אופק ויציבות לשוק הנדל"ן

יחידת דיור להשכרה | צילום: רפי לצטר, פלאש 90

רגע לפני הבחירות הקרובות, שוק הנדל"ן המקומי זקוק יותר מתמיד לממשלה יציבה ומתפקדת המשך עליות המחירים, הריבית שעולה והאינפלציה המשתוללת מחייבות את הממשלה הבאה שתקום (בתקווה שלא תהיינה בחירות שישיות) להכין תוכנית לאומית שתעסוק בתחום הנדל"ן ותאפשר יציבות הן לרוכשי הדירות, הן לקבלנים וליזמים והן למערכת הבנקאית. בתקופה סוערת מאוד עולמית, אחרי יציאה מגלי הקורונה שהביאה לגל חסר תקדים של עליות מחירים בכל העולם, לצד פלישה של רוסיה לאוקראינה ומלחמה באירופה שסופה אינו נראה באופק, הממשלה שתקום לא תוכל אפילו לזכות במאה ימי חסד בשביל להתמודד עם האתגרים הצפויים בשוק הנדל"ן המקומי הדורשים פתרונות מידיים מצד הממשלה שכרגע אינה מסוגלת לקבל החלטות משמעותיות לאור היותה ממשלת מעבר.

האתגרים המיידים שעומדים בפני הממשלה שתקום:

התחדשות עירונית – הנתונים שפורסמו לאחרונה מעידים עד כמה המצב קשה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל מתוך בנייתם של כ 17500 אלף דירות בהתחדשות עירונית רק כ 1850 דירות נבנו בהתחדשות עירונית כלומר גם פינוי בינוי וגם תמ"א 38 מדובר בטיפה בים אל מול הצרכים והבניינים הישנים ואל מול הפוטנציאל. ניתן לבנות בישראל כמיליון דירות בהתחדשות עירונית בעשור הקרוב מבלי להשתמש בדונם אחד אפילו של קרקע ירוקה חדשה. אולם עיכובים בירוקרטיים, מחסור בעובדי ציבור בעיריות, ברשויות התכנון ובגופים השונים הקשורים לתחום הנדל"ן אינם מאפשריים התקדמות נדרשת הכרחית זו הן כתשובה לרעידת אדמה חלילה והן לחידוש מרחבים אורבניים בכל רחבי מדינת ישראל בדגש על המרחבים (פריפריה).

דיור להשכרה – יעד הממשלה בשנת 2013 שהתוכנית אושרה היה כ 150,000 דירות בעשור הקרוב בפועל נבנו עד כה פחות מ-2000 דירות; עוד כ-2000 דירות נמצאות בתהליכי בנייה. גם חוק עידוד השקעות הון שהביא חברות רבות בישראל להיכנס לתחום הדיור להשכרה ארוך הטווח לטובת רכישה של 50-60 דירות בהטבות מס משמעותיות לא מאפשר הגדלה משמעותית בחום חשוב זה לאור העלייה בריבית שמביאה חברות נדל"ן רבות לשקול מחדש את התחום שהיה הכי צומח בישראל וניתן לראות גם חברות שרכשו דירות עד לא מכבר – שכבר שוקלות אפשרות למכור מחדש את הדירות בשוק החופשי לאור עלויות המימון הגבוהות שהופכות את העסקאות ללא כדאיות מבחינה כלכלית, כאשר עלויות המימון הגבוהות (כתוצאה מריבית הפריים שעלתה) גבוהות יותר מהתשואה השוטפת. ללא התערבות ממשלתית ואף מתן ערבות מדינה לבנקים ולגופי המימון לאפשר אשראי לתחום זה ניתן לצפות כי השוק ייעצר והאפשרות של זוגות צעירים ומחוסרי דיור רבים שאין באפשרותם לרכוש דירה בישראל בגלל מחסור בהון עצמי תהפוך ללא רלוונטית.

מחירי הדיור – בשנתיים האחרונות ראינו עלייה משמעותית במחירי הדיור שעולים בקצב של 20-15 אחוז בשנה. ללא התערבות ממשלתית מסיבית ושחרור קרקעות מדינה בהיקפים גבוהים, באזורי הביקוש, לא ניתן להוריד את מחירי הדירות. המדינה צריכה לקבל החלטה מה הדבר המרכזי מבחינתה האם גביית המיסים האדירים כתוצאה מעלייה במחירי הדירות היא הדבר החשוב ביותר או לחילופין האפשרות של האזרחים לקנות דירות במחירים סבירים. אי אפשר יותר להתעלם מהעבודה שמדינת ישראל גם מצד אחד המיסים מהנדל"ן הינם ההכנסה הגבוהה ביותר של המדינה מקרקעות שבבעלותה ולכן אין לה אינטרס אמיתי להפסיק את חגיגת הנדל"ן או לחילופין המדינה משחררת קרקעות בהיקפים נדרשים (כ-100 אלף יחידות דיור בשנה) ומציפה את השוק בדירות מה שיביא להתמתנות במחירים ואולי אף לירידת מחירים בשוק הנדל"ן הישראלי.