“תעבדי איתי, שנינו נרוויח”, הציע המשווק

כשנציג היזם מבטיח 25 מ”ר ובחוזה הוא מציין 12 • וגם: כשבחוזה אין סעיף הובלות ושכירות, והבניין הסמוך חרג ויש להפקיע גם שטח לדרך – אין היתכנות כלכלית לעסקה • אם הדיירים היו מעט יותר תמימים, הם היו מוצאים את עצמם עם פרויקט תקוע • ואיך הסתיים הסיפור?

התמוטטות בניין מחודש בתמ"א 38 בקרית ביאליק | צילום אילוסטרציה: מאיר וקנין, פלאש 90

במסגרת עבודתי בליווי דיירים ואיחודם בתהליכי התחדשות עירונית על מסלוליהם השונים, פנה אלי מר כהן (שם בדוי) שמכהן כראש ועד הבית בבניין מסוים, וביקש שאגיע לאסיפת דיירים.

קבענו לערב נעים של שלהי חשוון. הגעתי לבניין סטנדרטי של 12 דיירים, שביקשו לשמוע אפשרות להתחדשות עירונית במסגרת תמ”א 38.2 (הריסה ובנייה במימוש זכויות התמ”א).

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

מתברר, שפנה אליהם נציג של יזם, והבטיח לכל אחד 25 מ”ר תוספת, לאחר הריסת הבניין והקמתו מחדש, עפ”י המגיע בחוק.

אך, הם רוצים לשמוע אפשרויות נוספות.

לאחר שיחה ופרטים מוועד הבית, ניגשתי לבחון את ההיתכנות של התוספות האפשריות במגרש. בבדיקה מהירה גילינו כי ישנה הפקעה לטובת דרך ובנוסף, אמנם בטאבו המגרש שלהם גדול, אך הקבלן בבניין הסמוך, שבנה הרבה לפניהם – חרג לתוך המגרש שלהם.

נוצר מצב שההיתכנות גבולית, ובוודאי שלא ניתן לתת לכל דייר תוספת של 25 מ”ר. בשל ההפקעה, כמות הדירות המאושרת תהיה נמוכה ביחס לכמות הדירות הקיימות ובנוסף לכל זאת, בשל חריגת הבניין הצמוד – בקושי את גודל הדירות הקיים תהיה האפשרות להחזיר לדיירים – כי יש לשמור מרחק תקין מבניין לבניין.

הדיירים התפלאו מאוד למשמע הממצאים וחפצו להוכיח לי כי אכן הוצעה להם הצעה שונה ומשתלמת, וביקשו שאשוחח עם נציג היזם שנפגש עימם לפני מספר חודשים. קבעתי עמו פגישה והראיתי לו את הנתונים. שאלתי כיצד הוא מתחייב לתמורות אלו, במצב הנתון?! כלל לא בטוח כי ניתן יהיה אפילו להשיב להם את גודל הדירות הקיימות ואולי עדיף לא לבצע שם הריסה ובניה כלל, אלא רק חיזוק ותוספת דירות?

אוסיף, כי עקרונית, איני מאמינה כ”כ בחיזוק הבניין ותוספת דירות מעליו. ברור שעדיף להרוס ולבנות מחדש, הרי כמה שנחזק בניין קיים הוא לא ישווה לבניין חדש בד”כ וזו כמובן המלצתם של אנשי מקצוע, מהנדסים וקונסטרוקטורים.

870/135 ליינר ארטקל

 

אך בחישוב מהיר גיליתי שגם זה לא אפשרי. כך שנותרתי עם השאלה הגדולה, כיצד בעצם מוצעת עסקה לדיירים כשאין מאחוריה הגיון?

מה שהפתיע אותי היה שלשאלותי הייתה לנציג תשובה אחת: “תעבדי איתי יחד, ושנינו נרוויח”.

אבל על מה נעבוד? שאלתי. או שתדפוק את היזם או את הדיירים. והרי אם ליזם זה לא יהיה רווחי, הוא לא יעשה עם זה כלום והדיירים ייוותרו באוויר.

הנציג הוציא הסכם מוכן, בו לא מצאתי איזכור לגבי 25 מ”ר, אלא 12 מ”ר. כמו”כ, היזם לא יישא בעלויות השכירות וההובלה.

כשחיפשתי את הסעיף לגבי הערבויות והביטוח הוא אמר לי שהיזם לא מעוניין לתת ערבות בנקאית, כיוון שהדבר “מייקר את כל הסיפור”.

בשלב זה נפרדו דרכינו, אמרתי לו כי אחשוב על הדברים ופניתי משם.

איני יכולה לשתף פעולה עם מקרה כעין זה…

פתרון סמוך ונראה

חזרתי לוועד הבית וסיפרתי לו כי אם הם רוצים שיתקדמו עם אותו יזם, אני איני לוקחת חלק בכך.

לאחר כחודשיים חזרה אלי שכנה אחרת, אותה אחת שהנציג פנה אליה לראשונה, לדבריה היא בדקה בעירייה וצדקתי. היא רוצה לדעת אם יש לי פתרון בשבילם.

סופו של דבר, בניין סמוך (לא הבניין החורג…) הצטרף למיזם, קיבלנו הצעות משלשה יזמים, והדיירים בחרו באחד מהם.

אמנם הם לא קיבלו 25 מ”ר אלא 10 מ”ר, מחסן ומרפסת אך כמובן ערבויות בנקאיות, שכר דירה והובלות.

חוק ערבות מכר כולל כיום גם רוכשי דירות חדשות מקבלן וגם דיירים שעוברים תהליך של התחדשות עירונית, הן בפינוי בינוי והן בתמ”א 38 מסלול הריסה ובניה.

מטרת החוק הינה לבטח את רוכשי הדירות ובעליהם בשווי הדירה החדשה.

כיום, לשמחתי הרבה, גם לרוכשי דירות במסגרת תמ”א 38 במסלול חיזוק ותוספות יש לספק ערבות. כפי שפורסם כאן, באתר ‘ביזנעס’.

ומתי יהיה היום שיחויב עפ”י חוק ואף תתבצע אכיפה על כך שתתבצע גם ערבות לבעלי הדירות במסלול זה?

הכותבת היא יועצת להתחדשות עירונית. לשאלות והערות: [email protected]

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה