איזה עלויות מתווספות בעת מיחזור משכנתא?

איזה עלויות מתווספות בעת מיחזור משכנתא | תמונה: pexels.com

לפי בנק ישראל, בשנת 2018 בוצעו בישראל מעל 98 אלף עסקאות לרכישת דירה ומתוכן כ-50 אלף בוצעו על ידי זוגות צעירים עבור דירתם הראשונה. בין היתר, המשמעות היא שאת כל השאר ביצעו משקיעים בענף הנדל"ן או כאלה שהחליטו למחזר את המשכנתא.

בנוסף, האפשרות האטרקטיבית למחזר את המשכנתא היא גם זו שאחראית על גידול של 12% בהיקפי המשכנתאות ב-2018 לעומת 2017, ועל שיא של הלוואות בהיקף של 59.6 מיליארד שקל סך הכל.

מבחינה עקרונית, מיחזור משכנתא נועד להתאים את ההלוואה לצרכים החדשים. בעזרת המיחזור אנחנו בעצם לוקחים משכנתא חדשה שמתאימה לנו כאן ועכשיו, אך מסלקים את המשכנתא הקיימת. השינויים בין שתי המשכנתאות יכולים להיות בפרמטרים לבחירתנו ובהרכב מסלולי ההלוואה, תנאי ההלוואה והריביות, אורך תקופת ההלוואה וכמובן גובה וסכום המשכנתא.

כמה עולה למחזר?

שאלת מיליון הדולר היא כמו תמיד כמה עולה התענוג. ראשית, את הכדאיות של המיחזור רצוי לבחון באמצעות פרטי המשכנתא הקיימת. הכי חשוב לבדוק מה יתרת החוב, להיזכר מהם מסלולי ההלוואה שעליהם חתמנו ולברר מה עמלות הפירעון המוקדם בכל אחד מהם.

שנית, מומלץ לבדוק שינויים בפרמטרים הכלכליים שרלוונטיים להלוואה הקיימת – כגון ריבית הפריים, עוגן מק"מ, שער הדולר או האירו מול השקל וכן הלאה. באותה הזדמנות אפשר גם לברר לגבי התאמת תמהיל המשכנתא החדשה לצרכים העדכניים ולוודא שהוראות הרגולציה עולות בקנה אחד עם האינטרסים שלכם.

במילים אחרות, מיחזור משכנתא עולה לכם כסף כי הוא דורש מהבנק לבצע התאמות וכי ההלוואה הקודמת נשענת גם היא על שורה ארוכה של פרמטרים גמישים. לכל אלו יש להוסיף את העמלות הרגילות שהבנק גובה ורק בעזרת התייחסות אליהן ניתן לדעת האם מדובר בעסקה משתלמת.

העמלות בדרך למשכנתא החדשה

עמלת פירעון מוקדם שאותה גובים בבנק מייצגת את פערי הריבית. היא למעשה נגבית בגין ההפסד של הבנק למשכנתאות, כי אתם לקחתם ממנו הלוואה לתקופה מסוימת ובריבית מסוימת – אך לאחר זמן מה החלטתם לשנות את תנאי העסקה. עם זאת, במסלולי משכנתא עם ריבית משתנה אין עמלת פירעון מוקדם.

עמלה נוספת שתצטרכו לשלם כדי לקבל משכנתא חדשה במסגרת מיחזור היא עבור פתיחת תיק. כאן יש לכם יכולת להתמקח ורצוי לעקוב אחר הנחיות בנק ישראל לגבי מה מותר ואסור לבנקים המסחריים לעשות. לבסוף, מומלץ להכניס לחישוב עלויות כגון הזמנת שמאי ואת כל ההוצאות על הפקת נסח טאבו וכדומה.

לסיכום, מיחזור עולה כסף אך הוא עשוי להשתלם כאשר תנאי העסקה מתאימים. כל עוד ההלוואה החדשה תתאים לצרכים הקיימים שלכם, העמלות והקנסות ייחשבו להשקעה ולא להוצאה.