בענף הנדל"ן מעריכים: "פילים לבנים במגדלי המשרדים הם רק עניין של זמן"

מגדלי משרדים | צילום אילוסטרציה: shutterstock

נסיעה על ציר ז'בוטינסקי או כביש אם המושבות תוביל אתכם למסקנה אחת ברורה, ללא עוררין. בישראל יש ביקוש אדיר למשרדים, הרבה מעבר להיצע. המסקנה תוליד גם מסקנת ביניים: עד לאכלוסם של אלפי המשרדים המתוכננים על ציר פ"ת-ת"א, עשרות אלפי אנשים עובדים בינתיים מדירות מחסן או ממוסכים לוהטים ופחונים דולפים. כולם רק משוועים למטראז' הגון וממוזג, מרווח ומודרני, מנוהל ומתוחזק שיאכלס סופסוף את המשרד שלהם.

בשנה החולפת, 2017, התווספו לשוק הנדל"ן המסחרי למשרדים מאות אלפי מ"ר חדשים באזור ת"א והמרכז, אך הדבר לא השפיע על המחירים למ"ר. במהלך 2016 ו-2017 יחד, נוספו יותר מ-550 אלף מ"ר משרדים בערי המרכז, כמו ת"א, רמת גן ובני ברק.

היזם צופה עתיד אפור

מבט אל ריבוי המשרדים בבנייה באזור המרכז ואפילו בירושלים, מדאיג בכיר בענף הנדל"ן. משיחה שקיים בישיבת הנהלה מצומצמת וסגורה עם בכירי החברה היזמית שבבעלותו, עולים נתונים קשים.

השיחה שתמלילה הגיע לידי 'ביזנעס', מצגיה את הציטוטים הנבחרים, בעריכה קלה ובהשמטת התייחסויות לאדם או לחברה ספציפית.

"יש ים של מגדלי משרדים, אנחנו עומדים לפני היצע מדהים, שלא היה כמוהו מאז קמה המדינה… פתח תקווה היא לא הראשונה שתכננה כל כך הרבה משרדים בבת אחת, לא חשוב באיזה קונספט, אבל אנחנו כבר יודעים, בשלב הזה, שבני ברק תנצח, בגלל הארנונה (הנמוכה ביחס לערים השכנות, ח"ב) אם היא תשמור על הרמה של היום.

שאלה שנשמעת בחדר מפי אחד הנוכחים אודות פילים לבנים הצפויים לעמוד דוממים אם היצף הבנייה למשרדים הוא כה גדול, והבכיר עונה:

"… יהיו פילים לבנים. יותר מזה אני אגיד לך. עוד כמה שנים, חמש או עשר, מגדלי… ייראו כמו מרכז … בירושלים. הם יהיו ריקים, מוזנחים, מקומות שבושה לעבוד בהם, עם השלושים ומשהו קומות שלהם. …תבין, הם מפוצלים במאות בעלים ואלפי שוכרים, באיזשהו שלב אני מעריך שחברת הניהול כבר לא תשתלט, היא הרי לא אבא ואמא של הבניין. יש שם מלאי ענק של שותפים ובעלים…

"זה עניין של זמן עד שנראה פילים לבנים במגדלים. זה יתחיל בבניינים הנמוכים והמוזנחים ואחר כך יעבור למגדלי משרדים עם ריבוי בעלים כל כך גדול – שחברת הניהול לא תצליח לבצע גבייה כמו שצריך".

"קח למשל", אמר הבכיר, "את מגדל המשרדים של חברת… היא חברה גדולה ואמינה שאכפת לה מהשם שלה, והיא עומדת מאחורי המגדל, לא משכירה קומה ליותר משוכר אחד, מקסימום שניים. אבל כשהולכים ומוכרים מלכתחילה לקבוצות התוצאה ידועה מראש, זה עניין של חמש, עשר שנים עד שהפיקציה הזו תקרוס. לא סתם אנחנו יודעים – וזה נתון – שנכון להיום יש עודף מלאי של למעלה מ-300 אלף מ"ר של משרדים לשיווק".

פריחה או בריחה

בהמשך דבריו עסק הבכיר בענף הנדל"ן והיזמות המסחרית בנושאים שלא נוכל לצטטם, אך בהמשך לכדנו משפטים נוספים בהקשר לנושא הנידון. "… תראה", הוא פונה לאחד מהנוכחים, "אנחנו רואים כאן מהחלון מבני תעשייה שהוסבו למשרדים, ועכשיו עומדים ריקים. זה תמיד ככה, בהתחלה הם מצליחים, ויש כאלה שמיד נופלים, ויש כאלה שמאריכים ימים. אבל אין ספק שאפילו אם בהתחלה חלקם יודעים פריחה וחלקם בריחה, בסוף כולם רוצים מגדלים ושיהיו הכי גבוהים. תסתכל ברחוב בן גוריון בבני ברק – 15 קומות זה כבר לא מספיק… אנשים בורחים משם כאילו זה מבנה תעשייתי עם מעלית חיצונית…  …משכירים היום בגרושים, אולי 40 שקל מטר, העיקר שישלמו דמי ניהול ושהשירותים יהיו נקיים. הבעלים מיואשים, אני אומר לך, יש לי חבר… …במגדל שלו, יש לו 14 קומות ברחוב… …הוא מת להכניס אנשים, אבל כולם עוברים.

"זה מה שיקרה למגדלים של הקבוצות. עוד כמה שנים, תשמע לי, הם יהיו בתחזוקה מזעזעת. רק הגדולים שכרישים מחזיקים בהם ישרדו. מי יודע, אולי אז, אנשים כבר יעדיפו ללכת למגדלים הנמוכים יותר, העיקר שהתחזוקה תהיה מעולה".

ביחס לשאלה אם המחירים למ"ר יירדו בעתיד, אמר הבכיר בחלק אחר של השיחה, שעסקה בתחומי השקעה של החברה שבבעלותו, כי "אנחנו לא מספקים סטרטאפים ליזמים. אנחנו משווקים השקעות מדודות. ואם התשואה תרד, מה לעשות. הרווח היזמי מבנייה למשרדים הוא 15-20%? אז ירוויחו קצת פחות, אבל זה לא יהיה משמעותי".