מתחילת שנת 2018 ניכר גידול במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות • בפרט גדל חלקן של העסקאות לרכישת דירות חדשות מבין כלל העסקאות לרכישת דירה ראשונה • עיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורו בהלוואות לרכישת דירה ראשונה • תיתכן עליה נוספת בביצועי המשכנתאות בשנה-שנתיים הקרובות, בשל התקדמות פרויקטי 'מחיר למשתכן'
דוד שלומוביץ 01.09.2019
שר האוצר משה כחלון בטקס אכלוס פרויקט מחיר למשתכן ב'גני איילון' | צילום: דוברות משרד האוצר מגמת העלייה בביצועי המשכנתאות שהחלה בתחילת שנת 2018, לאחר שנתיים קודמות של ירידה בביצועי המשכנתאות החודשיים, המשיכה גם השנה.
הממוצע השנתי של הביצועים החודשיים של ההלוואות לדיור הגיע בשנת 2019 לשיא מאז שנת 2015, ועמד על כ-5.35 מיליארדי ש"ח, כאשר ביולי הנתון עמד על 6.7 מיליארד ש"ח (5.5 מיליארד ש"ח בניכוי עונתיות). הגידול בביצועי המשכנתאות מתחילת השנה הושפע בעיקר מהתפתחויות בשוק הדיור ובראשן גידול ברכישת דירות ראשונות, ובפרט דירות חדשות.
מתחילת שנת 2018 ניכר גידול במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות ובפרט גדל חלקן של העסקאות לרכישת דירות חדשות מבין כלל העסקאות לרכישת דירה ראשונה. גידול זה מוסבר בין היתר בעלייה בהיקפן של עסקאות במסגרת פרויקט 'מחיר למשתכן', שצמחו והגיעו לכדי כ-40% מסך העסקאות לרכישת דירה חדשה בדצמבר 2018. חלקם של המשקיעים בין רוכשי הדירות המשיך לרדת במתינות.
כתמונת ראי להתפתחויות בשוק הדיור, עיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורו בהלוואות לרכישת דירה ראשונה. כך, חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היוו ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% בלבד ברבעון הראשון של שנת 2017.
בבחינת ביצועי ההלוואות לדיור שניתנו ללווי 'מחיר למשתכן', עולה כי בעוד שנרשמה עלייה מתונה בלבד בסך הביצועים, נרשמה עלייה חדה במספר ההלוואות (45% בשלושה חודשים). פער זה נובע מכך שישנו פרק זמן בין מועד חתימת החוזה במסגרת פרויקטים של 'מחיר למשתכן' לבין מועד נטילת המשכנתא ותחילת התשלום, שכן, רוכש הדירה אינו נדרש לשלם את מלוא המשכנתא עם חתימת העסקה, אלא בהדרגה עם התקדמות קצב הבניה, עד לאכלוס הדירה.
לאור זאת יתכן שאף נראה עלייה נוספת בביצועי המשכנתאות שנגזרים מתכנית מחיר למשתכן בשנה ובשנתיים הקרובות, בצמוד להתקדמות הבניה של אלפי דירות נוספות שהוגרלו במסגרת התכנית.
במקביל לעלייה בביצועי המשכנתאות נרשמה גם עלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים (יחס LTV של 60% עד 75%), זאת הן על רקע חלקם העולה של לווים שרכשו דירה במסגרת פרויקט 'מחיר למשתכן', אשר מאופיינים בשיעורי מימון גבוהים יותר ביחס לשאר נוטלי המשכנתאות (משום שרובם זוגות צעירים), כפי שעולה מנתוני הפיקוח על הבנקים, והן על רקע ההקלה שפירסם הפיקוח על הבנקים בדרישות ההון להלוואות בשיעורי מימון אלה.
על אף העלייה בשיעורי המימון, ממוצע שיעור המימון ביחס לשווי הנכס (LTV) עדין נמוך ועומד על 52%. ככלל, איכות תיק האשראי של הבנקים לדיור הינה טובה, כפי שעולה ממדדי סיכון נוספים ובהם גובה ההחזר ביחס להכנסה נמוך (PTI, העומד בממוצע על 26.4%), שיעורי הפסד אפסיים ועוד.
איכותו הגבוהה של תיק האשראי לדיור של הבנקים הוא תוצאה של שורת צעדים שנקט הפיקוח לאורך השנים שהביאו מבחינה יציבותית לשיפור תיק האשראי לדיור הנמצא במאזני הבנקים, ומבחינה צרכנית – להקטנת הרגישות של הלווים לשינויים אפשריים בסביבה הכלכלית. שיפור תיק המשכנתאות של הבנקים מקבל ביטוי גם במבחני קיצון הנערכים מידי שנה למערכת הבנקאית, המעידים כי הסיכון בתיק האשראי לדיור נותר נמוך בהשוואה לשאר מגזרי האשראי וכי איכותו השתפרה בשנים האחרונות.
על אף העלייה בביקוש להלוואות לדיור, אנו רואים ירידה משמעותית בריבית על הלוואות אלו (כ-0.5 נקודות אחוז מתחילת השנה) שמקלה על נוטלי ההלוואות. ירידה זו נובעת מהירידה המשמעותית שחלה בריביות הארוכות במשק, שמשפיעות על עלות גיוס המקורות של הבנקים לטווח בינוני-ארוך.
העלייה האמורה בביקוש למשכנתאות לוותה גם בעלייה בהיצע ההלוואות לדיור על-ידי הבנקים. כך, חלק מהבנקים הגדירו את השוק כיעד אסטרטגי לגידול, בין השאר, על רקע ההתכנסות ליחסי הון הגבוהים מדרישות ההון הרגולטוריות, תפיסת הסיכון הנמוכה בהשוואה למגזרי הפעילות האחרים, והעלייה ברווחיות המגזר (למרות הירידה בריביות).
