קולומבוס גילה את אמריקה – החרדים גילו את קולומבוס

הוא מגדיר את שוק הנדל”ן הישראלי “חולה שמטופל באקמול במקום באנטיביוטיקה” ומסביר מה הסיבות לכך שהחרדים מעדיפים להשקיע בחו”ל • בראיון מיוחד ל’ביזנעס’ חושף ישי ברסלויער, מנכ”ל SIDRE, זרוע השקעות הנדל”ן של ‘בסדנו’, את תוכניות החברה באוהיו • וגם: איך תוודאו שההשקעה בטוחה?

ישי ברסלויער, מנכ"ל sidre | צילום: פייסבוק

זה לא חדש שהחרדים משקיעים, רובם בנדל”ן. כמעט כל אברך טרי שעוצר לרגע לחשוב קדימה מגיע למסקנה דומה – שעל מנת לחתן את ילדיו בכבוד עליו להשקיע בזמן שילדיו רק מגיחים לאוויר העולם, על מנת שהתשואה תהפוך למזומן עם הגיעם לפרקם.

‘ביזנעס’ מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!

בפרויקט מיוחד ניסה ‘ביזנעס’ להתחקות אחר הפרופיל של המשקיע החרדי הממוצע בשנים האחרונות, שמעדיף להשקיע בנדל”ן – אך הרחק מהבית הישראלי. את הפרופיל המלא אמנם לא הצלחנו לבנות, אבל לפחות הצלחנו להבין מדוע מעדיפים המשקיעים החרדים להשקיע בחו”ל.

כשאנשי עסקים חרדים בחרו להשקיע במבנה מסחרי השוכן בסמוך לדאון טאון (מרכז העיר) קולומבוס, בירת מדינת אוהיו בארצות הברית, הצטרף אליהם ‘ביזנעס’ וניסה לגלות את סוד השקעות הנדל”ן בחו”ל.

אמנם השקעות חרדיות ניתן למצוא בשורה של מדינות וערים ברחבי הגלובוס, אך הפרופיל של קולומבוס הוא זה שגרם לנו לבחור בה כדוגמה. זאת, מאחר ובשוק ההשקעות ישנן לא מעט השקעות חשודות, וקולמבוס, לפחות על פי נתוניה הכלכליים, נראית על פניו כהשקעה נכונה.

בירת אוהיו, המשמשת כמקום המושב (County seat) של מחוז פרנקלין, היא העיר הגדולה והמאוכלסת ביותר במדינת אוהיו, וה-15 בגודלה בארצות הברית כולה. מספר תושביה הוא כ-750,000, ומספר התושבים כולל המטרופולין הוא מעל מיליון ושבע מאות אלף. העיר ממוקמת במפגש הנהרות סאיוטו ואולֶנטֶגִ’י והקמפוס הראשי של אוניברסיטת המדינה של אוהיו, שנוסדה בשנת 1870 ושוכנת בעיר, היא אחת האוניברסיטאות הציבוריות הגדולות בארצות הברית.

מרכז העיר קולומבוס, אוהיו | צילום: pixabay

קולומבוס נחשבת לאחת מעשר הערים החזקות והגדולות בארצות הברית מבחינה כלכלית ויש לה כלכלה חזקה ומגוונת אשר מבוססת מרכיבים רבים, ובהם: ביטוח, בנקאות, אופנה, תעופה, מזון, לוגיסטיקה, פלדה, אנרגיה, קמעונאות וטכנולוגיה. בשל גיוון זה, העיר נפגעה באופן קטן יחסית במשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008.

אוכלוסיית העיר, גודלה וחוזקה הפיננסי, הן הסיבות שבחרנו בעיר הזאת וביזמי ההשקעות החרדים שהגיעו אליה ליטול חלק בכתבה. שכן עם נתונים כאלה, סביר להניח שבמקרה הזה מדובר בהשקעה הנכונה. עם זאת, נדגיש כי לא בדקנו את הפרויקטים להשקעות נדל”ן בעיר וכי על המשקיע המתעניין לבדוק כל פרויקט לגופו.

בסמוך למרכז העיר, הדאון טאון, שוכן בניין שכלפי חוץ נראה כמו בניין שגרתי לחלוטין, אך מבט פנימה מגלה חלל ריק. אך דווקא זה מה שהאיץ את קבוצת ההשקעות החרדית ‘בסדנו’ להשקיע במבנה. עם יסודות איתנים, ומעטפת מוכנה לחלוטין, הן ברמה ההנדסית והן ברמת הבינוי, מתכוונים המשקיעים החרדים לבנות כאן בניין מסחרי נוסף.

“אנחנו בונים מחדש את כל הפנים, אבל בחיצוני אנחנו לא נוגעים”, אומר ל’ביזנעס’ ישי ברסלויער, מנכ”ל זרוע הנדל”ן של בסדנו. “בקומות העליונות אנחנו מקימים משרדים, באופן שאנחנו נותנים את המעטפת המוכנה לחברות גדולות והם בונים את פנים הקומות ואת המשרדים בהתאמה לצרכיהם”, הוא מסביר. “למטה, יושכר השטח למסעדה ולמסחר. אנחנו כבר במגעים עם כמה חברות בתחום”, אומר ברסלויער ל’ביזנעס’.

870/135 ליינר ארטקל
ישי ברסלויער | צילום: פייסבוק

לא לחינם בחרנו את ברסלויער לראיון, שכן האחרון עומד בראש חברת SIDRE (סידרא), זרוע השקעות הנדל”ן של קבוצת ‘בסדנו’ החרדית, הפועלת בארה”ב דרך משרדים ועובדים מקומיים, המכירים את השטח על בוריו.

“אנחנו מקווים ששוק הנדל”ן בישראל גם ייתן לנו הזדמנויות בעתיד, אך כעת אנו מתקדמים בעיקר בארצות הברית”.

קבוצת בסדנו נהנית למעשה משם נרדף למושג ‘השקעות’ ברחוב החרדי. קשה לנתח את הסיבה לכך, אם זה נובע מכך שהם הראשונים והוותיקים בתחום בתוככי המגזר, אם בגלל הפעילות הפרסומית הענפה שלה בכלי התקשורת המגזריים, או בגלל כשרות הבד”ץ שהוענקה לה ומספקת לקבוצה פלומבה של תו איכות – או שמא, מכל הסיבות יחדיו.

איך תוודאו שההשקעה בטוחה?

ברסלויער זורק לרגע לחלל האוויר את מה שהוא מגדיר “סוד הקסם” של הענף, לרכוש את אמונם של המשקיעים, ומעלה מחדש את השאלה הידועה, איך אפשר לדעת על מי לסמוך והיכן כדאי להשקיע. “תראה, דברים קורים ואין מה לעשות”, אומר ברסלויער ל’ביזנעס’. “לא כל השקעה מצליחה בעולם. אבל אנחנו, עושים את ההשתדלות ברמה המקסימלית והמקצועית ביותר”.

עיריית קולומבוס, אוהיו | צילום: pixabay

“תאורטית, אם אתה בא לשאול איך אתה מוודא שההשקעה בטוחה, התשובה האידאלית לכך היא שעליך לעשות את כל הבדיקות. בן אדם מציע לך עסקה? תבדוק!”, עונה ברסלויער לשאלת המיליון דולר, איך מוודאים שההשקעה בטוחה.

עם זאת, הוא מציין כי בענף ההשקעות התמונה מעט שונה. “אם מדובר בדירה ואומרים לך ‘תבדוק’, אז כל מה שאתה צריך לעשות זה לקחת עורך דין ישראלי ולשכור את שירותיהם של עוד כמה אנשי מקצוע, לשלם עוד קצת כסף, ולוודא שאכן העסקה כשרה ובטוחה. במקרה כזה, הבדיקה כוללת בעיקר את קרבת ואיכות בתי הספר לנכס, אם האזור בצמיחה, העו”ד בודק לך נסח טאבו וכן הלאה. לעומת זאת, בהשקעה בחו”ל, במיוחד בהשקעה יזמית של בניין ולא דירה, צריך מומחים. אתה לא יכול לפנות לעורך דין מאן דהוא כדי שיבדוק לך. העלויות הן אסטרונומיות. אם המשקיע הממוצע ישלם באופן פרטני את עלויות הבדיקה שאנחנו מוציאים עבור בדיקת הנכס, הוא יאבד את כל הכסף”.

לדברי ברסלויער, “במקרה כזה, על המשקיע לבדוק את חברת ההשקעות ולראות מה היא עושה. להבין את התהליך שעושה החברה כדי לבדוק את הנכס ולהבין מי היזמים שהיא בודקת ולשאול את השאלות הנכונות. זה אמנם ‘הביצה והתרנגולת’ איך שאומרים, אבל אין ברירה. המשקיע צריך לבדוק איך פועלת חברת ההשקעות כדי להגיע לעסקה ולהביא אותה לשוק. לראות שיש משהו מאחורי זה, שיש בדיקות פיננסיות, בדיקות משפטיות, שהנכס בכלל קיים ועוד. את זה כל אחד יכול לעשות ולשאול: ‘מה קורה אצלכם? מי העורך דין שלכם? מי איש המקצוע שבודק? איך הוא בודק? מה הוא עושה?’ וכן הלאה. זה אמנם לא המידע המלא, אבל מספק רקע מספיק חזק לביסוס הידע באשר לאיכות ההשקעה”.

כמשל, מביא ברסלויער את עולם הרפואה, ואומר כי “בסופו של דבר, זה כמו שאתה הולך לרופא. אתה לא יכול ללכת וללמוד רפואה כדי לדעת אם הרופא טוב. אבל אתה כן יכול לברר על הרופא, לשאול את החברים איך הלך להם עם הרופא הזה ואם הוא היה בסדר, ולפי זה לדעת אם הרופא טוב. אלה הדברים שאתה יכול לשאול גם על חברת השקעות: מה הניסיון איתם, לראות מי המשקיעים האחרים, לבקש את הפרטים של משקיעים אחרים ולשאול אצלם על החברה. אלה שאלות הכרחיות”.

חוסר הוודאות בשוק הישראלי

בניה בירושלים | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

“יש בארץ חוסר וודאות בלתי פוסקת”, עונה ברסלויער ל’ביזנעס’, כשנשאל מדוע מעדיפים המשקיעים את ארצות הברית על פני ישראל. “תכניות ממשלתיות וכל מיני רפורמות ישנות וחדשות שמקדמים ומורידים מסדר היום כל הזמן, מביאות לכך שהשוק פשוט לא מתרומם”, הוא אומר. לדבריו, “המשקיעים חוששים מכך שמחירי הדירות יפסיקו לעלות, או אפילו יירדו – בנוסף לשורה של תקנות וחוקים המקשים בירוקרטית על המשקיעים”.

“בחו”ל לעומת זאת”, ממשיך ברסלויער, “התהליכים פשוטים ומהירים הרבה יותר מישראל. כמובן שיש מדינות שמקשות יותר, אבל בארצות הברית ספציפית, התהליך פשוט ומהיר בהרבה מאשר בישראל. אתה נכנס לשנתיים שלוש בהשקעה, מחליף את ההשקעה בליווי בנקאי של בנייה, מקבל תוך שנה משכנתה בנקאית ומאכלס את הבניין בדיירים או בעסקים. הדברים זזים הרבה יותר מהר, הרשויות משתפות הרבה יותר פעולה, הדינמיקה של השוק הרבה יותר גדולה וזה גם שוק הרבה יותר גדול”.

ובסוף בסוף, גם נתח השוק הקטן בישראל משפיע. לדברי ברסלויער, “ישראל, מעבר לכל הבירוקרטיות, היא ארץ קטנה מאוד, נתח השוק שלה היא גם בהתאם וזה לא פשוט. כיום ישנן ארצות רבות בעולם, הצומחות בהיקפים מדהימים ומציעות השקעות נדל”ן מניבות. אנחנו ספציפית, ההתמחות שלנו היא בארצות הברית ולכן אנחנו מתמקדים כאן. ל’בסדנו’ יש משרדים מקומיים כאן בארצות הברית, קשר ישיר מול היזמים וגורמי המקצוע השונים, אז קל לנו הרבה יותר לעבוד בארצות הברית – וכרגע ההזדמנויות הטובות והמספרים הטובים נמצאים כאן בארצות הברית. בארץ, אותו פרויקט, גם ידרוש ממני יותר שנות עבודה, גם יקשו עליי בדרך וגם אזכה לתשואה נמוכה בהרבה מאשר פרויקט דומה בארצות הברית”.

עם הביקורת על הבירוקרטיה הישראלית אי אפשר שלא להסכים, אך עדיין, נשאלת השאלה מה הפיתרון למשבר הדיור. לדברי ברסלויער, “קודם כל, הרגולציה צריכה להיות הרבה יותר פחותה. מעבר לכך, הממשלה חייבת לשנות את שיטות הפעולה שלה מול רמ”י. הממשלה פשוט הלכה על כל מיני תוכניות שמטרתן להבריח את המשקיעים. הממשלה עבדה מאוד מאוד קשה בשביל לקחת את המשקיעים ולזרוק אותם החוצה מהשוק – והיא רוצה להמשיך ולהקשות עוד יותר”.

בניה ברמת בית שמש ג’ | צילום: יעקב לדרמן, פלאש 90

לדבריו, “למחירי הדיור בישראל אין לאן לרדת. משבר הדיור בארץ מתחיל עוד בקרקע. אם הקרקע יקרה, אין לאן לרדת. עלויות הבניה הן אותו דבר, לא משנה איך תחשב אותן, והיזם חייב להרוויח את הרווח היזמי. אם הממשלה מתעקשת למכור קרקעות במחיר הזה, ולצאת למכרזים כאלה ואחרים אז אין מצב שמחירי שוק הדיור יירדו”.

“מצד שני”, אומר ברסלויער, “אם מחירי הקרקע היו יורדים בחצי, זה גם לא היה טוב למשקיעים (ולבעלי הדירות. ח”מ). כדי שהשוק יהיה איכותי, הוא צריך לעבור תיקונים, לא טלטלה. זה לא טוב שמחירי הדירות יצנחו פתאום ב-20%-30% בבת אחת, אבל אם תדע הממשלה לקדם תוכנית רבת-שלבים להורדת מחירי הקרקעות בשלבים איטיים ומצטברים, זה ייתן למשקיעים בארץ הרבה יותר סיבות להשקיע”.

כאן חוזר ברסלויער למשל הרפואי, ועל הדרך תוקף את מדיניות הממשלה, “כשרוצים לטפל במחלה, לא נותנים אקמול אלא אנטיביוטיקה. שוק הנדל”ן בישראל סובל ממחלה אנושה, ובמקום שהממשלה תטפל בה עם אנטיביוטיקה היא ממשיכה לתת לשוק אקמול ואדוויל. זה לא עובד”, כך ברסלויער.

מומלץ עבורך

3 תגובות ל: "קולומבוס גילה את אמריקה – החרדים גילו את קולומבוס"

  1. שכחתם לציין
    פרסום זה חוקי???

  2. כל כך טיפשי הכתבות הממומנות האלו מזכיר לי אוירון אוירון והחביתה בפה של התינוק

  3. אמריקה אאוטלט – קניון ממש גדול וענק . היינו שם בחודש יוני 2017 עם חברים , מומלץ לקנות מזוודות ולהגיע לשם לעשות שופינג , לדוגמה חולצה של ראך לורן עלתה שם 25 דולר בעוד שרק אחרי 3 חודשים זה הגיע לישראל וכמה מכרו אותו שם ???? תחזיקו חזק…. 600 שקל על חולצה ???? אתם קולטים ????. ממש שווה להגיע לשם ולקנות שם מזוודות ולהעמיס קניות .

כתיבת תגובה