בעקבות החלטת בג"צ: מחירי הדירות יעלו או ירדו | פרשנות

צילומים: מרים אלסטר, יעקב נחומי, יעקב לדרמן, גרשון אלינסון | פלאש 90

החלטת בג"צ לגלגל את חוק מיסוי דירה שלישית בחזרה לשולחן וועדת הכספים, כשמנגד, מבהירים גורמים באוצר כי מבחינתם החוק לא יחזור לכנסת והם מחכים להכרעת שופטי בג"צ, הכניסה את שוק הנדל"ן כולו שוב לסחרור.

המשקיעים נמצאים בצומת דרכים לא ברורה ולא יודעים האם ימוסו על דירה שלישית והאם כדאי להם למכור את הדירה או לחכות. זו פעם ראשונה שהמשקיעים שהתרגלו לשוק יציב שרק עולה ועולה מגלים פתאום עד כמה השוק הזה מסובך ולא ברור.

כשבוחנים את הצעדים של כחלון בשנתיים האחרונות ניתן לראות שהוא סימן את המשקיעים "כאויבי העם" כמי שאחראים על הביקושים בשוק וכתוצאה מכך על הזינוק במחירי הדירות. כחלק מהמלחמה נגדם הוא העלה את מס הרכישה ל–8% וכמובן חוקק את חוק מס דירה שלישית. כל הצעדים הללו נועדו לדכא את הביקוש.

מסיבה זו סביר להניח כי באם בג"צ יפסול את החוק, כחלון ימצא כבר סעיף אחד שיפגע במשקיעים. למשל, העלאת המיסוי על משכירי הדירות. צעד זה נידון לאחרונה במסדרונות האוצר כחלופה מרכזית אם יבוטל המס על בעלי שלוש דירות ומעלה.

כבר לא צריך פטיש 5 קילו

שימו לב לתחזית בתחום הדיור: "ההתקררות בשוק הדיור היא עובדה מוגמרת שגם ביטול המס לא ישנה – ומשום כך אין בכלל צורך בצעדים חלופיים. המחירים בשוק הנדל"ן לא יחזרו לעלות בקצב שהכרנו, גם בתרחיש שבו יבוטל המיסוי על בעלי שלוש דירות ומעלה", זו הערכתם של כלכלני מאקרו. לדבריהם, "המחירים בשוק הנדל"ן לא יחזרו לעלות בקצב שהכרנו, גם בתרחיש שבו יבוטל המיסוי על בעלי שלוש דירות ומעלה".

"עברנו את נקודת האל-חזור בשוק הדיור", אמר אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות 'מיטב דש', בראיון לעמירם ברקת ועירית אבישר ב'גלובס'. לדבריו, "אני לא חושב שנראה נהירה חזרה של משקיעים לשוק – גם אם המס יבוטל. האינדיקציה הכי בולטת לכך היא שגם רוכשי דירה שנייה הפסיקו לקנות דירות, למרות שעליהם המס לא חל. השוק נכנס להקפאה, כך שהטלת המס כעת יכולה להיות בבחינת צעד אחד יותר מדי. אנחנו בנקודה מאוד עדינה שבה הממשלה כבר לא צריכה לעבוד עם פטיש 5 קילו, אלא עם כלים יותר עדינים. אף אחד לא רוצה ירידת מחירים מהירה מדי".

ברקת ואבישר מביאים גם את עמדתו של עופר קליין, הכלכלן הראשי של פסגות, שסבור כי "גל העליות הנוכחי בשוק הנדל"ן קרוב מאוד למצות את עצמו. כל המחקרים בעולם מראים שישנם שלושה גורמים עיקריים שמשפיעים על המחירים בשוק הנדל"ן. הראשון הוא הריבית – והיום הכיוון הוא כלפי מעלה. נכון שריבית בנק ישראל הקצרה עדיין לא עולה, אבל הריבית ארוכת הטווח וריבית המשכנתאות בפרט, נמצאות היום במקום שונה לגמרי מזה שהיו בו כשהחלו הדיבורים על המס.

הגורם השני הוא שוק התעסוקה, שבו אנחנו כבר היום בתעסוקה מלאה עם שיעור אבטלה של 3.7% בקרב מחפשי עבודה, ופחות מ-3% במרכז הארץ. הגורם השלישי הוא תחום ההיצע – שגם בו אנחנו צפויים להרגיש את השפעת הצעדים של הממשלה. כל הגורמים האלה ביחד מקלים על הלחצים בשוק הדיור גם בלי מס דירה שלישית".

הבנקים מוכנים לספוג ירידה

השניים כותבים כי המצב הנתון כיום בשוק הנדל"ן הוא אי וודאות מוחלטת. בעוד שכמות העסקאות נמצאת בירידה ושוק המשכנתאות מדשדש, מחירי הנדל"ן שומרים פחות או יותר על יציבות עם עלויות קלות ולא מהותיות. כך שהשאלה המרכזית היא האם מדובר במגמה זמנית, או שמא אנחנו נמצאים לפני התחלה של ירידת מחירים, ואולי בכלל אם יבוטל המס על דירה שלישית פעילות המשקיעים בשוק תגדל והביקושים יגדלו.

לפי הפרסום ב'גלובס', במערכת הבנקאית עוקבים כמובן מקרוב אחרי השוק הזה, שמהווה את הסקטור הגדול ביותר בבנקים, ומציינים כי כרגע לא מזוהה מגמה שכזו, אך הם לא פוסלים תרחיש שכזה. "בשוק שעולה 10 שנים, ברור שהסיכוי שהעליות יימשכו הוא נמוך. יחד עם זאת, אנחנו לא מזהים כרגע ירידת מחירים", מצוטטת הערכתו של בכיר במערכת הבנקאית. "היום עיקר ההאטה שאנחנו רואים זה בפלח דירות היוקרה. בדירות במחיר של מעל ל-5 מיליון שקלים יש האטה משמעותית. המשקיעים הזרים יצאו כמעט לחלוטין מהשוק", הוא מוסיף.

עוד נכתב שם כי בבנקים מסבירים שיציאת המשקיעים הזרים נובעת גם לא מעט בגלל התחזקות השקל מול היורו. כך שמלבד התמודדות עם עליית מחירי הנדל"ן הזרים נאלצים להתמודד גם עם התייקרות שנובעת מהיחלשות היורו מול השקל. עם זאת, בבנקים אומרים כי גם בפלח זה חברות הנדל"ן לא ממהרות להוריד מחירים ומעדיפות להמתין אפילו חצי שנה כדי לראות לאן השוק הולך. בתרחיש שבו מס על דירה שלישית יבוטל, בהחלט ייתכן שפלח זה יתעורר לחיים, שכן הוא עשוי להכניס יותר פעילות של משקיעים לשוק.

תחום נוסף שבו הבנקים מזהים קיפאון הוא באזורים שבהם יש פעילות רבה של פרויקט "מחיר למשתכן". "ניקח למשל את אזור צריפין, שם המחיר במסגרת פרויקט למשתכן הוא כעשרת אלפים שקל למ"ר, ואילו לפני כן הוא היה בסביבות 17 אלף שקל למ"ר. מדובר בפערים מאוד גדולים ובהטבה משמעותית, ולכן אנשים מעדיפים להמתין לתוצאות ההגרלה, אפילו שהסיכוי שהם ייזכו הוא נמוך. גם זה מביא לקיפאון", אומרים בבנקים.

בבנקים לא פוסלים תרחיש של ירידת מחירים, אבל מעריכים שזו לא תהיה ירידה חדה. "צריך לזכור שיש ביקוש אמיתי של 50-60 אלף יח"ד דיור בשנה. לא נעשו פה צעדים להגדלה דרמטית של ההיצע, ולכן ספק אם נראה ירידה חדה. מה עוד שמשך הבנייה מתארך, קצב אישורי התוכניות איטי, וזה גם ירסן תרחיש של ירידה מהותית במחירים".

בכל אופן בבנקים משדרים כי הם אינם מוטרדים גם אם אכן תהיה ירידה מחירים חדה. "הבנקים יוכלו לספוג גם תרחיש של ירידה של 30% במחיר", אומר הבנקאי. לדבריו, "אנחנו מעמידים אשראי גם לקבלנים וגם לנוטלי משכנתאות עם לפחות 30% הון עצמי. במקרה של קבלנים, הם גם צריכים לבצע מכירות מוקדמות – מה שמהווה כרית ביטחון נוספת. הסיכון הגדול יותר היום הוא במימון קרקעות לפרויקטים עתידיים, אבל גם שם אנחנו דורשים הון עצמי גדול יותר מה שמקטין את הסיכון גם בתרחיש של ירידת מחירים".

אז הפרשנות של המרואיינים ב'גלובס' אופטימית למדי. אבל…

ביטול החוק יעלה את המחירים

לעומת התחזית האופטימית שהבאנו, יש מי שסבור שביטול חוק מס דירה שלישית עלול להתגלות כמהלומה של ממש למאמצי הממשלה לבלום את עליית מחירי הדירות. במאמר שפרסם נמרוד בוסו ב'דה-מרקר' הוא מציין, כי אם לשפוט את המגמות בשוק הדירות שליוו את מהלכי חקיקת החוק, נראה כי לחוק הייתה השפעה ממשית על המתרחש בשוק, במיוחד בכל הקשור לדיכוי הביקוש לדירות מצד משקיעים מצד אחד, ומתן תמריצים למחזיקים במספר רב של דירות להשקעה למכור אותן מצד שני.

לדבריו, שתי המגמות הללו הן בין הגורמים לכך, שלאחר שנתיים של עליות מחיר רצופות, מאז הקיפאון בשוק שיצרה יוזמת מע"מ 0% של יאיר לפיד, אנו עדים לראשונה לתקופה של יציבות מחירים בת מספר חודשים בשוק הדירות. לכן ביטולו של החוק דווקא בימים שבהם נראה כי השילוב של צעדי הממשלה השונים מתחיל להשפיע על מגמת המחירים – עלולות להיות השלכות הרסניות על הצלחתם של המאמצים להורדת מחירי הדיור.

בוסו מוכיח זאת באמצעות מספרים, וכותב כי אחד המדדים הממחישים באופן המוצלח ביותר את התנהגות המשקיעים הוא מדד ה"רכישות נטו" מצד משקיעים. מדובר בנתון פשוט למדי המתפרסם מדי חודש, אשר מחסיר את סך הדירות שנמכרו על ידי רוכשי הדירות להשקעה מתוך סך הדירות שנרכשו על ידם באותו החודש. תוצאה חיובית משמעה עלייה בסך הדירות המוחזקות כיום בישראל לצורכי השקעה, ותוצאה שלילית משמעותה הפוכה – המשקיעים כקבוצה שיחררו דירות לשוק.

ברובו של העשור האחרון נשא מדד חודשי זה תוצאה חיובית, הנעה על פי רוב בין 500 ל-1,200. הממוצע הרבעוני עמד על 2,500. גם בחודשי מע"מ 0% השחונים, עדיין היתה כמות ה"רכישות נטו" מצד משקיעים חיובית, וכמות הדירות שהוחזקו כהשקעה גדלה.

השינוי המשמעותי הראשון בהתנהגות המדד אירע באמצע 2015, אז ייקר כחלון את מס הרכישה על הדירות להשקעה. מאז, במשך שנה, נע המדד בקרבת קו האפס, אך עדיין נותר מעליו. ואולם מאז קיץ 2016, אז צברו הליכי חקיקת מס דירה שלישית תאוצה, הפך הנתון לשלילי באופן קבוע. כלומר, המשקיעים מכרו יותר דירות מאשר רכשו. ברבעון האחרון של 2016 היה הנתון 1,600- דירות, וגם בראשית 2017 המשיכו המשקיעים כקבוצה לשחרר דירות לשוק, עם מינוס 800 דירות בכל אחד מהחודשים ינואר ופברואר.

והנה השאלה המרכזית אותה שואל בוסו: האם המשמעות של סמיכות הזמנים היא שחוק מיסוי דירה שלישית היה הגורם הבלעדי לשינוי החד בהתנהגות של מחזיקי הדירות להשקעה? ככל הנראה שלא. לצדו באותה התקופה חלה עלייה בריבית המשכנתאות אשר צמצמה את כדאיות ההשקעה. למרות זאת, אין כל ספק כי גם לחוק זה הייתה השפעה רבה, ואפילו אם הייתה בחלקה פסיכולוגית יותר ממבוססת על חישובי עלות ממשית.

החוק הזה סייע ליצור אווירה שלילית בשוק בכל הנוגע לרכישת דירות להשקעה. המשקיעים חשו במידה רבה של צדק נרדפים, ודומה היה שכולם ממתינים עד יעבור זעם, האבק שהביאו עמן המספר הרב של הרפורמות ישקע וניתן יהיה לבחון מחדש את רמת הכדאיות של כל עסקה. כעת עלול ביטול החוק על ידי בג"ץ להביא לתוצאה ההפוכה, של אופוריה בקרב פלח רוכשי הדירות להשקעה וריצה חזרה אל השוק.

לסיכום, אם ב'גלובס' מגלים אופטימיות מה, ב'דה-מרקר', לפחות במאמר של בוסו, התמונה פחות זוהרת בלשון המעטה. את מאמרו המרתק מסיים בוסו במילים הבאות: למשקיעים, לקבלנים ולכל מי ששנות עליית מחירי הדירות היטיבו עמו – לא תהיה כל תלונה אם כך יקרה. עבור חסרי הדירה, שמקווים להצליח יום אחד לרכוש כזו – מדובר יהיה בחדשות רעות.

ויש עוד דבר לקחת בחשבון

המציאות באירופה הולכת ומחמירה מיום ליום. מספר ה"פליטים" שמגיע מידי יום(!) לחופי איטליה גדול הרבה מהמדווח בתקשורת. גם אלה שמצליחים לחצות את הגבולות בין טורקיה לשכנותיה ממערב ומצפון, מצטרפים לאותם פליטים שנודדים אל תוך היבשת ומביאים עמם שינוי דמוגרפי דרמטי.

יהודים בשוודיה, בהולנד, בבלגיה, בצרפת ואפילו בגרמניה, כבר לא שוללים על הסף עלייה. חלקם מעדיפים לרכוש נכס בישראל על כל צרה שלא תבוא. אז נכון, האירו נחלש דרמטית מול השקל וכוח הקנייה שלהם ירד, אבל ישראל מהווה אבן שואבת ליהודים רבים.

הגידול הטבעי מחד, וההגירה החיובית מאידך, עשויים להשפיע על שוק הדיור לאורך שנים. כל עוד לא יהיה שינוי מפתיע במדיניות הממשלה, ולא יהיה, בגלל שאיש לא רוצה ירידת מחירים תלולה, מחירי הדירות יטו כלפי מעלה. בכלכלה חופשית, חוק ההיצע והביקוש הוא אחד מחוקי היסוד.