מחירי הדירות בישראל ירדו ב-1.5% בשנה, ומדד הדירות החדשות איבד 0.7% בתקופה האחרונה | בת ים והרצליה מובילות את הירידות במחירים הממוצעים | תל אביב נותרה היקרה ביותר, עם מחיר ממוצע של 4.6 מיליון שקל, ובאר שבע הזולה ביותר
חיים שיף 15.11.2026
רובע ההייטק והחדשנות בירושלים | צילום: מפת רובע החדשנות בירושלים | משרד החדשנות, המדע והטכנולוגיה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה הערב (ראשון) את נתוני מחירי הדירות לחודשים אוגוסט-ספטמבר 2026, ומהם עולה כי שוק הנדל"ן למגורים ממשיך להתמודד עם מגמת ירידה. מדד מחירי הדירות, הכולל דירות חדשות ודירות יד שנייה ומנוכה מהבדלי איכות בין הדירות, ירד ב-0.2% בהשוואה לחודשים יולי-אוגוסט. בחישוב שנתי מדובר בירידה של 1.5% במחירי הדירות, כאשר הירידות השנתיות נמשכות כעת לאורך התקופה הארוכה ביותר שנרשמה בעשור האחרון.
הנתונים מצביעים על פערים משמעותיים בין האזורים השונים בישראל. בהשוואה הדו-חודשית, מחוז תל אביב רשם ירידה של 0.8% ומחוז הדרום ירידה של 0.6%. מנגד, במחוז חיפה נרשמה עלייה של 0.8%, במחוז הצפון עלייה של 0.4%, ובירושלים לא נרשם שינוי. במחוז המרכז נרשמה ירידה של 0.2%.
בבדיקה השנתית, מחוז תל אביב מוביל את הירידות עם הפחתה של 2.1% במחירי הדירות, ואחריו מחוז המרכז עם ירידה של 2%, הדרום עם 1.6%, הצפון עם 0.3% וירושלים עם 0.1%. חיפה היא המחוז היחיד שבו נרשמה עלייה שנתית, בשיעור של 0.3%.
גם שוק הדירות החדשות ממשיך להציג חולשה. מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.7% בתקופה הנבחנת, ובחישוב שנתי נרשמה ירידה של 0.2%. בלמ"ס מציינים כי שיעור העסקאות שבוצעו במסגרת סבסוד ממשלתי ירד מ-42.8% מכלל העסקאות בתקופה הקודמת ל-41.8% בתקופה הנוכחית. למרות השינוי בהרכב העסקאות, גם מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי העסקאות המסובסדות ירד ב-0.7%.
עם זאת, מבט ארוך טווח מציג תמונה מתונה יותר: בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות החדשות ב-25%, לעומת עלייה של 25.9% במדד מחירי כלל הדירות. כלומר, למרות הירידות שנרשמו בתקופה האחרונה, רמת המחירים עדיין גבוהה משמעותית מזו שנרשמה לפני חמש שנים.
אחד הנתונים הבולטים בפרסום נוגע למחיר הממוצע של דירה בישראל. ברבעון השלישי של 2026 עמד המחיר הממוצע על 2.2867 מיליון שקל, לעומת 2.4238 מיליון שקל ברבעון השני. מדובר בירידה של 5.7% בתוך רבעון אחד. בהשוואה לרבעון השלישי של 2025, שבו עמד המחיר הממוצע על 2.3204 מיליון שקל, מדובר בירידה שנתית של 1.5%.
חשוב להבחין בין מדד מחירי הדירות, המנוכה מהבדלי איכות, לבין המחיר הממוצע של העסקאות בפועל. המחיר הממוצע אינו מנוכה מהבדלים בגודל הדירות, במיקומן ובמאפייניהן, ולכן עשוי להיות מושפע גם מהרכב העסקאות שבוצעו בכל רבעון.
בחלוקה למחוזות, תל אביב ממשיכה להיות המחוז היקר ביותר עם מחיר ממוצע של 3.46 מיליון שקל לדירה. מנגד, המחוז הזול ביותר הוא הצפון, שבו המחיר הממוצע עומד על כ-1.499 מיליון שקל. בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, המחיר הממוצע ירד במחוז הצפון ב-2.9%, בירושלים ב-2.3% ובמחוז המרכז ב-1.8%. מנגד, נרשמו עליות במחוז תל אביב בשיעור של 5.3%, בחיפה בשיעור של 3.3% ובדרום בשיעור של 2.9%.
הנתונים העירוניים חושפים פערים חדים אף יותר. תל אביב ניצבת בראש רשימת הערים היקרות בישראל, עם מחיר ממוצע של 4.6057 מיליון שקל לדירה. אחריה הרצליה עם 3.5938 מיליון שקל, רמת גן עם 3.0501 מיליון שקל וירושלים עם 3.0332 מיליון שקל.
בצד השני של הרשימה נמצאת באר שבע, שבה המחיר הממוצע לדירה עומד על 1.2758 מיליון שקל. באשקלון נרשם מחיר ממוצע של 1.7202 מיליון שקל ובחיפה 1.8102 מיליון שקל.
ההשוואה השנתית בין המחירים הממוצעים בערים הגדולות מעלה כי בת ים רשמה את הירידה החדה ביותר, בשיעור של 8.5%. אחריה הרצליה עם ירידה של 7.2%, ירושלים עם ירידה של 5.2% ורחובות עם ירידה של 4%. מנגד, דווקא תל אביב רשמה עלייה של 12.1% במחיר הממוצע, נתניה התייקרה ב-8%, חולון ב-7.3% וחדרה ב-6.2%.
במקביל לנתוני המחירים, גם נתוני העסקאות שפרסמה הלמ"ס ימים ספורים קודם לכן מצביעים על פעילות חלשה יחסית בשוק. ברבעון השלישי נמכרו בישראל 21,750 דירות, ירידה של 5.7% לעומת הרבעון הקודם וירידה של 7.3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בסוף ספטמבר נותרו למכירה 85,080 דירות חדשות, נתון המשקף כ-25.8 חודשי היצע.
השילוב בין ירידות המחירים, הירידה במספר העסקאות והמלאי הגדול של דירות חדשות שעדיין ממתינות לרוכשים, מציב את שוק הנדל"ן בפני אתגר משמעותי. עבור רוכשי הדירות, הנתונים עשויים להצביע על שיפור בכוח המיקוח מול הקבלנים והמוכרים, אך עבור היזמים מדובר בסביבה שבה נדרשת התמודדות עם ביקושים מתונים ומלאי בלתי מכור.
