לאור מדד התשומות: מגמת התייקרות שוק הדיור תימשך

מדד מחירי דירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה בחודשי נובמבר-דצמבר 2020 מלמד על עלייה של 0.9% במחירי הדירות • עלייה של כ-4% שנתי במחירי הדירות • ירידה של 0.1% במדד המחירים לצרכן בחודש ינואר 2021 • פחות מ-6,000 התחלות בנייה לצמודי קרקע בשלושה רבעונים – צניחה של כ-30% והנתון הנמוך ביותר בעשור האחרון • שיעור התחלות הבנייה של צמודי הקרקע מסך התחלות הבנייה עומד על 17% – הנתון הנמוך ביותר מאז 1995 לפחות • ומה תהיה מגמת שוק הדיור לאחר מדד התשומות?

נגיף, מחירים ובועה. דירות בירושלים | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

שינוי במחירי שוק הדירות. לפי הלמ”ס, מדד מחירי הדירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה – בהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2020, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2020, מגלה כי מחירי הדירות עלו ב-0.9 אחוז

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי נובמבר 2020 – דצמבר 2020, לעומת נובמבר 2019 – דצמבר 2019, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-4.0%. אחוז השינוי השנתי במדד מחירי הדירות בעשור האחרון, מציג התמתנות בקצב עליית המחירים ביחס לתחילת העשור עד כדי ירידות מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2018. התקופה האחרונה (החל מהרבעון הראשון של שנת 2019) מתאפיינת בעליית מחירים שנתית מתונה של עד 5 אחוזים.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

שינויי המחירים בשלושת המדדים הארעיים האחרונים בפילוח לפי מחוזות: בחודשים נובמבר 2020– דצמבר 2020, לעומת אוקטובר 2020 – נובמבר 2020 נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (1.9%), צפון (1.7%), חיפה (0.8%), מרכז (0.5%), תל אביב (0.9%) ודרום (0.4%). 

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נובמבר 2020– דצמבר 2020, לעומת נובמבר 2019– דצמבר 2019, נמצא כי עליית מחירים בולטת נרשמה במחוזות הבאים: צפון (5.2%), ירושלים (5.0%) ותל-אביב (4.6%). ביתר המחוזות נרשמו עליות בשיעור מתון יותר.

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2020 – דצמבר 2020 לעומת אוקטובר 2020 – נובמבר 2020, נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.5%. שיעור העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) והשתתפו בחישוב מדד מחירי הדירות החדשות מהווה 33.5% בהשוואה ל-33.3% בתקופה הקודמת (אוקטובר 2020 – נובמבר 2020). יצוין כי לרוב שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית מתואם באופן שלילי עם מדד מחירי דירות חדשות.  

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נובמבר 2020 – דצמבר 2020, לעומת נובמבר 2019 – דצמבר 2019, נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-3.1%.

ברבעון הרביעי של שנת 2020 מחיר ממוצע כלל ארצי עמד על  1,574.0 אלפי ש”ח. בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם (1,571.7 אלפי ש”ח), נרשמה עלייה של 0.1%. המחיר הממוצע ברבעון זה מהווה עלייה של 1.9% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הרביעי אשתקד (1,544.2 אלפי ש”ח). 

מחירים ממוצעים ברמת המחוז עבור רבעון 4 2020 ביחס לרבעון 4 2019: עליות מתונות במחיר הממוצע נמצאו בכל המחוזות, כאשר העלייה המתונה ביותר נרשמה במחוז חיפה (2.7%) והעליות הבולטות ביותר נרשמו במחוז ירושלים (14.8%), במחוז צפון (7.6%) ובמחוז דרום (6.5%). 

מחירים ממוצעים של עסקאות עבור 16 הערים הגדולות בישראל: מהשוואת המחירים הממוצעים ברבעון הרביעי של שנת 2020 לעומת הרבעון הרביעי של שנת 2019 בערים הגדולות עולה כי רמת המחירים הגבוהה ביותר נמצאה בערים הבאות: תל-אביב (3,030.6 אלפי ש”ח) שבה רמת המחירים גבוהה משמעותית משאר הערים, רמת גן (2,390.6 אלפי ש”ח), כפר סבא (2,218.7 אלפי ש”ח) וירושלים (2,210.1 אלפי ש”ח) לעומת זאת, המחירים הנמוכים ביותר נרשמו בערים באר שבע (1,095.9 אלפי ש”ח), חיפה (1,195.6 אלפי ש”ח) ואשקלון (1,218.5 אלפי ש”ח).

עליות במחירים הממוצעים ברבעון הרביעי של שנת 2020 לעומת אותו הרבעון אשתקד בלטו במיוחד בערים הבאות: רמת גן (19.4%), בית שמש (15.5%), בת ים (13.1%) וראשון לציון (12.1%). לעומת זאת, ירידה במחירים הממוצעים נרשמה בעיר חיפה (3.9%) בלבד.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.1% בינואר 2021, בהשוואה לדצמבר 2020. בחודש ינואר 2021 חושב לראשונה המדד במתכונת מעודכנת, לפי מערכת משקלות חדשה וביחס לתקופת בסיס חדשה (ממוצע 2020=100.0 נקודות) והגיע לרמת מדד של 99.7 נקודות ביחס לתקופת הבסיס הנ”ל, כך ציינה הלמ”ס.

עוד יצוין כי בעת עדכון סל הצריכה, כפי שנערך בחודש זה, המדד בחודש ינואר 2021 בהשוואה לדצמבר 2020, משקף לכאורה הן שינויים במחירים והן שינויים הנובעים מעדכון סל הצריכה. יחד עם זאת, לשינוי הסל הייתה השפעה זניחה על המדד.

מדד המחירים לצרכן ללא דיור ירד ב-0.3% והגיע לרמת מדד של 99.6 נקודות; לעומתו מדד המחירים לצרכן ללא אנרגיה נותר ללא שינוי ברמת מדד של 99.8 נקודות ומדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות עלה ב-0.1% והגיע לרמת מדד של 99.9 נקודות.

ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי הלבשה והנעלה 9.7% וירקות ופירות 2.7%.

בשנים עשר החודשים האחרונים (ינואר 2021 לעומת ינואר 2020) ירד מדד המחירים לצרכן ב-0.4%, מדד המחירים לצרכן ללא דיור ירד ב-0.7%, מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות ירד ב-0.3%; לעומתם מדד המחירים לצרכן ללא אנרגיה עלה ב-0.1%.

בחודש ינואר 2021 מדד המחירים לצרכן בניכוי עונתיות ומדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור עלו ב-0.2%, כל אחד; לעומתם מדד המחירים לצרכן ללא דיור נותר ללא שינוי.

על פי נתוני המגמה לתקופה שבין אוקטובר 2020 – ינואר 2021, קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן ומדד המחירים לצרכן ללא דיור הגיע ל-0.6%, כל אחד. קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-1.2%.

מגמת העלייה תימשך

עפר קליין ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים אמר בתגובה למדדים, כי “מדד המחירים לצרכן הראשון ל-2021 היה כצפוי שלילי וירד ב-0.1 אחוז, אך פחות בהשוואה לעונתיות הרגילה של מדדי ינואר. ירידה במחירי החשמל, ההלבשה וההנעלה היו התורמים העיקריים לירידה. אך עלייה במדד הדיור (0.3%) לצד העלייה במחירי המכוניות תרמו להפתעה כלפי מעלה. בעקבות זאת האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים עלתה למינוס 0.4 אחוז.

“על פי האומדנים הראשוניים שלנו מדד פברואר יעלה בין 0.1 ל-0.2 אחוז, בעיקר בשל העלייה במחיר הדלק, ומדד מרץ צפוי לעלות ב-0.3 אחוז בשל עלייה עונתית במחיר המזון והנופש (אם יפתחו). חשוב לציין שיש עדיין אי-וודאות לגבי אמידת חלק מהסעיפים ע”י הלמ”ס במיוחד בענפי התעופה, הנופש והפנאי. התחזית שלנו ל-12 החודשים הבאים עולה קלות ל-0.8 אחוז.

עופר קליין | צילום: יונתן בלום

“התחזית הזו לוקחת בחשבון את המשקולות המעודכנים למדד המחירים לצרכן שהתפרסמו לפני מספר ימים. המשקולות מתעדכנים כל שנתיים בהתבסס על סקר הוצאות משקי הבית. אך המשבר גרר שינויים חריגים בצריכה עקב סגירת ענפים שלמים שהשפיעו במיוחד על: נסיעות לחו”ל, נופש, דלק וארוחות במסעדה. לכן, הלמ”ס התאימה (חלקית) את המשקולות המעודכנים שרובן היו חלק מסעיף התחבורה שירד ל-18.4 אחוזים (מ-20.2%). בשאר הסעיפים הראשיים לא נרשמו שינויים משמעותיים, אך אנו מצפים לעדכון נוסף בתחילת 2021 עם הפתיחה של הענפים ולעלייה מחדש במשקל התחבורה במדד.

870/135 ליינר ארטקל

“המדד שהיה מעט גבוה מהצפוי לא משנה את הערכתנו שבנק ישראל ישאיר את הריבית ללא שינוי בשבוע הבא וימשיך למקד את פעילותו ברכישת מט”ח.

“מחירי הדירות בבעלות, שאינן חלק ממדד המחירים, האיצו בחודשים האחרונים ועלו ב-4 אחוזים ב-12 החודשים האחרונים (עד לאמצע ינואר) וכפי שציינו בעבר העלייה נתמכה במגוון הפעולות שביצעו בנק ישראל והאוצר בהם: ירידה בריבית למשכנתאות, דחיית משכנתאות, וההקלות במס הרכישה למשקיעים.

“במקביל, עלויות בניית דירה המשיכו לעלות במהירות, כפי שהערכנו בעבר, כאשר מדד תשומות הבנייה עלה ב-0.6 אחוז, רק בשל עלייה במחירי חומרי הגלם (1.1%) כאשר שכר העבודה נותר ללא שינוי. כך העלייה החדה במחירי הסחורות והזינוק בעלויות השילוח ממשיכות לבוא לידי ביטוי במחירי תשומות הבניה. אנו מאמינים שהדבר יוביל לעלייה נוספת בתשומות הבנייה גם בחודשיים הבאים”.

צמודי הקרקע בירידה

רק 5,771 יח”ד צמודות קרקע החלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020, לעומת 10,718 בכל 2019 – כך עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבוצע בחברת דרא שיווק נדל”ן.

בהערכה שנתית מדובר בצניחה של כמעט 30% – הנתון הנמוך ביותר של התחלות בנייה של יח”ד כאלה בחמש השנים האחרונות שבהן נבנו כ-12,400 צמודי קרקע בכל שנה בממוצע. שיעור התחלות הבנייה של צמודי הקרקע מסך התחלות הבנייה עומד על 17% – הנתון הנמוך ביותר מאז 1995 לפחות. בשנים הקודמות שיעורן נע בין 23% ועד ל-40% מכלל התחלות הבנייה, כשהשיא היה ב-2007 עם שיעור של 48%.

מנגד, מנתוני יד 2 עולה כי הביקוש לצמודי קרקע רק עלה בשנת 2020, בין השאר בגלל משבר הקורונה, אך ההיצע רק הולך ויורד כאמור. כמות הגולשים שחיפשו ב-2020 צמודי קרקע באתר יד 2 עמדה על כ-192 אלף בממוצע לחודש במחצית השנייה של השנה, לעומת 130 אלף במחצית הראשונה ו-123 אלף בממוצע לחודש במחצית השנייה של 2019. שיעור החיפושים לווילות וקוטג’ים באתר יד 2 עמד ב-2020 על 29% מכלל החיפושים, לעומת 25% בשנת 2019.

פרויקט צמודי הקרקע של יורו ישראל באור ים | הדמיה: רן ון דן ברגן

הערים והאזורים המובילים בהתחלות הבנייה לצמודי קרקע בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020, הם יהודה ושומרון עם 244 התחלות בנייה, באר שבע עם 186, אופקים (137), רהט (133), וחדרה עם 108 התחלות בנייה. עוד עולה מניתוח הנתונים, כי כמעט כל צמוד קרקע רביעי שהחל להיבנות בתקופה זו היה במגזר הערבי (כ-23%), והיתר התחלק בין המתחם העירוני היהודי (42%) לאזור הכפרי (כ-39%).

שרה אילין, מנהלת השיווק בחברת שרביב הבונה את פרויקט גבעת אלונים בקריית אתא הכולל 622 יח”ד בבנייה רוויה וצמודי קרקע, מוסיפה כי “השנה האחרונה, שבה אנשים רבים היום סגורים בבתים לאורך זמן, הגדילה באופן טבעי את הצורך במרחב מחייה גדול ונוח יותר. החלום הישראלי על בית עם גינה עדיין קיים והוא נחלתם של רבים, בעיקר בתקופה זו. למרות הביקושים הגבוהים, אין כמעט פרויקטים חדשים של צמודי קרקע והם הופכים למוצר הולך ונעלם”.

אחד המכרזים הבודדים שפורסמו בשנים האחרונות לצמודי קרקע לקבלנים הוא של החברה לפיתוח קיסריה בשכונת אור ים. חברת יורו ישראל משווקת את פרויקט הקוטג’ים וילה יורו הכולל 91 קוטג’ים במחיר התחלתי של 2.69 מיליון שקל.

לדברי עפרה חדד, סמנכ”לית ומבעלי יורו ישראל, “כבר מזמן שהמדינה כמעט ולא משווקת צמודי קרקע, מלבד מקומות שבהגדרה מחייבים בניה צמודת קרקע. במצב שנוצר, לקבלנים שרוצים לבנות היום צמודי קרקע אין כאמור אפשרות לרכוש קרקע מהמדינה. מכיוון שאנחנו מאמינים שלמוצר הזה יש ביקוש גבוה, החלטנו לרכוש את הקרקע מהקרן לפיתוח קיסריה. הקוטג’ים בפרויקט  מבוקשים בעיקר על ידי כל מי שמעוניין בבית עם גינה, אלו שקיסריה יקרה להם ואנשי קבע והייטק, במחיר התחלתי של 2.69 מיליון שקל”.

צמוד קרקע של שרביב בקריית אתא | צילום: ניצן הפנר

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ”ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל”ן המשווקת 8 פרויקטים של צמודי קרקע ברחבי הארץ, “צמודי קרקע בישראל זה מוצר שהולך ופוחת, והמגמה הזו תמשיך לפחות בשנים הבאות בגלל הצורך בציפוף ושמירה על שטחים ירוקים. עיקר עתודת צמודי הקרקע נמצאת בפריפריות- צפון, דרום ויו”ש. הודות להשקעת המדינה בתחבורה ציבורית, רכבות וכבישים תפיסת הפריפריה של ישראל הולכת ומשתנה, ולכן הביקוש לצמודי קרקע בפריפריה הולך וגובר. חשוב לציין שזו מגמה שהחלה עוד לפני הקורונה, וכאמור בגלל השקעה בתשתיות היא מתעצמת עם השנים. בשורה התחתונה היצע צמודי הקרקע הולך ומצטמצם, הביקוש הולך ועולה והתוצאה היא שבהתאם לחוקי הכלכלה – המחירים שלהם צפויים לעלות”.

שנההתחלות בניה של צמודי קרקעשיעור מסך התחלות הבניה
2020*5,77517%
201910,71822%
201810,80322%
201711,67423%
201614,63727%
201514,13728%
201414,16631%
201315,07733%
201214,98336%
201115,26734%
201015,58240%
* נתוני 2020 עד סוף רבעון שלישי

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה