"אני חרדי, אך כדאי שהחברה הישראלית תבין שאין הבדל בינינו"

"לא קשה לראות שאני חרדי, אבל אני אמון בתפקידי לדאוג למדיניות הדיור של כלל הציבור במדינת ישראל" אמר היום יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון | "אולי בעת הזו כדאי שהחברה הישראלית תבין שאין הבדל בינינו, כי לא נגיע לשום מקום אם נמשיך כך", אמר – וגרף מחיאות כפיים מהקהל | כמה תעלה התחדשות לכל המבנים הישנים בישראל, ומתי יבוא המטרו?

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון בפסגת ההתחדשות העירונית 2023 | צילום: eclipes media

"עלות התחדשות כל המבנים הישנים בישראל עומדת על 7 מיליארד שקל", אמר היום יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן – במענה לשאלה מה האירוע שיגרום למדינה לתקצב חיזוק מבנים.

"אנחנו בעולם של משאבים מוגבלים", ציין מורגנשטרן, "אם היה לנו כסף להכל היינו פותרים הרבה בעיות במדינה. המנכ"ל הקודם עבד על דו"ח בנושא רעידות אדמה ופתרון של התחדשות עירונית, שמצא כי יש כ30 אלף יח"ד שצריכות לעבור חיזוק, כאשר העלות ליחידה היא כ650 אלף ש"ח, אם מחשבים את התוספת לבניינים ההערכה היא תקציב של 7 מיליארד שקל – זה הרבה מעבר ליכולת של משרדי".

בראשית דבריו הדגיש במענה לשאלה האם הוא מונה לתפקידו כדי לדאוג לחרדים בלבד, "לא קשה לראות שאני חרדי, אבל אני אמון בתפקידי לדאוג למדיניות הדיור של כלל הציבור במדינת ישראל. אני לא חושב שגם השר דואג רק לחרדים, נהפוך הוא. אולי בעת הזו כדאי שהחברה הישראלית תבין שאין הבדל בינינו, כי לא נגיע לשום מקום אם נמשיך כך". מחיאות כפיים סוערות נשמעו מקרב הקהל.

עוד אמר מורגנשטרן, כי "בתכנית העבודה הגדלנו את התקציב לחיזוק מבנים ונראה בעתיד את התוצאה של צעד זה, אבל כשהאוצר והמדינה מקבלת החלטות בעולם של משאב מוגבל, 7 מיליארד זה המון וזו לא החלטה שנמצאת בידי משרדי. נציג בקרוב הצעה לממשלה שתכלול מיליארדי שקלים לטובת כך. אני לא חושב שבפריפריה הססמית הפתרון הוא התחדשות עירונית מבלי להביא כסף (קרקע או מיסוי). המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולגייס את כל הממשלה לדבר הזה עם תכנית לעשור, כאשר יוקצו מיליארד או שניים לכל שנה לטובת כך".

לדברי מורגנשטרן, "אחד האתגרים הגדולים הם הרשויות והתשתיות. ישנו חוסר הלימה מובהק בין הרצון שלנו להציף את השוק בהיצע לבין הרצון של הרשויות להביא עוד תושבים. אנחנו נביא את כל המשאבים לרשויות על מנת שיוכלו לקבל עוד תושבים ונלך לקראתם".

באשר לירידות המחירים בתקופה האחרונה אמר כי "אני חושב שמה שגרם לירידת מחירים זה בעיקר הריביות. אני לא חושב שמחירי הדיור הולכים לרדת בגלל רפורמה כזו או אחרת. לרפורמה, יש צד חיובי מכיוון שמתוכה צפו הרבה זרמים בתוך החברה הישראלית וניתנה לנו הזדמנות להכיר אחד בשני ולהבין שצריכים להתחיל לדבר אחרת. אני מאמין שגם אם עכשיו אנחנו חווים ירידה מחוסר וודאות, השוק ידע להתייצב. האתגר יהיה לא להתבסס על הירידות עכשיו אלא להבין שאם לא נמשיך לייצר, לשווק, גם אם נחווה ירידה עכשיו נחווה אח"כ עלייה שלא בטוח תהיה ליניארית".

מערב פרוע 

המשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס אמרה כי "בשנתיים האחרונות עשינו כמעט את כל החקיקה האפשרית בתחום ההתחדשות העירונית. בסוף אנחנו יושבים על המקום הכי רגיש שמצד אחד יש בו את הצורך לפתור את משבר הדיור לצד העובדה שהרבה פעמים האוכלוסיות שאנו מתמודדים איתן הן חלשות וזה מערב שיקולים חברתיים. החקיקה מוצאת את האיזונים הרלוונטיים. נתקלנו בהמון מקרים בהם דיירים לא מבינים על מה הם חותמים ומפה הולכים להסדרה שתגיד מה חייב להיות בעסקה. לכאורה מדובר על פרטים אלמנטריים שלא יחדשו שום דבר ליזמים, אבל במקביל תהיה שם התייחסות מיוחדת שדייר שצריך לחתום על העסקה צריך להיות לידו עורך דין שיסביר לו מה המהות ועל מה הוא חותם".

בהקשר למתחמי פינוי בינוי ציינה יוליס כי "יש נציגויות שלא מוסדרות בדין, בדרך כלל מדובר על מתנדבים, זה מטיל עליהם עומס אבל מאידך גיסא יש להם המון אחריות על הכתפיים. הם יכולים להחליט שמאריכים ליזם את המועדים, הם בוחרים את הקבלן המבצע, אז הגיע הזמן להתמודד עם הסוגייה הזאת ולהסדיר גם את נושא הנציגויות".

בהתייחסות לפלונטר של היטלי ההשבחה בקרב הרשויות, אומרת יוליס, כי היא בטוחה שהנושא יגיע לבית המשפט העליון. לדבריה, "עולם היטלי ההשבחה הוא סוג של מערב פרוע. החוק מאוד ארכאי וקשה להלביש עליו את המציאות המתפתחת של תמ"א 38 והעסקאות מורכבות של ההתחדשות העירונית. אין ספק שהחוק לא לקח זאת בחשבון. הדבר מוביל 'לבית חרושת' שתמיד מייצר עמדות לגבי היטלי השבחה. יש חוסר וודאות גדול בין רשויות. מדובר על מס כבד ומשמעותי. בחוות הדעת שהוצאנו רצינו להביא אמות מידה אבל מדובר על מאות מיליונים וזה יגיע לפסיקה של בית משפט עליון".

לשאלה בהקשר לשלטון המקומי שהכריז על התנגדות רבתי לחוק ההסדרים שלטענו פוגע ושולל מהם סמכויות, ציינה יוליס כי "החזרנו המון כוח לשלטון המקומי בתחום היטלי ההשבחה, סכומי עתק בסופו של יום. זה החלק הארי מתקציב הפיתוח של הרשות. אפשרנו לרשות המקומית לקבוע את שיעור היטל ההשבחה פר מתחם בתחומה, בעבר זאת הייתה הכרעה של שני שרים. זה חלק משמעותי בוודאות ליזמים, לדיירים ולשלטון המקומי".

"העמדה הממשלתית אומרת שצריך לעשות הכל בכדי להביא לשיתופי פעולה עם השלטון המקומי. כל הסכמי הגג נועדו לזה, יש עכשיו מוצר חדש של הסכמי גג של התחדשות עירונית שנועד לתמרץ את ההתחדשות העירונית בשלטון המקומי. החקיקה אומרת שאם יהיו סירובים בלתי סבירים להוצאת היתרי בנייה, שר פנים להתערב. יש כל הזמן שיח בין המשרדים השונים לשלטון המקומי".

יוליס נשאלה בנוגע לחוות דעת שהוציאה בהקשר לקרן תחזוקה המעניקה ליזמים זכויות בניה נוספות בכדי לממן קרן תחזוקה. לדבריה, "בטיוטת ההסדרים האחרונה הקמנו צוות רחב בראשותי, לרבות הרשות לתחרות, ובו אנחנו ננסה להציע חקיקה ממשלתית מקיפה לתחום הזה מעבר לחוות הדעת שתנסה לטפל בו גם במישור התכנוני". לסיכום אמרה יוליס כי "ביחד עם השותפים נתן אלנתן, רפי אלמליח אנחנו מקימים צוות שייבחן את כל הכשלים שיש בחוק התכנון ובנייה. ויש לא מעט. זה יכול להביא לבשורה דרמטית לייעול, קיצור ופישוט הליכים בשרשרת החולייה הראשונה ביצור דירות בישראל".

מתי יבוא המטרו?

רפי אלמליח מנכ"ל מנהל התכנון, אמר בכנס כי "הובלנו תהליכים מאוד משמעותיים של קיצור הליכים – אישרנו השנה 60 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית. זה שיא כל הזמנים וגם הרשות להתחדשות עירונית מגיעה  לה שאפו. בעניין המטרו יש לנו את תמ"א 70 שנמצאת בסיום התהליך. אנחנו לא מדברים על 500 אלף יח"ד שיצאו לשוק מחר בבוקר, חלק נכבד יהיו בקרבת תחנות מטרו, חלקם יהיה ניתן לקדם לפני כן.  150 אלף יח"ד ניתן יהיה בשלבים עד שהמטרו יגיע, גם הרכבת הקלה תיתן מענה ביניים – הכל תלוי בזמינות הקרקע כל תחנה עם התנאים שלה".

לשאלה מתי תהיה רכבת מקרית שמונה לאילת השיב כי "שרת התחבורה התנתה את ביצוע הרכבת בפתרון המטרו, יש התניה לביצוע אני אמון על התכנון – אנו מבצעים במקביל את המטרו והרכבת לאילת. מבחינה תכנונית אין לנו התניה אין לנו את המגבלה".  עוד אמר אלמליח כי "נוכל לנסוע במטרו בעוד כעשור".

אלמליח התייחס להתארכות התהליכים בהוצאת היתרי בנייה ואמר כי "אנו לא בעד סנקציות לוועדות אלא בעד תמרוץ. לפי חוק ההסדרים יהיה תמרוץ של כ-2,000 שקלים לכל יחידה שתאושר ואנו כמובן בעד גזרים נוספים למשל בתחום החינוך"

רפי אלמליח, מנכ"ל מנהל התכנון | צילום: eclipes media

מדוע מכרזים נכשלים?

ינקי קווינט מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, התייחס לסוגיית הקרקע המשלימה "במסגרת חוק ההסדרים האוצר ניסה לצמצם את שיעור הקרקע המשלימה ואנחנו התנגדנו. אנו חושבים שזה נכון שיהיה את האיזון והאוצר עדיין לא ויתר. המסקנות מהפיילוט שהחל לפני שנתיים עדיין לא הוסקו".

"אנו מקדמים כיום פיילוט במספר ערים לתכנון מחדש של מרכזי הערים –  בינוי – פינוי – בינוי ופיצוי , כלומר פינוי התושבים תמורת פיצוי נאות ולאחר מכן שיווק הקרקע מחדש לטובת פינוי בינוי. הדבר יצריך חקיקה אך זה ייתן מענה גם לאוכלוסייה הוותיקה וגם לחידוש מרכז העיר – זה ייתן פתרון לכל צרה שלא תבוא. התהליך מקודם גם על ידי הרשות להתחדשות העירונית".

על תוכנית מחיר מטרה אמר כי "צריך לתת הטבה גדולה יותר בפריפריה ומצומצמת יותר במרכז. רואים מכרזים שנכשלים, אין ערך קרקע, הוצאות הפיתוח לוקחות את הכל וקשה יותר לתת הנחה גבוהה.  במשרד השיכון הסכימו לתת סבסוד כדי שהמכרזים יצליחו וגם לתת את ההנחה, אך ההנחות צריכות להיות סבירות. רואים את המגמה והשינויים אצל הקבלנים עצמם שמעריכים את מחירי הדירות כשהם ימכרו".

לדברי קווינט, "2022 היתה שנה פורייה מאוד בתחום שיווק הקרקעות אולם אנו משווקים על פי צרכי השוק שזה 60 אלף יח"ד בשנה. בעשור האחרון בלבד שיווקנו חצי מיליון יח"ד וצריך לזכור שבסוף יש יותר יח"ד ממשקי בית. נכון שהחלוקה לא תואמת ומסודרת אבל בסופו של דבר רוב הדירות שאנשים מחזיקים מושכרות וצריך לבדוק בכל עת כמה המחסור ועל פי זה לפעול".

"אנו נכנסים לשנת בחירות ברשויות המקומיות ואני צופה שתהיה לכך השפעה על השוק. אני מעריך שיהיו פחות הסכמות אך הכל יעשה בתיאום מלא. כדי לייצר אצלם מוטיבציה אנו פועלים לתת תמרוצים אך האוצר מתנגד".

"על מנת לעודד את היזמים לגשת למכרזים הצענו דחיה ופריסה של התשלומים, לא רק לדחות את התשלום לקבלן אלא גם לדיירים. הקבלן ישלם 60 אחוז מערך הדירה (הקרקע) והיתר בפריסה ובריבית נמוכה יותר. זה היה נכון בקום המדינה ואולי נכון גם עכשיו. בינתיים עוד לא הצלחנו לשכנע את האוצר. בכל מקרה אנו מקווים שהמחירים ירדו ושלא נגיע לזה ויהיה לזוגות הצעירים יותר קל לרכוש דירה".

ינקי קוינט מנכ"ל רמ"י, בכנס | צילום: eclipes media

מיפוי – בקרוב

עו"ד אלעזר במברגר, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית, אמר כי "אנחנו על סף קידום החלטת ממשלה שבה נביא תוכנית משמעותית לפריפריה שהולכת בעקבות אותן המלצות שפרסמנו יחד עם משרד השיכון, דו"ח של ועדה ממשלתית, משרד הביטחון, מנהל התכנון וכל השחקנים הממשלתיים שניסחו את קידום ההתחדשות בפריפריה. לעשות את מה שהיה צריך לעשות מזמן – מיפוי של כל הערים בסיכון סיסמי מוגבר בשלב הראשון. מיפוי – לזהות את מתחמי פינוי בינוי הכי קרובים לכלכליות ולתכנן אותן בתכנון מפורט של פינוי בינוי ולגבות את זה במהלך ממשלתי של כסף, של תקציב מדינה שמאפשר להם כלכליות"

"אנחנו מסכמים שנה מאוד מוצלחת בתחום ההתחדשות העירונית גם מעבר למרכז הארץ. כמעט 40% מכלל היתרי הבניה שניתנו בשנת 2022, ניתנו בהתחדשות עירונית. כרשות ממשלתית שבעיקר עוסקת בפינוי בינוי ומקדמת את התוכנית בכל דרך, משקיעים תמריצים של חצי מיליארד שקל בהוצאת היתרי בניה בפינוי בינוי. כמובן שבשוק משתנה והאקלים שבו אנו נמצאים, עליית ריבית, צמצמום מאסיבי של ביקושים, שוק שהולך ומייצר סימני שאלה ולכן ברור שאי אפשר לחכות עד לאוקטובר הקרוב לסיטואציה שאנו מצויים בה היום. מזכיר למי ששכח התמ"א פוקעת באוקטובר ורק עד מאי יש אפשרות להגיש תוכנית מחליפה לתמ"א 38. את הדבר הזה חייבים לבוא מצד הממשלה באמירה מאוד ברורה מה קורה ב-1 באוקטובר זה עוד חצי שנה מהיום, זה אפס זמן במונחי נדל"ן, ולהסביר שאנחנו מייצרים בדבר הזה חלופה מלאה שהיא בשלה ליישום מיידי לצד חלופת שקד שכולם מבינים שהשוק צריך את זמן ההסתגלות אליה. מכל הרשויות המקומיות שעשינו איתן בדיקה לשיתוף פעולה בהחלטה שמאריכה את תוקף תמ"א 38, שרובן המכריע, למעט בודדות, הוא הרצון לרציפות התוכנית".

במברגר נשאל בהקשר לחוק ההסדרים האחרון, שנמצאים בו מספר סעיפים שהרגיזו השלטון המקומי למשל ייתור זכות הווטו של השלטון המקומי על הכרזה למתחמי פינוי בינוי והשיב, "אנחנו מנסים לעבוד עם השלטון המקומי בשיתוף פעולה, זוהי דרך המלך. אבל אי אפשר לקדש את זה. אם בא אלינו יזם ואומר ש'אני מקדם תוכנית והרשות המקומית לא מאפשרת לי כי גם יש לה חלק מהקרקע', ואנחנו צריכים להגיש את התוכנית לוועדה מחוזית בניגוד לעמדתה, נבצע בירור, אם מדובר על ויכוח תכנוני זה לגיטימי. אבל אם מדובר על אג'נדה שלא מאפשרת להתקדם לוועדה מחוזית, אנחנו מתוך סמכות שיש לי בחוק יכולים לחתום כמגישי תוכנית ולהגיש אותה על הראש של הרשות המקומית. תפקידנו לזהות את המקומות שבהם החוק העניק סמכות וטו לשחקן שלא אמור לקבל אותה ולטפל בה. צריך לזכור שזוהי תוכנית שכבר קיבלה את אישור הרשות בתחילת הדרך".

תגובה אחת ל: ""אני חרדי, אך כדאי שהחברה הישראלית תבין שאין הבדל בינינו""

  1. אין הבדל?

כתיבת תגובה