ירשתם דירה בפינוי בינוי? אתם עלולים להפסיד הטבת מס

הריסת מבנים לפינוי בינוי בפ"ת | צילום: מנהלת כרמים להתחדשות עירונית

רשות המסים פרסמה נייר עמדה חדש המבהיר כיצד יחויבו במס יורשים של בעלי דירות קשישים שהלכו לעולמם במהלך פרויקט התחדשות עירונית, ומה יעלה בגורלן של הטבות המס המיוחדות שהיו זכאים לקבל. ההנחיה, שמספרה 10/2026, קובעת הבחנה משמעותית בין מקרה שבו בעל הדירה נפטר לפני "יום המכירה" לצורכי מס לבין מקרה שבו נפטר לאחר שהעסקה כבר דווחה לרשות המסים.

ההבהרה נוגעת לסוגיה רגישה בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, שבהם חולפות לעיתים שנים ארוכות בין חתימת ההסכם עם היזם לבין השלמת העסקה. במהלך התקופה הזו עלולים בעלי דירות קשישים ללכת לעולמם, לאחר שכבר הובטחו להם תמורות מיוחדות שנועדו לאפשר להם להתמודד עם המעבר מהדירה הישנה לדירה החדשה.

על פי החוק, יזמים נדרשים להציע לבעלי דירות קשישים חלופות תמורה מיוחדות, מעבר לאפשרות לקבלת דירה חדשה בפרויקט. בין האפשרויות ניתן למצוא קבלת שתי דירות קטנות במקום דירה אחת, קבלת דירה קטנה יותר בתוספת תשלום כספי, מעבר לבית אבות בתמורה לשווי המהוון של הדירה החלופית, או מכירת הזכויות בדירה החלופית ליזם ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט. לחלופות אלה עשויות להתלוות הטבות מס, בכפוף לעמידה בתנאים ובמועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

הנקודה החשובה מבחינה משפטית היא שההטבה אינה בהכרח נעלמת מההסכם עצמו, אלא שהיורשים אינם יורשים אוטומטית את הטבת המס שניתנה לקשיש. ההבחנה הזו משמעותית במיוחד כאשר היזם כבר התחייב לתמורה מיוחדת במסגרת ההסכם.

רשות המסים קובעת כי הזכאות להטבות נבחנת לפי זהות בעלי הזכויות במועד המכירה לצורכי מס. לכן, אם הקשיש נפטר לפני אותו מועד, היורשים ייבחנו לפי זכאותם האישית. הם לא יוכלו לקבל את הטבות המס המיוחדות שניתנו בשל גילו של המוריש, גם אם בהסכם המקורי נקבעה עבורו תמורה ייחודית.

עם זאת, קיימת אפשרות להסדיר את התמורות מחדש. אם היורשים והיזם יגיעו להסכמה על מנגנון חלופי לפני יום המכירה, ניתן יהיה להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת שתכלול את פרטי היורשים ואת תנאי ההתקשרות החדשים. בהיעדר הסדר כזה, המיסוי ייקבע בהתאם לזכאות האישית של היורשים ולתנאים הקבועים בחוק לקבלת הפטורים.

לעומת זאת, כאשר הקשיש נפטר לאחר יום המכירה, כלומר לאחר שהעסקה כבר דווחה לרשות המסים, ימשיכו לחול על העסקה הוראות החוק והטבות המס שנקבעו לקשישים.

ההנחיה החדשה מצטרפת לחוות דעת משפטית קודמת שעסקה בהעברת זכויות התמורה המיוחדות לקשישים ליורשיהם, ולנייר עמדה נוסף שפרסמה רשות המסים במרץ האחרון, שעסק במיסוי מכירת דירה שהתקבלה בירושה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. בכך מתחדדת ההבחנה בין הזכויות החוזיות שעשויות לעבור בירושה לבין הטבות המס האישיות הנלוות להן.

המשמעות עבור משפחות המעורבות בפרויקטים ארוכי טווח היא שמועד הפטירה ביחס ליום המכירה עשוי להשפיע באופן משמעותי על חבות המס ועל התמורה הכלכלית שתיוותר בידיהן. מבחינת בעלי הדירות והיזמים, ההבהרה מדגישה את החשיבות של קביעת מנגנונים חוזיים ברורים מראש למקרה של פטירת בעל דירה במהלך הפרויקט.