נתונים שפולחו בידי אתר יד2 והועברו לאתר 'ביזנעס' מגלים כי במחצית השנה האחרונה ירדו המחירים של דירות יד שניה בת"א בפער של 19%, ואילו בערים אחרות כמו חיפה וחריש, הירידה עומדת על 4% ובאשדוד על 2% – במחצית השנה שבין ינואר ליוני | בקרית גת עלו המחירים באחוז בודד, בבני ברק ב-3% וטבריה ב-5% | ומה קורה בתחום השכירות? זינוק של עד 13% במחירי השכירות בערים המובילות בישראל ברבעון השני של 2023 | זינוק חד בשכר הדירה בדירות 5 חדרים בגבעתיים ובתל אביב | בהרצליה זינקו מחירי השכירות של דירות 3 חדרים | ואיפה נרשמו ירידות מחיר? | כל המספרים – סקירה מיוחדת
חיים שיף 06.07.2023
צילום: ליאור מזרחי | פלאש 90בדיקה מיוחדת של מחירי המכירה של דירות יד שניה בערי הארץ, מגלה כי המחירים ירדו באופן משמעותי דווקא בתל אביב, שם נרשמה צניחה של 19% בתקופה שבין ינואר 2023 ליוני 2023. את הבדיקה ערך אתר יד2 ותוצאותיה מתפרסמות לראשונה במגזר החרדי, באתר 'ביזנעס'.
ירידות מחירי דירות יד שניה בתל אביב בפער מחירים שכזה מלמדת כי בערים היקרות הצניחה כואבת הרבה יותר. הסיבות לירידת המחירים ולמחירים המבוקשים מצד המוכרים רבות ומגוונות, אך ללא ספק העלאת הריבית, הירידה בכמות העסקאות, וחוסר הוודאות בשוק הנדל"ן הישראלי נותנים את אותותיהם. בירושלים (וכך גם בפתח תקווה, בה הביקוש רב) לא נרשמו כלל ירידות מחירים.
הבדיקה כללה דירות בנות 4-4.5 חדרים כאשר התקופה הנבדקת היתה של טווח המחירים שהוצגו באתר בין חודשי ינואר ליוני 2023. בדיקת אתר יד2 מראה עוד על ירידות של מחירי דירות יד שניה, לא רק בערים המרכזיות בישראל, אלא גם בחיפה ובחריש – עיר חדשה ומבוקשת שככל הנראה סיימה את האקזיט של המשקיעים, וכעת עומדת על ירידה של 4% בחצי השנה האחרונה (וחיפה בדירוג זהה איתה), אשדוד ירדה ב-2% ואילו בית שמש, ששמענו רבות על ירידות המחירים המשמעותיות שחלו בה בתקופה האחרונה, רשמה ירידה של אחוז בודד בלבד. עם זאת, חשוב לציין כי הנתונים על ירידות מחירים בבית שמש, כוללים את כל חלקי העיר, והירידות שעסקו בהן מתייחסות בעיקר לרמות החדשות יחסית, ג' וד'.
קרית גת ממשיכה להיות מבוקשת גם בדירות יד שניה, ורשמה עלייה של אחוז בודד, ואילו בני ברק – שממשיכה להיות מבוקשת בציבור החרדי, בין היתר בשל היעדר אלטרנטיבות, וטבריה שגם היא מושפעת מביקושים עזים של הציבור החרדי – רשמו עליות של שלשה וחמישה אחוזים, בהתאמה.
| עיר | ינו-23 | יונ-23 | פער ב-% |
| תל אביב יפו | 4,483,091 | 3,633,352 | -19% |
| חיפה | 1,828,070 | 1,751,366 | -4% |
| חריש | 1,713,874 | 1,644,417 | -4% |
| אשדוד | 2,136,617 | 2,098,799 | -2% |
| בית שמש | 2,256,554 | 2,231,695 | -1% |
| פתח תקווה | 2,610,507 | 2,602,162 | 0% |
| ירושלים | 2,864,909 | 2,860,938 | 0% |
| קרית גת | 1,634,489 | 1,652,789 | 1% |
| בני ברק | 2,449,189 | 2,528,161 | 3% |
| טבריה | 1,251,953 | 1,319,159 | 5% |
מזנקים כלפי מעלה
בניגוד למחירי הדירות שמראים סימני ירידה, מחירי השכירות בערים רבות בישראל עלו ברבעון השני של 2023 בהשוואה לרבעון השני של 2022 – כך עולה מנתוני אתר יד2.
בדיקת יד2 בדקה את מחירי השכירות של דירות 3, 4 ו-5 חדרים, בכל הערים שבהן היו מספיק מודעות השכרה באתר על מנת לבסס מחיר ממוצע. נמצאו עליות במחירי שכירות בכל סוגי הדירות ובערים בפריסה גיאוגרפית ארצית.
"בדיקת מחירי השכירות כפי שעולה ממודעות שפורסמו באתר יד2, מגלה שונות במחירים בין ערים בארץ, הנובעת להערכתי מההיצע הקיים של דירות להשכרה בערים שנבדקו, אל מול הביקוש", מציינת איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2. לדבריה, "בערים שבהן יש היצע גדול של דירות להשכרה, לשוכרים יש יותר יכולת מיקוח מול המשכירים והם מצליחים להשיג הורדות מחיר – כך למשל ברמת גן שבה יש היצע גדול יותר של דירות ונרשמו בה ירידות מחיר של 5% במחירי השכירות בדירות 5 חדרים, ולעומתה גבעתיים הסמוכה שבה ההיצע קטן יותר, והמחירים בה זינקו 13%. או לחילופין, בערים שמחירי השכירות בהן ממילא גבוהים ויוקר המחיה לא מאפשר לשוכרים לשלם את המחירים המבוקשים, המשכירים נאלצים להוריד מחיר כדי לא להשאיר את הדירות ריקות, וכדי לייצר תשואה רציפה מהנכס שלהם. כך למשל בראשון לציון שרשמה ירידה של 8%".
דירות 3 חדרים
נרשמו עליות במחירי השכירות בערים הרצליה – ששכר הדירה הממוצע בה עמד נכון לרבעון השני של 2023 על 5892 שקל בחודש, עלייה של 6% לעומת הרבעון השני של 2022; בעיר פתח תקווה שכר הדירה עלה ב-5% ל-4387 שקל; בבת ים השכ"ד עלה ב-4% ל-4712 שקל בחודש; בתל אביב נרשמה גם כן עלייה של 4% ל-6114 שקל; כמו כן בכפר סבא ובאור יהודה ל-4698 ו-4224 שקל בחודש בהתאמה.
מנגד, שכר הדירה של דירות 3 חדרים ירד בערים רחובות (4%), קריית ביאליק (3%), חדרה (3%), רמת גן (2%) וגבעתיים ואשקלון (1%).
| שכירות שלושה חדרים בערים עם אוריינטציה דתית/חרדית | |||
| עיר | דצמ-22 | יונ-23 | שינוי% |
| ארצי | 3,719 | 3,838 | 6% |
| בני ברק | 4,199 | 4,386 | 4% |
| דימונה | 2,097 | 2,182 | 4% |
| פתח תקווה | 4,443 | 4,488 | 1% |
| אשדוד | 3,879 | 3,910 | 1% |
| בית שמש | 3,368 | 3,375 | 0% |
| חדרה | 3,590 | 3,530 | -2% |
דירות 4 חדרים
בדירות 4 חדרים שכר הדירה התייקר בערים קריית מוצקין עם עלייה של 7% ל-4680 שקל בחודש; בנתניה המחיר עלה ב-5% ל-6262 שקל; בחולון עלייה של 4% ל-6007 שקל; עלייה של 3% בשכר הדירה נרשמה ברחובות ל-5716 שקל, בתל אביב ל-7881 שקל, ובפתח תקווה ל-5923 שקל בחודש; בחיפה המחיר עלה ב-2% ל-4857 שקל; ובגבעתיים ואשדוד נרשמה עלייה של 1% ל-7905 ו-5311 שקל בהתאמה.
מנגד, מחירי השכירות של דירות 4 חדרים ירדו ב-7% באילת, ב-5% באור יהודה, ב-4% בהרצליה, ב-3% ברמת גן, וב-2% בכפר סבא ובת ים.
| שכירות ארבעה חדרים בערים עם אוריינטציה דתית/חרדית | |||
| עיר | דצמ-22 | יונ-23 | שינוי% |
| ארצי | 3,719 | 3,838 | 5% |
| בית שמש | 4,268 | 4,723 | 11% |
| בני ברק | 5,244 | 5,671 | 8% |
| חדרה | 4,548 | 4,805 | 6% |
| פתח תקווה | 5,846 | 5,929 | 1% |
| אשדוד | 5,077 | 5,092 | 0% |
דירות 5 חדרים
בדירות 5 חדרים נרשמו עליות מחירי שכירות בערים גבעתיים, ששכר הדירה בה זינק ב-13% ברבעון השני השנה לעומת הרבעון המקביל, ל-10,184 שקל בחודש; בקריית מוצקין השכ"ד עלה ב-8% ל-5466 שקל; בקריית ביאליק ובכפר סבא עלייה של 7% ל-5,268 ו-7,960 שקל בהתאמה; בחיפה ובאור יהודה נרשמה עלייה של 6% ל-6057 ו-7044 שקל; ובתל אביב ובפתח תקווה עלייה של 5% ל-10,108 ו-7484 שקל לחודש בהתאמה.
מנגד, מחירי השכירות של דירות 5 חדרים ירדו בערים ראשון לציון (8%), רמת גן (5%), קריית אונו (4%), נתניה (3%) והרצליה עם ירידה של 1%.
"הזינוק במחירי השכירות בחלק מהערים נובע משתי סיבות מרכזיות", מסבירה דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר. "הראשונה היא עניין של ביקוש מול היצע, אך הסיבה המשמעותית יותר – היא עליית הריבית החדה במשק שמקשה על רכישת דירה ושולחת רבים אל שוק השכירות. רוכשי דירות פוטנציאליים יושבים כיום על הגדר ומחכים עד יעבור זעם, ונאלצים לשכור דירות לעתים במחיר גבוה יותר, או להתפשר על דירות קטנות יותר ובאזורים מרוחקים יותר. כך, הביקוש לדירות להשכרה גדל במידה ניכרת, ובהתאם עולים המחירים. הם עולים גם בגלל שבעלי הדירות שמשכירים אותן ספגו גם כן עלייה ניכרת בתשומות שלהם – המשכנתא שלהם גם התייקרה והם צריכים להעלות מחירים כדי לאזן".
07/07/2023 12:51
איזה ירידות ואיזה בטיח. עוד 2-3 שנים עליות של עד 50% בגוש דן
10/07/2023 23:32
את בני ברק המדד הזה לא מייצג כלל משום שבבני ברק מספר העסקאות שואף לאפס
פשוט השוק קפוא הקבלנים כבר מורדים מחירים או מציעים הנחות ומבצעי 10% בחוזה 90% בכניסה לדירה
בעלי דירות יד שניה רובם עדיין לא הפנימו שאין מי שיכול לשלם ועדיין לא ניכר למרות שיש ירידות מחירים
זה עוד לא ניכר במדדים
אם יש לכם יועץ משכנתאות בני ברקי תשאלו אותו העיר מתה