שוק היוקרה בת"א בצניחה: ומה קורה בירושלים ובהרצליה?

בשנת 2022 נרשמה ירידה של 31% במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה | בעיר ת"א צנח מספר עסקאות אלו ב-48% | במשרד האוצר מעריכים על פי ניתוח מאפייני התעסוקה של הרוכשים בשוק היוקרה בת"א, כי קיימת תלות גבוהה בענף ההיי-טק, שריכז כשליש מרכישות אלו ב-2022 | תושבי החוץ היוו רק 5% מרוכשים אלו בת"א, לעומת קרוב למחצית משוק היוקרה בירושלים | בכל סוגי הדירות, נרשמה ירידה בעסקאות במהלך הרבעון השלישי של 2022

מגדלי מגורים בתל אביב. אילוסטרציה | צילום: קובי גדעון, פלאש 90

אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מפרסם הבוקר סקירת נדל"ן בה ניתן דגש על שוק היוקרה בשנת 2022.

לפי הנתונים שפולחו על ידי תחקירני האגף, בשנת 2022 נרשמה ירידה של 31% במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה בהשוואה לשנת 2021. בעיר ת"א צנח מספר עסקאות אלו ב-48%. ניתוח מאפייני התעסוקה של הרוכשים בשוק היוקרה בת"א מצביע על תלות גבוהה בענף ההיי-טק, שריכז כשליש מרכישות אלו ב-2022. שכיחות גבוהה נמצאה גם בקרב מי שעוסקים ביזמות נדלן ובעלי חברות בענף המסחר הסיטונאי. תושבי החוץ היוו רק 5% מפלח שוק היוקרה בת"א, בעוד בירושלים הם מהווים קרוב למחצית מהרוכשים.

כשיעור מסך העסקאות עמד משקל דירות היוקרה על 0.4% בלבד מהעסקאות בשנת 2022. מנגד, משקלון בסך גביית מס רכישה מדירות עמד על כ-11%. לשם השוואה, 40% מהדירות שנמכרו בשנת 2022 לא התחייבו כלל במס (מחירן היה במדרגת המס התחילית על "דירה יחידה", העומדת על 0%).

זרקור על שוק היוקרה

לדברי הכלכלנית הראשית ואנשי האגף, "אזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות יחסית, בפרט אזור ת"א, מובילים את הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי של 2022 ובשנת 2022 כולה. על רקע ממצאים אלו ערכנו לראשונה ניתוח מפורט על פלח שוק היוקרה, אשר רובו ככולו מתרכז באזורי הביקוש, תוך דגש מיוחד על העיר ת"א. נקדים ונציין כי אין הגדרה חד משמעית לדירות יוקרה בהשוואה בינלאומית וגם לא בתוך המדינות עצמן. חלק מההגדרות מתייחסות למאפיינים של הדירות, בכלל זה הנוף הנשקף מהן ומיקומן, בעוד הגדרות אחרות נוקבות ברמות מחיר מסוימות או כאחוז מסוים מסך העסקאות. יש גם המגדירים פלח שוק זה לפי רמת ההכנסה של משק הבית, אולם בדר"כ אין מידע על נתון זה (בניגוד לניתוח שיובא להלן, המתבסס על נתונים מנהליים). לעיתים נקבעת ההגדרה כשילוב של משתנים אלו או חלקם.

"מאחר ואין בידינו נתונים מהימנים על מאפיינים איכותיים של הדירות, השתמשנו בהגדרה הקובעת רף מחיר מינימלי, כאשר זה עמד בשנת 2021 על עשרה מלש"ח. מאחר ובמהלך שנת 2022 נרשמה עליית מחירים חריגה במחירי הדירות, אשר מן הסתם היתה מכניסה כמות מסוימת של דירות לתוך פלח השוק של דירות היוקרה (כאשר לו היו נמכרות ב-2021 סביר להניח שלא היו מגיעות לרף עשרה מלש"ח), ביצענו התאמה ריאלית של הרף, לפי שיעור עליית מחירי הדירות בשנים 2022-2021. כך, הרף המינימלי לפלח השוק של דירות היוקרה עמד בשנת 2022 על 11.5 מלש"ח.

"בהתבסס על ההגדרות לעיל, נמצא כי מספר העסקאות בשוק היוקרה עמד בשנת 2022 על 417 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לשנת 2021. נציין כי בסך העסקאות בשנת 2022 נרשמה ירידה מעט פחות חדה, של 27%.  כשיעור מסך העסקאות עמד משקל דירות היוקרה על 0.4% בלבד מהעסקאות בשנת 2022. חרף משקלו הקטן בסך העסקאות, רמות המחירים בפלח שוק זה, והעובדה ששיעור גבוה (86%) מעסקאות אלו מוגדרות כ"דירה נוספת" (דהיינו חל עליהם שיעור מס תחילי של 8%) מביאות פלח שוק זה למשמעותי בסך גביית מס רכישה מדירות. כך בשנת 2022 ריכזו עסקאות אלו קרוב ל-11% מסך גביית מס רכישה מדירות (במונחים כספיים הניבו חיובי מס רכישה על דירות יוקרה כ-700 מלש"ח בשנת 2022). לשם השוואה נציין כי 40% מהדירות שנרכשו בשנת 2022 (כ"דירה יחידה") כלל לא התחייבו במס (מאחר ומחירן היה מתחת לתקרת הפטור).

"בניתוח התפתחות העסקאות בשוק היוקרה בשנתיים האחרונות נמצא כי שיא הרכישות הרבעונית נרשם ברבעון הרביעי של 2021, בפרט בחודש נובמבר, טרם הכבדת מס הרכישה על דירות הנרכשות כ"דירה נוספת". ברבעון שלאחר כבר נרשמה ירידה של 50% ברכישות אלו, כאשר מגמת הירידה נמשכה, גם אם בקצב מתון משמעותית (למעט גידול מסוים שנרשם ברבעון השלישי, המתרכז בירושלים). בהקשר של העלאת מס הרכישה על דירות הנרכשות כ"דירה נוספת" נציין כי אמנם במונחים כמותיים חלה ירידה חדה גם ברכישות אלו בפלח שוק היוקרה, אולם משקלן בשוק היוקרה עלה משמעותית (ב-18 נקודות אחוז). מאחר ומי שמוגדרים כבעלי "דירה נוספת" הינם מבוססים יותר ממשקי הבית המחזיקים דירה אחת (אם בכלל) יש בכך כדי לספק אינדיקציה שאוכלוסייה זו שרכשה דירת יוקרה בשנת 2022 מבוססת אף יותר מזו שרכשה דירת יוקרה בשנת 2021 (כפי שאכן עולה גם מניתוח השכר למשק בית של רוכשים אלו).

"בניתוח השינוי במספר העסקאות בשוק היוקרה בשנים 2022-2021 לפי ערים נמצא כי בשתיים משלוש הערים המובילות בעסקאות בשוק היוקרה, הרצליה וירושלים, דווקא נרשמה עליה במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה. מנגד, בעיר ת"א נרשמה צניחה של 48% במספר עסקאות זה".

אין הסבר מבוסס

עורכי הסקירה באוצר ציינו: "אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הירידה החדה במספר העסקאות בשוק היוקרה בת"א, בעוד שבהרצליה ובירושלים נרשם גידול, גם אם מתון יחסית, בעסקאות אלו. עם זאת  נקדים ונציין כי לפחות בירושלים היתה תרומה משמעותית לתושבי החוץ בגידול בעסקאות בשוק היוקרה, בעוד בת"א משקלם של תושבי החוץ נמוך מאד (הרחבה בהמשך). כמו כן, יש לציין כי ת"א היא גם לא העיר היקרה ביותר בניתוח המחירים בשוק היוקרה, אלא הרצליה. כך המחיר הממוצע לדירת יוקרה שנמכרה בהרצליה בשנת 2022 עמד על 26.1 מלש"ח, בעוד בת"א עמד מחיר זה על 19.5 מלש"ח.  אמנם המחיר החציוני בת"א גבוה מעט מזה שבהרצליה, אולם נמוך מזה שנרשם בארבעה ישובים אחרים הבולטים בשוק היוקרה. יחד עם זאת חשוב לציין כי חרף הירידה החדה במספר העסקאות בשוק היוקרה בת"א, מדובר במספר עסקאות גבוה משמעותית מאשר בישובים האחרים. יתכן שלאחר עליות מחירים כה חדות בעשור האחרון, האוכלוסייה המקומית הפוטנציאלית שיכולה להרשות לעצמה לקחת חלק בשוק היוקרה אינה יכולה "להחזיק" שוק של מאות דירות בשנה, בפרט בסביבת ריבית עולה וכאשר בדירות הנרכשות כ"דירה נוספת" (חלק הארי של שוק היוקרה) נדרשים הרוכשים להעמיד הון עצמי של 50% לפחות ממחיר הדירה. מאפייני התעסוקה של הרוכשים בת"א עשויים אף הם לספק הסבר לירידה חדה זו ברכישות, כפי שיפורט להלן.

"ניתוח מאפייני התעסוקה של הרוכשים בפלח שוק היוקרה בת"א מצביע על תלות גבוהה של פלח שוק זה בת"א בענף ההיי-טק. כך, בשנת 2022 נרשמה ירידה חדה של 38% במספר משקי הבית שרכשו דירת יוקרה בת"א ומועסקים בענף ההיי-טק. אמנם שיעור ירידה זה מתון מסך הירידה שנרשמה במספר העסקאות בשוק היוקרה בת"א (38%- לעומת 48%-, בהתאמה), אבל הוא עדיין חד יותר משיעור הירידה שנרשם בקרב מי שתחום עיסוקם הוא בענפי עריכת דין, המסחר הסיטונאי (בעיקר יבואנים), יזמות נדל"ן ופעילויות בנדל"ן. שיעורי ירידה חדים עוד יותר נרשמו בקרב מי שמועסקים במגזר הציבורי ובקרב הרופאים. לגבי הרופאים בולטת ירידתם לשיעור הקרוב לאפס בשנת 2022, כאשר ב-2021 היוו 4.3% מהרוכשים בשוק היוקרה בת"א. יש לציין כי גם ברמה הארצית נרשמה ירידה חדה במשקלם בשוק היוקרה.

"על רקע הממצאים לעיל, בפרט לנוכח המשקל הגבוה של מי שתחום עיסוקם הוא בענף המסחר הסיטונאי (מדובר בעיקר ביבואנים גדולים), חשוב לציין כי חלק הארי של רוכשים אלו, כמו גם בכלל המגזר הפרטי למעט ההיי-טק, הינו בעלי חברות. כאשר מביאים בחשבון שמספר העסקים בתחום המסחר הסיטונאי נמוך משמעותית למשל ממספר העסקים הפעילים בתחום המסחר הקמעונאי, ועדיין לענף המסחר הקמעונאי אין "נציגות" מהותית בקרב הרוכשים בשוק היוקרה, יש בכך כדי לספק אינדיקציה לרווחיות המאפיינת לפחות חלק מהעסקים בענף המסחר הסיטונאי, אשר מביא את שכיחותם היחסית בשוק היוקרה לגבוהה אף מזו של רופאים ועורכי-דין.

"רכישות תושבי החוץ בסך הרכישות בשוק היוקרה עמדו בשנת 2022 על 9.6% מסך העסקאות, בדומה לשיעור זה בשנת 2021. עם זאת, קיימת שונות גבוהה במשקל תושבי החוץ בשוק היוקרה, כאשר מצד אחד בולטת ירושלים, בה קרוב למחצית (46%) מהרוכשים בשוק היוקרה בשנת 2022 היו תושבי חוץ (ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה ל-2021). מנגד,  בת"א עמד שיעור זה ב-2022 על 5% בלבד, ירידה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה ל-2021 (במונחים יחסיים זו ירידה משמעותית מזו שנרשמה בירושלים). ירידה משמעותית במשקל תושבי החוץ נרשמה גם בשוק היוקרה של הרצליה ( משיעור הקרוב ל-9% ב-2021, לשיעור של כ-2% ב-2022). בכפר-שמריהו, סביון ורמת השרון שיעור תושבי החוץ בשוק היוקרה הינו אפסי", ציינו באגף הכלכלנית הראשית.

ירידה חדה בכלל העסקאות

במקביל נמסרה סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון  השלישי 2022, ממנה עלה כי ברבעון השלישי של 2022 נרכשו 24.1 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה חדה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2022. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.

את הירידה החדה במספר העסקאות הובילו אזורי הביקוש במרכז הארץ. משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע ל-48.3%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז 2002.

את הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי הוסיפו להוביל המשקיעים. סך הדירות שרכשו עמד על 4.5 אלף, ירידה חדה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2021.

מכירות המשקיעים ברבעון השלישי הסתכמו ב-5.7 אלף דירות, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021. שיעור ירידה מתון מזה שנרשם בסך מכירות יד שניה. ירידה משמעותית נרשמה ברווח ההון הריאלי בהשוואה לדירות שמכרו המשקיעים בשני הרבעונים הראשונים של 2022.

רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השלישי הסתכמו ב-10.8 אלף דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021. מאז הרבעון השני של 2022, במהלכו החל תהליך העלאות הריבית ע"י בנק ישראל, הירידה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים חדה מזו שנרשמה בדירות יד שניה. זאת לאחר שבמשך תקופה ארוכה הגידול ברכישות סגמנט זה היה בולט במיוחד בדירות חדשות.

רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי של 2022 השנה הסתכמו ב-8.8 אלף דירות, ירידה חדה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021, זאת בהמשך לירידה בשיעור של 21% שנרשם ברבעון השני.

כתיבת תגובה