הסוף לתסבוכת המשפטית בפרויקטים רב-שכבתיים? "התיקון המשמעותי ביותר בחוק המקרקעין מאז חקיקתו" אושר במליאת הכנסת • עד לתיקון קבע סעיף 11 בחוק כי הבעלות מתפרסת בעומק האדמה וברום השמיים ואינו מאפשר רישום בעלות נפרדת
שאול כהנא 18.12.2018
מיסוי מקרקעין | shutterstock מליאת הכנסת אישרה אמש (ב') בקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק של שרת המשפטים איילת שקד לתיקון חוק המקרקעין (חלקה תלת מימדית), התשע"ח-2018.
'ביזנעס' מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!
מדובר בשינוי משמעותי בחוק המקרקעין, שנועד להגביר את יכולת הניצול של הקרקע באמצעות האפשרות להפריד בעלות במקרקעין לחלקות תלת-ממדיות, שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות, בשכבות השונות של הקרקע – תת הקרקע, פני הקרקע ומרחב הרום.
זאת, במטרה לאפשר ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע, בהתאם לתכנון הדינמי הקיים היום המאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות.
הצעת החוק תאפשר להקל על מימוש פרויקטים רב-שכבתיים, שכבר קיימים היום, באמצעות שכלול דיני המקרקעין, ובכך להחליף את הפתרונות המשפטיים המסורבלים והמוגבלים, שבהם נאלצים להשתמש היום, בפתרונות רישום פשוטים ומהירים יותר, שיגבירו את הוודאות בעסקאות, יאפשרו ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע (רב-שכבתי), ויקלו על צרכי הפיתוח והסחירות בקרקע.
רשויות התכנון כבר החלו להוציא תוכניות הכוללות תכנון רב-שכבתי בקרקע, אולם סעיף 11 לחוק המקרקעין קובע שהבעלות במקרקעין מתפרסת בעומק האדמה וברום השמיים ואינו מאפשר רישום בעלות נפרדת בשכבות השונות של הקרקע.
לדברי שקד, ההחלטה לתקן את חוק המקרקעין באה במטרה להתאים את רישום הזכויות במקרקעין לתכנון הדינמי הקיים היום, המצריך שימושים רבים בגובה ובעומק הקרקע, ובפרט שימושים מעורבים שכוללים ייעודי קרקע שונים בשכבות קרקע שונות, כדוגמת מנהרות תת קרקעיות וגשרים עיליים לתחבורה או לתשתיות, וכן על מנת להגביר את הסחר בקרקע.
עם זאת, על פי האמור בדברי ההסבר לחוק, אין בתיקון החקיקה כדי לאפשר נטילת זכויות באופן לא רצוני ומבחינת דיני ההפקעות המצב ייוותר על כנו. כמו כן הובהר, כי דירות בבית משותף לא יוכרו כחלקות תלת-מימדיות נפרדות וכללי הניהול החלים על בית משותף ימשיכו לחול כפי שהם.
השינויים שחלו מצריכים לבצע התאמות במוסדות המשפטים הקלאסיים, ובהם דיני הקניין והמקרקעין, ולאפשר חלוקה גמישה יותר של המקרקעין, בפרט במדינת ישראל, שנדרשת להתמודד עם משאבי קרקע מוגבלים.
תיקון החקיקה כאמור, נועד לתת מענה לצרכים וההתפתחויות שחלו במציאות, באמצעות האפשרות לפצל בעלות במקרקעין וליצור תלת-ממדיות שתהיה תחומה גם בממד הגובה, ובכך להתגבר על הקשיים שנוצרים בעקבות מגבלות המצב המשפטי הקיים, שבו אין אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות.
"התאמת החוקים אל המאה 21 מחייבת אותנו לשדרג את עבודת המשרד בהתאם למציאות הקיימת. זאת, בין היתר, נוכח מצוקת הדיור ותכנון עומק של תשתיות התחבורה", מסרה השרה שקד עם אישור החוק אמש. "השאיפה היא שנוכל לאפשר יישום של תוכניות יעילות ומתקדמות ביניהן יותר מנהרות תת קרקעיות, גשרים עיליים, תחבורה תחתית, בדומה למדינות מפתחות אחרות בעולם", אמרה שקד.
שרת המשפטים הוסיפה וציינה, כי "ישראל היא מדינה קטנה, בעלת משאבים מצומצמים ועלינו להיות יצירתיים, חדשניים ומובילים, כדי להמציא את הפתרונות הנכונים ביותר. משרד המשפטים ימשיך להוביל ולהיות חוד החנית בנושאי חדשנות ויזמות למען האזרח. הפעילות החשובה של המשרד, ובפרט של הטאבו הובילו השנה לקפיצה משמעותית בדירוג של ישראל במדד הdoing business".
לדברי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ארז קמיניץ, "החוק מייצר פלטפורמה משפטית יעילה ומהירה לרישום תכנון מודרני רב-שכבתי, המערב שימושים, לרבות פרטיים וציבוריים ומהווה אבן דרך חשובה בהתאמת המשפט האזרחי למאה ה-21".
קמיניץ הוסיף ואמר, כי "דיני המקרקעין עברו שינוי מהותי וחשוב תוך שהם משיאים את תרומתם למגמות המודרניות לניצול יעיל ורב-שכבתי של הקרקע. אני שמח על עבודה רבת שנים ומאומצת, בהתאם להנחיית השרה, של המחלקה למשפט אזרחי בייעוץ וחקיקה, שהגיעה לקו הגמר, ומבקש להודות לכל שותפינו – האגף לרישום והסדר מקרקעין, המרכז למיפוי ישראל, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון וכמובן ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת".
הממונה על מרשם המקרקעין ומנהל רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, עו"ד שלומי הייזלר, התייחס אף הוא לחוק שאושר ומסר כי "המציאות הקיימת, הכוללת מחד גיסא מחסור בקרקעות פנויות ומאידך גיסא גידול בצפיפות האוכלוסייה וכלי התחבורה, מצריכה מציאת פתרונות חדשניים ויצירתיים על מנת לנצל את הקרקע באופן יעיל ומיטבי".
לדברי עו"ד הייזלר, התיקון לחוק "מהווה את התיקון המשמעותי ביותר בחוק המקרקעין מאז חקיקתו, ומעניקה תשתית לפתרונות יצירתיים אלו. אנו צופים כי תיקון זה יביא לשינוי דרמטי וחיובי במרשם המקרקעין".
18/12/2018 14:03
אתם קוראים לזה תלת מימד ואני רואה בזה פזילה פשוטה, של בעלי ההון ובעלי השררה, לכבשת הרש הקרקעית של אלו שהשקיעו את כל הונם ברכישת בית, חלקת אדמה ופיסת שמיים משלהם. לפי זה טענת לבנון כי חפירת מנהרות לתוך שטחנו אינה מהווה הפרה של החלטת או"מ כלשהי הינה קביחה משפטית.