נדל”ן || בהיעדר תכנית חדשה, ‘מחיר למשתכן’ בצניחה

המשקיעים מעדיפים את הצפון: חיפה והקריות, ליתר דיוק, על פני הערים הגדולות •בני ברק נמצאת במקום רחוק מאוד ביחס לגודלה מול רכישות המשקיעים •בית שמש בתנופה אדירה וגל רכישות מקבלנים ע”י דיירים ומשקיעים • מה מצבה של התכנית הממשלתית ‘מחיר למשתכן’ וכמה זוגות צעירים רכשו דירה באוקטובר?

עסקאות רכש נדל"ן | אילוסטרציה: 1599686sv, שאטרסטוק

בחודש אוקטובר נרכשו 7.7 אלף דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), עליה של 20% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם מדובר בירידה של 19% בהשוואה לחודש הקודם, זאת בין היתר על רקע חג הסוכות שחל באוקטובר.

בהקשר זה יש לציין כי אשתקד כל חגי תשרי חלו באוקטובר (בעוד שהשנה הם החלו בספטמבר) לפיכך גם חלק מהגידול בעסקאות בהשוואה לאוקטובר אשתקד מוסבר בעיתוי השונה של חגי תשרי, אולם עדיין יש להביא בחשבון שבמחצית הראשונה של אוקטובר השנה המשק היה תחת סגר בשל הגבלות הקורונה (כמו גם במחצית השנייה של ספטמבר). כך עולה מסקירת הנדל”ן של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

עוד בסקירה, כי בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות באוקטובר ב-6.7 אלף, עליה של 33% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 21% בהשוואה לחודש הקודם.

בית שמש למעלה, ב”ב למטה

כאשר בוחנים את הערים המובילות בסך העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר בולטת העובדה לפיה הערים המדורגות גבוה בדרוג זה ביחס לגודלן היחסי (מבחינת מס’ תושבים) הן ערים המאופיינות ברמות מחירים נמוכות מהממוצע הארצי.

כך למשל, בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול בעסקאות בשוק החופשי בהשוואה לאוקטובר אשתקד הקיף את כל האזורים, כאשר בתחתית נמצאים אזורי נצרת ות”א עם שיעורי גידול נמוכים משמעותית מהממוצע הארצי (עליה של 7% ו-15%, בהתאמה). מנגד אזורי נתניה וירושלים בולטים עם שיעורי גידול חדים של 54% ו-42%, בהתאמה. אגב, כפי שצויין בעבר, הגידול שנרשם בחודשים האחרונים באזור ירושלים אינו דווקא בעיר ירושלים, אלא בערים אחרות באזור זה, בפרט בית שמש. בחודש אוקטובר העניין הפך בולט עוד יותר. כך, בעיר ירושלים נרשם גידול של 9% בלבד במספר העסקאות בשוק החופשי בהשוואה לאוקטובר אשתקד (רבע משיעור הגידול ברמה הארצית), ואילו בית שמש רשמה גידול חד של 156%, זאת במידה רבה על רקע תנופת בניה גדולה בעיר זו ורמות מחירים נמוכות יחסית. בכך ניצבת בית שמש במקום השביעי מבחינת מספר הדירות שנרכשו בה בשוק החופשי באוקטובר האחרון, מיקום גבוה משמעותית יחסית לגודלה (מבחינת מספר התושבים).

באופן כללי, כאשר בוחנים את הערים המובילות בסך העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר בולטת העובדה לפיה הערים המדורגות גבוה בדרוג זה ביחס לגודלן היחסי (מבחינת מס’ תושבים) הן ערים המאופיינות ברמות מחירים נמוכות מהממוצע הארצי. ממצא נוסף הבולט מניתוח זה הינו דרוגה הנמוך יחסית של בני ברק במספר העסקאות בשוק החופשי (מדורגת במקום ה-18, על אף היותה העיר התשיעית בגודלה בישראל). לפי כלכלני האוצר, בין הגורמים ש”תרמו” לדרוג נמוך זה של בני ברק בסך העסקאות הינו הרמה הנמוכה מאד של רכישות משקיעים בעיר זו (העיר היחידה בין 15 הערים הגדולות בישראל שאינה נמנית על עשרים הערים המובילות ברכישות משקיעים).

מכירות הקבלנים  בחודש אוקטובר הסתכמו בשלושת אלפי דירות, מזה אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר אשתקד נרשמה עליה של 11% בסך מכירות הקבלנים, כאשר מכירות אלו בשוק החופשי רשמו גידול חד עוד יותר, של 49%. עם זאת, בהשוואה לספטמבר ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 17%, ומכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-22%.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוקטובר הקיף את כל האזורים, למעט טבריה (האזור שרשם את שיעור הגידול החד ביותר בעסקאות יד שניה באוקטובר, רשם ירידה של 14% במכירות הקבלנים בשוק החופשי). מנגד, ממשיך לבלוט אזור ירושלים עם גידול חריג במכירות הקבלנים בשוק החופשי (עליה של 120% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, בהמשך לגידול של 100% בספטמבר), כאשר שוב, בית שמש היא שמובילה את הגידול החד. 

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש אוקטובר הסתכם ב-5.1 מיליארד ש”ח, עליה ריאלית של 22% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 20% בהשוואה לחודש הקודם. כ-23% מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אוקטובר נבע ממכירות במסגרת “מחיר למשתכן”, נמוך משמעותית ממשקל זה באוקטובר אשתקד, אשר עמד על 37%. בכך באה לידי ביטוי הירידה החדה במכירות במסגרת ‘מחיר למשתכן’ בחודש אוקטובר האחרון בהשוואה למקביל לו אשתקד.

המשקיעים בורחים מב”ב

רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1.4 אלף דירות, גידול חריג של 83% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון. עם זאת, בהשוואה לחודש ספטמבר האחרון ירדו רכישות המשקיעים ב-22%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 18%. במחצית הערים הבולטות ברכישות המשקיעים “מתחרים” הם על אותן הדירות הנרכשות ע”י הזוגות הצעירים או משפרי הדיור.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזורי חיפה וירושלים. באזור ירושלים בולטת גם בניתוח זה העיר בית שמש בגידול חריג ברכישות המשקיעים, אשר הביא את משקלם בסך העסקאות בישוב ל-27%, גבוה משמעותית  מהממוצע הארצי כמו גם משיעור המשקיעים בעיר זו בעבר (שיעור שעמד על פחות מעשרה אחוזים). בנוסף, גידול חד זה ברכישות המשקיעים בבית שמש מדרג אותה במקום החמישי מבין הערים המובילות ברכישות המשקיעים בחודש אוקטובר, גבוה משמעותית בדרוגה של עיר זו מבחינת גודל אוכלוסייה (העיר ה-15 בגודלה בישראל) וגבוה משמעותית בהשוואה לשנים קודמות (ב-2018 למשל דורגה רק במקום ה-25 ברכישות המשקיעים).

במניין עשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים באוקטובר האחרון ושיעור רכישות זה מסך העסקאות בערים אלו, בולטת העובדה כי במרבית ישובים אלו גבוה משמעותית משקל רכישות המשקיעים בישוב מהממוצע הארצי (דהיינו, מיקומן הגבוה בדרוג אינו רק בשל היותן ערים גדולות ו/או ערים בעלות מספר גבוה של עסקאות באופן כללי). ממצא נוסף הבולט בנתונים, הינו השכיחות הגבוהה של ערים מאזור חיפה הבולטות ברכישות משקיעים, כאשר מלבד חיפה עצמה נכללות בדרוג זה קריית מוצקין, קריית ים ועכו. מנגד, בולט – כאמור – העדרה של בני ברק, העיר התשיעית בגודלה בישראל.

מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה חדה של 55% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם ירידה של 20% בהשוואה לחודש הקודם. “מלאי” הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת גם באוקטובר כאשר במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-130 דירות. 

870/135 ליינר ארטקל

הלכה התכנית, לא באה חדשה

ומה קורה בגזרת רכישות הזוגות הצעירים? בחודש אוקטובר אלה הסתכמו ב- 3.9 אלף דירות, עליה של 9% בהשוואה לאוקטובר אשתקד אך נתונים אלה משקפים ירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי נרשם גידול של 31% ברכישות אלו בהשוואה לאוקטובר וירידה של 19% בהשוואה לספטמבר. 

כאמור לעיל, בחודש אוקטובר נמשכה הירידה החדה ברכישות במסגרת “מחיר למשתכן”. מאז פרוץ מגפת הקורונה ירדו רכישות אלו בשיעור חד של 21% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר עליה בשיעור דומה בחודשיים הראשונים השנה לעומת אשתקד. נזכיר, כי התכנית החדשה הממשלתית, דיור במחיר מופחת, טרם הספיקה לצאת לשיווקים לרוכשים ועתה היא בשלבי המכרזים הראשוניים מאוד שלה, ליזמים וקבלנים.

קופאים על המדף

נציין כי רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2.5 אלף דירות, עליה של 17% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 22% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בהתפתחות רכישות משפרי הדיור באוקטובר, כאשר לצד אזורי ת”א ונצרת בהן נרשם קפאון ברכישות אלו בהשוואה לאוקטובר אשתקד, ואזורי המרכז ורחובות שרשמו גידול מתון של 5%, באזור נתניה נרשם גידול חריג של 65%. ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה הושג על רקע עליה משמעותית בשיעור משפרי הדיור באזור זה שרכשו דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, כאשר מחירי הדירות שרכשו גבוה משמעותית מהמחיר הממוצע לדירה באזור זה. 

מספר “חודשי המדף” של הדירות הנמכרות ע”י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי “דירה בהמתנה”) עמד בחודש אוקטובר על קרוב ל-26 חודשים חודשים, פרק זמן הארוך ביותר מחצי שנה בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נותר פרק זמן זה ללא שינוי משמעותי.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה