בנק ישראל: נתוני הלמ"ס על התחלות בנייה אינם נכונים

בנק ישראל. צילום: sangaku |שאטרסטוק

נתוני התחלות הבנייה המתפרסמות אחת לרבעון על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מוטים כלפי מטה בכ-10% בממוצע – כך עולה מקטע מהסקירה החצי-שנתית של בנק ישראל שפורסם היום (א).

התחלות הבנייה, כלומר תחילת החפירה של יסודות הבניין, הן חוליה חשובה בשרשרת הייצור של יחידת דיור. האומדן למספר התחלות הבניה הוא נתון בעל חשיבות רבה, שזוכה לעניין ציבורי נרחב בשנים האחרונות לאור עליית מחירי הדירות, והוא מפורסם פעם ברבעון על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס).

ריבוי הגורמים המעורבים בתהליך הבנייה (משרד הבינוי והשיכון, מעל מאה ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ומאות יזמים שנסקרים טלפונית) מקשה על איסוף הנתונים בזמן אמת וגורם לעדכונים רטרואקטיביים (רוויזיות) בנתון הרבעוני, כך עולה מהסקירה.

לפי הסקירה, הלמ"ס משקיעה מאמצים רבים בטיוב הנתונים המנהליים שהיא מקבלת ממשרד הבינוי והשיכון ובסקירת היזמים בזמן אמת. נוסף לכך היא משתמשת במודל סטטיסטי כדי לזקוף נתונים חסרים שצפויים להתקבל בעתיד.

ניתוח שערכה עדי פינקלשטיין מחטיבת המחקר בבנק ישראל בחן את התפתחות האומדנים הרבעוניים של התחלות הבנייה משנת 2004. הבדיקה העלתה כי בשעה שאומדנים כלכליים ראשונים מתעדכנים בדרך כלל באופן אקראי (אי-אפשר לדעת מראש אם הם יתעדכנו כלפי מעלה או כלפי מטה), האומדן להתחלות הבנייה מוטה כלפי מטה באופן שיטתי ובהיקף משמעותי.

נתון זה מתעדכן כלפי מעלה בעיקר בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור כשנתיים הוא מתייצב כשערכו גבוה יותר בכ-10% בממוצע. פילוח לפי מחוזות העלה כי הבעיה קיימת בכל המחוזות, אך היא ניכרת במיוחד בנתונים על מחוזות תל אביב וחיפה. פילוח לפי יוזם העלה שב-2009—2014 עדכן משרד הבינוי והשיכון את הנתונים על ההתחלות ביוזמה ציבורית בכ-28%+ בממוצע; לעומת זאת, הנתונים על ההתחלות ביוזמה פרטית התעדכנו בכ-10%+ בממוצע. הדבר מעיד כי כלל הנתונים מוטים כלפי מטה, אך הנתונים המנהליים ממשרד הבינוי והשיכון מתאפיינים באיכות נמוכה ביחס לנתונים המגיעים מהיזמים הפרטיים.

הניתוח מציע גם מודל סטטיסטי שמבוסס על דפוסי הרוויזיות בין 2004 ל-2015. המודל משתמש באומדנים הראשונים להתחלות הבנייה וברוויזיות שלהם כדי לחזות את העדכונים הצפויים כעבור ארבעה ושמונה רבעונים. תוצאות החיזוי בזמן אמת מראות כי ניתן להציע מודלים שמרניים פחות לזקיפת הנתונים החסרים, ואלה יאפשרו לצמצם לפחות בשליש את גודל הטעות הממוצעת ולגבש תחזית שאינה מוטה לכיוון מסוים.

הנתון על מספר התחלות הבנייה משמש גופים ממשלתיים שונים כדי לאמוד את ההיצע בשוק הדיור ולגבש מדיניוּת לגבי מידת הצורך בהתערבות ממשלתית בענף הבנייה. כמו כן הנתון משמש את בנק ישראל כדי לגבש את המדיניות המוניטרית. היות שברוב המקרים האומדן מתעדכן כלפי מעלה בדיעבד, ובחלק מהמקרים אומדנים שהציגו ירידה בהיקף ההתחלות השתנו לנתון שמצביע על עלייה,  עלול להיווצר מדי רבעון רושם שהפעילות במגזר הבנייה מאטה או אינה מתרחבת, בשעה שלמעשה מספר הדירות החדשות נמצא במגמת עלייה מתונה לאורך זמן. נייר זה מחזק את האזהרה שמצרפת הלמ"ס לפרסומים על התחלות הבנייה ומנגיש לצרכני המידע את סדר הגודל של העדכונים הצפויים בנתונים.