל היתר בניה לבניית הבניין), כיון שישנה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, משלם הקונה מס רכישה, בהתאם לשעורי המס החלים על רכישת דירה (דירה יחידה בהתאם לשיעורי המס המופחת כפי שביארתי בהרחבה במאמר-הראשון, ודירה נוספת 8%).
במקרה בו הקונה רוכש רק קרקע, או דירה שאין עמה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה, הרי שישולם מס רכישה בשיעור של-6%.
בפסיקה נדונה השאלה, האם רק כשההתחייבות היא מצד המוכר לסיים את הבנייה, תיחשב כרכישת דירת מגורים, או גם אם ישנה התחייבות של אדם אחר, שאינו המוכר, תיחשב העסקה לרכישת דירת מגורים יחידה.
בפסק הדין בעניין בני הזוג אקרמן (ו"ע 4849-05-15 אקרמן ואח' נ' מדינת ישראל) מחודש מאי 2017, בחן בית המשפט המחוזי בתל אביב את החוק והפסיקה וקבע שרק כאשר ההתחייבות לסיום הבנייה הנה של המוכר תיחשב העסקה כרכישת דירת מגורים ולא כאשר הקונה התחייב או אפילו צד שלישי.
בני הזוג אקרמן רכשו זכות לדירת מגורים במתחם אסותא בתל אביב כחלק מקבוצת רכישה, כאשר רכישת הקרקע הייתה מול בעלי הקרקע ואת שירותי הבנייה רכשו מקבלן.
ראשית בחן בית המשפט, את מטרת סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, בו נקבע כי יש צורך בהתחייבות לסיום הבניה.
בפסק הדין מצוטטת כב' השופטת ירדנה סרוסי, בספרה מיסוי דירת מגורים (עמ' 577) כך:
"סעיף 9 לחוק נועד לאפשר הקלה בגין רכישה של דירת מגורים למי שרכש מקבלן דירה "על הנייר". מכאן הקביעה כי דירה שהרוכש מייעד למגורים אך בנייתה טרם נסתיימה, במועד רכישתה, תיחשב 'דירת מגורים' אם יש התחייבות מצד המוכר להשלים את הבנייה – כגון שאדם רוכש 'שלד' של דירת מגורים, ומתחייב בעצמו לסיים את הבנייה – הנכס הנרכש לא ייחשב 'דירת מגורים' לעניין ההקלה במס רכישה"
לאחר ניתוח פסקי הדין שניתנו לאורך השנים, מגיע בית המשפט לקביעה כי רק כאשר ישנה התחייבות מצד המוכר לסיום הבנייה, תיחשב הדירה כדירת מגורים.
לאור הפסיקה, ניתן לעשות שימוש בתכנון מס כך:
כאשר נרכשת דירה יחידה, כדאי לקנות את הדירה עם התחייבות מצדו של המוכר לסיום הבנייה ובכך לשלם מס רכישה על דירה יחידה.
אך כאשר נרכשת דירה נוספת, עדיף לרכוש את הדירה ללא התחייבות מצד המוכר ולשלם 6% מס רכישה ולא 8% בהתאם לרכישת דירת מגורים נוספת. חיסכון של 2% במס הרכישה, משמעותו עשרות אלפי שקלים.
ניקח כדוגמה רכישת דירת מגורים בסך של 2,500,000 ₪, מס רכישה בשיעור של 8% יחייב את הקונים בתשלום מס רכישה בסך 200,000 ₪ כאשר 6% מס רכישה הנם 150,000 ₪ – חיסכון של 50,000 ₪.
לעומת זאת לצורך מס שבח, דירה שטרם נסתיימה אינה נחשבת כדירת מגורים. לכן, במקרה בו למשל נרכשת קרקע והרוכש בונה עליה בעצמו (או על ידי קבלן מטעמו) דירת מגורים, עד שנסתיימה בניית הדירה גם אם הוא מוכר דירה נוספת שבבעלותו, לא תיחשב הדירה שטרם הסתיימה, לדירת מגורים, לעניין מס שבח וניתן יהיה להתעלם ממנה, לצורך פטור ממס במכירת דירה יחידה (גם כאשר למוכר ישנה קרקע בבעלותו ואינה דירת מגורים, דירה שבבעלותו יכולה להיחשב כדירה יחידה לצורך פטור ממס שבח).
לסיכום, מיסוי מקרקעין הנו תחום נרחב, ומשתנה כל העת. תכנון מס מראש, חוסך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו"ד בתחום.
הכותב הוא בנימין בריקמן, עו"ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.
דוא"ל לפניות ולהצעות ל'טיפים': [email protected]
