פסיקה תקדימית: מארגן קבוצת רכישה – מתווך בלבד

ועדת ערר למיסוי מקרקעין דחתה את עמדת רשות המסים, לפיה יש לראות בגורם מארגן קבוצת רכישה כמי שרכש את הקרקע בעצמו ומכר אותה לקבוצת הרכישה • פסק הדין מאפשר למארגני קבוצות רכישה לעשות שימוש במכשיר האופציה על מנת לארגן קבוצות רכישה מבלי לשלם מס רכישה ומס שבח

קבוצת רכישה | צילום: shutterstock

כיצד יש לראות את פעילות מארגני קבוצות רכישה? האם יש לראותם כגורמים מתווכים בין הבעלים של הקרקע לבין קבוצת הרכישה או שיש לראותם כרוכשים ומוכרים את הקרקע ? שאלה זו הגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, אשר קבע כי יש לראות במארגני קבוצות רכישה כגורם מארגן גרידא ומשכך, קבלת אופציה ייחודית במקרקעין בידי מארגן קבוצת הרכישה פטורה ממס רכישה.

ההכרעה נסבה סביב פרוייקט אשר ארגנה חברת אקרו נדל”ן בע”מ המכונה NOYA. אקרו קיבלה אופציה מהבעלים של הקרקע וסיחרה אותה לקבוצת רכישה אשר רכשה לאחר מכן את הבעלות בקרקע יחדיו. אקרו דיווחה לרשות המיסים על רכישת האופציה וסיחורה לקבוצה כעיסקאות “אופציה ייחודית” ובהתאם לכך דרשה פטור ממס רכישה ושבח.

250/200 סייד בר + קובייה

רשות המסים דחתה את עמדת אקרו וקבעה כי יש לחייב את אקרו במס רכישה כאילו היא מימשה את האופציה ורכשה את הקרקע בעצמה לפני שמכרה אותה לקבוצה.

חברי וועדת הערר, קיבלו פה-אחד את עמדת אקרו וקבעו כי אין לראותה כמי שרכשה את הקרקע בעצמה.

עמדת רשות המסים היתה כי מבחינה כלכלית-מהותית אקרו חייבה את הקבוצה לפעול למימוש הזכות. לטענת רשות המיסים, משעה שלקבוצה לא היה חופש בחירה, אם לממש את הזכות אם לאו, לא מדובר באופציה כלל. רשות המיסים הוסיפה כי מעורבותה ושליטתה של אקרו לאורך שלבי הפרויקט והיותה מנהלת הפרוייקט מובילות למסקנה כי היא רכשה ומכרה בעצמה את הקרקע לקבוצה, ולא סיפקה רק שירותים אדמינסטרטיביים כטענתה.

בפסק הדין סוקר בית המשפט את המערכת ההסכמית של העיסקה ואת פעילותה של אקרו לארגון הקבוצה, וקובע כי ממכלול הראיות ברור כי התנהלותה של אקרו לא חרגה מאופן הפעילות המקובל לגורם המארגן קבוצת רכישה.

870/135 ליינר ארטקל

 

בית המשפט ממשיך ובוחן את השירותים שהעניקה אקרו לקבוצה לאחר רכישת הקרקע במסגרת הסכם הניהול וקובע כממצא עובדתי כי בפועל אקרו פעלה לפי הקבוע בהסכם הניהול – אקרו ליוותה את מלוא התהליכים של בניית הפרויקט ונשאה באחריות להשלמתם אך לא היה לה חלק מרכזי בתפעול השוטף ובביצוע עצמו.

עורכת הדין רונית ברזילי ממשרד מאיר מזרחי ושות’ שייצגה את חברת אקרו מסרה בתגובה: “מדובר בפסק דין חשוב ביותר בסוגיה עקרונית. בית המשפט קובע כי מארגן קבוצת רכישה אינו רוכש קרקע בעצמו ומוכר אותה לקבוצה ולמעשה בית המשפט מכיר במכשיר האופציה ככלי יעיל ואפקטיבי לארגון קבוצת רכישה, ללא חבות במס רכישה ושבח”.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה