תכנון נכון חוסך המון

מתי עדיף לשלם מס שבח דווקא על הדירה שרווחיה גבוהים יותר? • וגם: איך תוכלו “להקטין” את הרווחים לצורך חישוב מס השבח? • התשובות ב’טיפ’ השבועי מעו”ד בנימין בריקמן ל’מקרקעיסט’ המתחיל • סדרת ‘מס שבח’ – פרק 3

תכנון מס | אילוסטרציה, שאטרסטוק

במאמר הקודם הבהרתי, כי לא תמיד מכירת דירה יחידה, תהיה פטורה ממס שבח. אך חשוב לדעת שגם במקרים שהיא לא פטורה, ניתן לתכנן את סדר מכירת דירות, כדי להפחית באופן חוקי, את תשלום מס השבח.

לצורך כך, נעים להכיר את המונח ‘מס ליניארי מוטב’.

250/200 סייד בר + קובייה

עד לשנת 2014, היה ניתן למכור דירה בפטור מתשלום מס שבח, אחת לארבע שנים, ללא כל התייחסות למספר הדירות שבבעלות המוכר (זאת בנוסף על הפטור ממס שבח, במכירת דירה יחידה).

החל משנת 2014, בוטל הפטור במכירת דירה כל ארבע שנים, ונותר רק פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

במקביל נקבע, מס ליניארי מוטב בעת מכירת דירה החייבת במס שבח.

מס ליניארי מוטב, מאפשר (כיום) למכור דירה חייבת במס שבח בתשלום מס מופחת, כשחיוב המס יחושב רק על הרווח שנוצר בין יום 1.1.2014 ליום המכירה, על הרווח שנוצר בין יום הרכישה ליום 1.1.2014 לא משלמים מס שבח.

חישוב רווח חלקי ימים

כך למשל במכירת דירה שנקנתה בשנת 1995 בסך 2,000,000, כשהדירה נקנתה בסך 500,000 שקלים, יחויב המוכר במס, רק על הרווח שנוצר בין 1.1.2014 ליום המכירה. היינו, מחלקים את השבח שנוצר מיום הרכישה עד ליום המכירה, בהתאם לימים שחלפו מהקנייה עד למכירה, והחיוב במס יחול רק על התקופה שבין 1.1.2014 ליום המכירה.

אמנם עד לסוף שנת 2017, הייתה הגבלה במכירת דירות על פי חיוב ליניארי, אך כיום ניתן לעשות שימוש בהקלה זו ללא הגבלה, גם במכירה לקרוב משפחה (שבמקרה זה לא ניתן היה לבצע מס שבח ליניארי עד לסוף שנת 2017).

חשוב לציין כי ככל שחולף הזמן, ההקלה בתשלומי מס שבח על פי חישוב ליניארי, נעשית פחות אטרקטיבית, כיוון שמשך תקופת החיוב מתארך.

תכנון נכון מראש, לצורך הפחתת החיוב במס שבח בהתאם לחיוב המופחת, יחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת חיוב תשלום מס שבח.

תתכנן טוב תשלם פחות

לדוגמה, בעלים של שתי דירות מגורים המעוניין עתה למכור את שתיהן. הדירה האחת, נקנתה ביום 1.3.1995, במחיר של 450,000 שקלים ונמכרת כיום בסך 2,000,000 שקלים, והשנייה נקנתה ביום 1.4.2015, בסך 1,500,000 שקלים ונמכרת גם היא בסך 2,000,000 שקלים. אם הוא ימכור קודם את הדירה שנרכשה בשנת 1995 – למרות שהרווח על מכירת הדירה הזו, הנו גבוה משמעותית – יוכל להפחית משמעותית בתשלום מס שבח.

870/135 ליינר ארטקל

זאת כיון שבעת המכירה, ישלם את מס השבח על פי החישוב הליניארי, כ-71,000 שקלים. ואילו את הדירה השנייה, הוא ימכור בפטור ממס שבח לדירה יחידה. כאשר אין צורך להמתין יותר מיום אחד, בין מכירת הדירה הראשונה, החייבת במס, למכירת הדירה השנייה כדירה יחידה. צריך רק לוודא, שעל מכירת הדירה היחידה, לא יחול חיוב במס שבח כפי שפירטתי בטורי הקודם.

ניכוי הוצאות בגין רכישה ומכירה

בנוסף, כדאי לדעת, שהרווח הריאלי על פי חוק מיסוי מקרקעין, הנו לאחר ניכוי הוצאות המותרות בניכוי. מדובר בהוצאות גם עבור רכישת הדירה וגם עבור מכירתה.

כך, כאשר נמכרת דירת מגורים בחודש ינואר 2020 בסך 1,400,000 שקלים, והיא נרכשה בחודש פברואר 2014, במחיר 1,000,000 שקלים, יש להפחית את ההוצאות שהוציא המוכר בעת רכישת הדירה ובמכירתה מהרווח שנוצר.

דמי תיווך ששולמו בזמן קניית הדירה ובזמן המכירה, שכר טרחת עו”ד בקניה ובמכירה, שיפוץ הדירה לפני שנכנסו לגור בה או עתה טרם מכירתה וכדומה, וסך כל ההוצאות היו 100,000 שקלים, סכום התשלום יותר בניכוי, יפחית את הרווח הריאלי לסך 300,000 שקלים בלבד, ולפי זה יחושב המס לתשלום.

הוכחת הוצאות

חשובה תשומת לבכם לעובדה, שכדי שההוצאות ינוכו מחישוב המס לתשלום, יש להמציא לרשות המיסים קבלות על ההוצאות בפועל, וכיום גם לא ניתן להסתפק בדו”ח שמאי, לצורך שומת הוצאות בשיפוץ נכס.

לכן, כשקונים דירה, כל קבלה על כל סכום בקשר לקניית הדירה או שיפוץ, כדאי מאוד לשמור יחד עם חוזה הרכישה, כדי שאם במכירת הדירה, יחול חיוב בתשלום מס שבח, יוכלו המוכרים לנכות את ההוצאות.

 

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: [email protected]

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה