מפוצצים את הבלון: בנק ישראל בהגבלות דרמטיות על הלוואות הנדל"ן

בנק ישראל | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

בנק ישראל הודיע היום על החמרת הרגולציה בשוק האשראי לדיור, בצעד שמטרתו לבלום את העלייה בסיכוני האשראי בענף הבינוי והנדל"ן.

ההוראות החדשות, שפורסמו בחוזר רשמי בחתימת המפקח על הבנקים דניאל חחיאשוילי, מתמקדות בהגבלת הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלנים וכן בהחמרת דרישות הון מבנקים המממנים פרויקטים עם תשלומים לא לינאריים.

עיקרי ההוראות החדשות
ההוראות החדשות, שייכנסו לתוקף באופן מיידי ויישארו בתוקף עד סוף שנת 2026, כוללות: הגבלת היקף הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן – הבנקים לא יוכלו להעניק הלוואות מסוג זה ביותר מ-10% מסך המשכנתאות החודשיות שהם מעמידים. מדובר בהלוואות שבהן היזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, במטרה להקל על הרוכשים.

כמו כן, הוחלט על החמרת דרישות ההון בפרויקטים עם תשלומים דחויים – בפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים מאפשרים דחייה של מעל 40% מהתשלום למועד המסירה, ישוקלל האשראי בשיעור סיכון גבוה של 150%, מה שיחייב את הבנקים להקצות הון נוסף.

לפי החוזר, "בתקופה האחרונה אנו עדים לעלייה נוספת בסיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן ולשוק הדיור, בין היתר, נוכח עלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים".

מבצעים אלה, הכוללים דחיית תשלומים משמעותית למועד המסירה (מבצעי 20-80) וכן הלוואות משכנתא בסבסוד קבלנים, נתפסים על ידי הפיקוח על הבנקים כבעלי "פוטנציאל סיכון גבוה, הן לרוכשים והן ליזמים".

השלכות על שוק הדיור

המומחים מעריכים כי ההוראות החדשות עשויות להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן: צמצום מבצעי 20-80 – בהם רוכשים משלמים רק 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה ואת היתרה רק במסירת המפתח, התייקרות מימון לקבלנים – בפרויקטים עם שיעור גבוה של מכירות במבצעים וירידה בכדאיות של הלוואות בסבסוד קבלן – שהפכו לפופולריות בשנים האחרונות.

בנק ישראל מדגיש כי "הפיקוח על הבנקים עוקב כל העת וימשיך לעקוב ולנתח את ההתפתחויות בשוק, ויבחן בהמשך את הצורך בהארכת הוראת שעה זו". ההוראות החדשות הן המשך ישיר לצעדים קודמים שנקט הפיקוח על הבנקים בחודשים האחרונים, במטרה לצמצם את הסיכונים בשוק האשראי לדיור ולמנוע התפתחות של בועת נדל"ן.