הפרק השני בסדרה במעקב אחר עסקאות הרכש בענף הקרקעות החקלאיות • 'ביזנעס' בחן את השטח ב'מזרח גוש דן' ועימת את המשווקים • לא יצאנו עם יחידת קרקע אך האזנו לתשובות, ניתחנו את הנתונים, והצגנו בפניכם • לשיפוטכם
אהרון סוויסה 26.07.2018
קרקעות בשומרון. shutterstock הבטחנו וקיימנו. בפרק הראשון שעסק במתקפת הפרסום אודות קרקעות חקלאיות הצהרנו כי נבחן מקרוב השקעות המוצעות לציבור הרחב בתחום הקרקעות החקלאיות.
עתה, 'ביזנעס' מציג: כל מה שרציתם לדעת אודות הקרקעות שבין אלקנה ועץ אפרים למעלה שומרון, 'ניריה' בשמן המקורי – ו'דורות עילית', בשם שניתן להן ע"י משרד הפרסום 'תוצאות אפקטיביות' במטרה להחדירה בקלות יותר למגזר החרדי.
העסקה: יחידת קרקע של 100 מ"ר.
המיקום: בין כביש 5 ל-55, בין אלקנה למעלה שומרון.
המחיר: 85,000 ₪ ליחידה.
הצפי להפשרה: החל מ-5 שנים.
צפי המשווקים לשווי ליחידת קרקע בהפשרה: כ-400,000 ₪.
צפי המשווקים לשווי לאחר הבנייה: דירת 4 חד' צפויה לעלות כ-1,300,000 ₪.
ומכאן, ניגש לניתוח העסקה המוצעת: ראשית, נציין שהחברה ענתה בחפץ לב על כל שאלה שהצגנו, גם על הקשה ביותר. מסמכים שונים ומסווגים, הסכמים חוזיים נחשפו בפנינו, גם אם לא הורשינו לתעדם.
עתה – נציץ אל תוואי הקרקע: המדובר הוא בקרקע בת 200 דונם הרשומים בבעלות פרטית בטאבו ע"ש קבוצת משקיעים יהודיים מצרפת שרכשו אותה מבעליהם היהודיים. הרישום הינו חלוט, ומסמן שטח השוכן כאמור בין מעלה שומרון על כביש 55 לבין אלקנה ועץ אפרים, שתיהן על כביש 5. למעשה, קשה עד בלתי אפשרי למצוא הרבה קרקעות בסדר גודל שכזה הרשומות בטאבו.
מבדיקת 'ביזנעס' עולה כי לצד הקרקע של אותה קבוצת משקיעים, שוכנת קרקע נוספת שנרכשה על ידי אותם בעלים, והיא מקיפה 600 דונם נוספים. אך אלה, עודם בהליכי רישום וצפוי שיצטרפו רק בשלב ב' לתכנית השיווק.
מעבר לכך, לפי חוו"ד של היועה"מ למינהל מקרקעי ישראל לשעבר, פליאה אלבק, בסביבות השטח המדובר שוכנת קרקע בת מאות דונמים נוספים שניתן להכריז עליה כקרקע שבבעלות המדינה. שלב ג' – אם וכאשר יוכרז כקרקע מינהל, ובהינתן כלל האישורים התכנוניים והפוליטיים תוך מימוש החזון להכריז על עיר שתיבנה במקום – יוכל אפוא, תיאורטית, להצטרף לשטחי 'דורות עילית' בתוספת של עוד מאות דונמים.
ארבעה תנאי אישור הבנייה
באזור יהודה ושומרון, ישנם ארבעה תנאים שצריכים להתקיים כדי שיישוב או שכונה ישראליים יהיו מוסדרים כדין, על פי הדו"ח המסכם של הצוות המקצועי שהקימה הממשלה לבחינת הסדרת הבנייה ביו"ש:
התנאי הקנייני – היישוב או השכונה צריכים להיות מוקמים על קרקע שהיא בבעלות המדינה או שהמדינה זכאית להחזיק בה כדין או על קרקע שנרכשה כדין על ידי אזרח ישראלי;
התנאי התכנוני – היישוב או השכונה צריכים להיות מוקמים בהתאם לדיני התכנון והבנייה החלים במקום;
התנאי המוניציפלי – היישוב או השכונה צריכים להשתייך לרשות מוניציפלית מוכרת ומוסדרת;
התנאי הרביעי, אישור הדרג המדיני – הקמת היישוב צריכה להיות על פי החלטת ממשלה.
אשר להחלטת הממשלה להקמת יישוב יהודי במקום (לא עיר, למען הדיוק. אך דברים אלו דינאמיים, ואזוטריים ביחס למהות) איש אינו חולק, זו קיימת, אף כי זו לא חודשה לאחר שניתנה בשנות השמונים. הדבר חשוב – משום שהחלטה נוספת, חדשה יותר, קובעת שכל ההחלטות של הממשלות הקודמות, יזדקקו לאישור מחודש.
אם כן, על המקום יש החלטת ממשלה שקבעה כי לו השטח יירכש ע"י אזרחים ישראליים הוא ייושב – מכיוון שהינו אסטרטגי, וצופה על ראש העין, נתב"ג וכפר סבא. יצוין גם כי ההחלטה היתה במקורה אסטרטגית, ולא לפי דרישת יזם או בעלי הקרקע הקודמים.
הרעיון הבטחוני-אסטרטגי אפוא נותר, ובנוסף, וועדת השמות קראה למקום 'ניריה', ואף ניתן צו הפקעה לדרך המתחברת מכיוון מעלה שומרון וכביש 55, אל ניריה – כאשר כידוע, דרכי גישה הן תנאי בסיסי לאישור בנייה. במסמכים אחרים אנו מוצאים שם אחר לכיוון השטחים שבראש ההר: אלקנה-ה', או מעלה שומרון דרום, אך גם עבור שטח זה קיים צו הפקעה המוביל מכביש 5 (עץ אפרים) לאלקנה ה' – הלא היא ניריה והלא היא 'דורות עילית'.
לסיכום, הממשלה נתנה את החלטתה לבניית יישוב יהודי במקום כבר בשנת 1985, יחד עם הפקעת דרכי גישה למקום, וקבעה אף את שמו.
אשר לתנאים הקנייניים, התכנוניים והמוניציפאליים, דומה כי התשובות ניתנו לא פעם באינספור במות ומנשרים שפורסמו ע"י משווקי המקום. נחזור עליהם בקצרה בלבד: השטח המשווק עתה (200 הדונמים הראשונים) הינו בבעלות פרטית שנרשמה כדת וכדין בטאבו; הנושא התכנוני – עליו נרחיב בהמשך עוד – נמצא בהליכים מתקדמים ע"י היזמים ובמימונם; והתנאי המוניציפאלי, די לשמוע את ראש המועצה האזורית המשבח את הבנייה בכל פה.
החזון, הרווחיות והצפי להפשרה
על דבר אחד אין חולק. 'דורות עילית' שוכנת קרוב מאוד למרכז. הבטנו בשעון. מצומת מורשה עד הכניסה לאלקנה חלפו 10 דקות נסיעה בלבד, כך שהמרחק הגיאוגרפי קצר ביותר – גם אם המדובר ביישובי השומרון ולמרות היותם משווקים כ'מזרח גוש דן'. המינוח הפרסומי הופך את המושג שומרון ל'מזרח גוש דן' אך אין בכך כדי לסבור שמדובר על שטחים בערבות ים המלח, כפי שחובבי קונספירציות היו מעדיפים לומר…
בכלל, כדאי ומומלץ לכל קונה פוטנציאלי לרדת אל השטח עצמו, ולא רק בשביל הנוף. למעשה, אם לא תרכשו, הנוף יפצה אתכם על הנסיעה: בראות טובה, אפשר לצפות בואכה תל אביב – עד הים. ולענייננו: ניריה (או 'דורות עילית' בשמה השיווקי) שוכן על רכס הר, כשהשטח העליון מישורי וישמש טופוגרפיה נוחה לתכנון השטח המישורי שבראש ההר לבנייה למגורים.
הטענות על המחיר הגבוה לכל יחידת קרקע, לא נעלמו מעינינו בשלב בדיקת המיזם. ראשית, אכן דונמים שלמים באזור יו"ש (ובכל הארץ) שאינם רשומים על שם הבעלים, אכן נמכרים במחירים מגוחכים. שתי יחידות דיור ב'דורות עילית' ואתם בעלים חוזיים (אך לא רשמיים) של דונם בשומרון שספק אם תוכלו לעשות איתו דבר מה. אפילו לטאבו לא תוכלו לגשת איתו כל כך מהר. וקרקע שאינה רשומה – לא תאושר לבנייה כל עוד לא הוכחתם שהיא בבעלותכם. הליך רישום, למשעה, הוא אף ארוך יותר מהליך הפשרה…
ב'דורות עילית' לפחות, הקרקע רשומה, והדבר משמעותי לגבי המחיר. עם זאת מול המחיר היקר, המשווקים מודים באוזנינו, כי "קרקע חקלאית היא עסקה – וחלק מהכסף שהלקוח ישלם הוא תמורת התכנון". הנה דבר המשווק: "חברת 'יחיאור' בבעלות משה יחיאל, מהוותיקות בתחום המקדמת הפשרת תב"עות למעלה מ-30 שנה עם רזומה מפואר של הצלחות, כולל הרחבות של ישובים בכמות גדולה. החברה עובדת בשיתוף פעולה עם משרד השיכון ועם מנהל מקרקעי ישראל, רמ"י, ועם מנהל איו"ש".
כשאנו שואלים מה כולל הליך התכנון, אנו מקבלים הבטחה ש'יחיאור' חתומה עם אנשי 'דורות עילית' על חוזה עבודה תכנונית עד להגעה לתב"ע. "לא באנו כדי לפתוח משרד שיווק לקרקע חקלאית, ולהתעופף. באנו להקים עיר. תראה לי עוד חברה שלוקחת על עצמה את כל התכנון, הן בתפעול המערכת הפוליטית בלובינג לא זול, והן במלאכה היומיומית של התכנון ברמה הטכנית. ואני מודה: יש כאן חבילה, שצריך לממן אותה – חלק מכספי הלקוחות צריך לכסות את רכיב הקרקע, חלק עובר כרווח למשקיעים ('יהודים חרדיים מצרפת', אלה הפרטים שקיבלנו), ויש גם דיבינדים לחברת השיווק ('אפיקים רוזנטלר'), וכיסוי ההוצאות שסביב התכנון והשיווק.
"אנחנו לא מתחייבים להפשרה ב-100%, אבל מתחייבים לתכנון ולפעולה אדירה כדי שזה יקרה. וחשוב לזכור שלא הכל תלוי-שר-ביטחון או החלטת ממשלה; יש דברים רבים שיש לבצע קודם לכן, כדי להגיע לקידום נכון. יש לעבד תכנית מול משרד הבינוי והשיכון, יש לבצע תכניות מפורטות של השטח, וזה רק קצה המזלג".
מלווים עד האכלוס
לדברי החברה המשווקת, ב'דורות עילית', אם לא יסיימו את התכנון ויתקדמו לביצוע בניית הפרויקט עבור הרוכשים – החברה לא תממש את הרווח היזמי שלה.
מה הכיוון, להרוויח מניהול קבוצת הרכישה בשלב הבנייה?
"בהחלט שיש כיוון כזה. אנחנו לא מסתירים את העובדה שבאנו להרוויח. וכן, אם זה יהיה ע"י ניהול קבוצת הרכישה, נעשה את זה. צריך להבין שחלק מהקרקעות נשארות אצל חברת המשקיעים, ואילו שכר חברת הניהול אפיקים רוזנטלר הוא בהבאת התוצאה".
ואם אקנה לבד קרקע סמוך לאלקנה או למעלה שומרון, לא אצליח להביא אותה להפשרה?
"אין מצב. חלק לא מבוטל מההכנסות מושקע ישירות בתכנון. יש כאן חוזה של מיליוני שקלים עם חברת התכנון, סכומים אחרים, לא מבוטלים על לובינג פוליטי, ותאמרו לי אתם, האם אתם מכירים עוד משווק של קרקע חקלאית ששכר לוביסטים, חברות תכנון, ומקדם את הנושא באופן כה מאסיבי. ואני רוצה שתבינו, אנשי התכנון עובדים ללא לאות, אנחנו כל הזמן בפגישות תכנוניות, רוב זמננו מוקדש לכך, רק חלק קטן יותר מוקדש לשיווק".
לעזו עליכם שיצרתם קשר הון-שלטון, בהבאת שר השיכון במסוק על חשבונכם. זה הגון?
"שר השיכון לא משת"פ שלנו, הוא לא היה בא אם לא היה מאמין בתכנית. ולא רק על הרכס שעליו תקום העיר הוא הכריז שמשרדו מעוניין בכך, גם בראיונות תקשורתיים הוא חוזר על כך בכל מקום שעיתונאים שואלים אותו על כך. והאמן לי – שואלים אותו על זה כל הזמן".
עם יד על הלב, מה תגיד אם בעוד עשר שנים זה לא יתקדם כמו שציפיתם?
"את מה שאני אומר ללקוחותיי היום: קח בחשבון שכשאתה 'קונה עסקה', יש לה סיכוי וסיכון. אדם חכם לוקח דבר שסיכוייו רבים וטובים יותר מסיכוניו. האופטימיים אומרים שלפחות חמש שנים יארכו עד ההפשרה, אבל זה בפירוש יכול לקחת הרבה יותר. אם המשקיע נכנס לזה הוא יודע מראש.
"במקביל, ראש המועצה מדרבן אותנו, נותן גב פוליטי, לא 'תוקע מקלות בגלגלים', ולא מצהיר שהוא לא מעוניין בחרדים. ההיפך. וגם במשרד השיכון רואים את הרצינות שלנו, מנכ"ל המשרד ומנהלי אגפי התכנון מבינים את השפה התכנונית, ופועלים על פיה. לפי אנשי מקצוע ההערכה היא שזה יארך לפחות חמש שנים, ואם זה ייקח יותר – לפחות אתה יודע שעובדים בינתיים, ולא נותנים לקרקע לשבת ולהתייבש…".
בגבעת זאב המתינו שבע וחצי שנים מהרכישה.
"ומה קרה? מי שהשקיע במיקום הנכון – הצליח. וב"ה 'אפיקים רוזנטלר' היו חלק מההצלחה. בגדול, גם אם ההפשרה תארך יותר מהצפוי, ערך הכסף יישמר. בנדל"ן, כשהעניינים מתקדמים, מחיר הקרקע עולה. אפשר לבדוק בכל מקום – קרקע מתוכננת זוכה לכך שערכה עולה. אצלנו, כל משקיע חותם על הסכם ניהול ולפיו החברה מתחייבת לעשות את הכל כדי לקדם את התב"ע עבורו במהירות האפשרית. מעבר לזה? אין לנו דרך טובה יותר".
26/07/2018 20:11
יח"צ וליקוק,
פרסמו כתבה ראשונה, כדי לקבל פרסום…
אנשי שיווק טובים אתם
26/07/2018 20:48
רכשתי שם 2 יחידות קרקע והכתבה הזאת מרגיעה אותי שעשיתי נכון.תודה לכם.
27/07/2018 0:56
אם השיווק היה על ידי חברה שהוכיחה הצלחות, זה היה מעניין, בינתיים החברה שיווקה הרבה חלומות, וגרמה עגמת נפש להרבה אנשים.
27/07/2018 9:50
זה נראה כמו כתבה שיווקית שתוצאות אפקטיביות עשה לרוזנטל
27/07/2018 11:22
אדם חכם שם את הכסף הזה כהון עצמי לדירה בטבריה או במקום אחר בחצי מליון . וממממן את המשכנתא מהשכירות
יתרונות. א קרקע רווחית מהיום הראשון
ב תאריך השקעה לסיום צפוי
ג אין שום סיכון
ד עליית ערך נכס
כך שרק אדם בלי שכל קונה קרקע חקלאית. אבל הפריירים מתחלפים
27/07/2018 14:28
בוא נניח שהכל הולך כמו שצריך, בונים תוך עשר שנים וכו' וכו'. בלי שום תקלות ובלי שום בעיות.
מישהו יש לו מסמך ביד, שבו מפורט כמה הצפי של הרווח, לאחר ניכוי כל ההוצאות? אני מבקש מ-ס-פ-ר-י-ם. לא דיבורים.
הקרקע עולה 85000 שח. האם לטענת המשווקים יש להם השערה כמה אחוזי הרווח, שוב, לאחר כל ההוצאות העתידיות שיהיו?
אשמח לדעת.
לעצמי, אילו היה לי מאה אלף שח פנויים, ברור שהיייתי שם על דירה היכן שהוא, עם משכנתא. כמו שכתב החכם שמעלי.
28/07/2018 21:57
מקום מעולה עם סיכויים אמתיים. כשהרשויות תומכות זה ירוץ ויתקדם במהירות. מי שהשקיע 100,000 ש"ח בגבעת זאב וקיבל אחרי כמה שנים 700,000 ש"ח מבין בדיוק על מה מדובר.
אין כאן חברה שבאה למכור לכם פיסות קרקע ובזה היא סיימה את תפקידה. הם מתכננים הם בונים הם עושים הכול עד האכלוס. זה הבדל אדיר!
28/07/2018 21:58
מקום מעולה עם סיכויים אמתיים. כשהרשויות תומכות זה ירוץ ויתקדם במהירות. מי שהשקיע 100,000 ש"ח בגבעת זאב וקיבל אחרי כמה שנים 700,000 ש"ח מבין בדיוק על מה מדובר.
אין כאן חברה שבאה למכור לכם פיסות קרקע ובזה היא סיימה את תפקידה. הם מתכננים הם בונים הם עושים הכול עד האכלוס. זה הבדל אדיר!
29/07/2018 0:10
מי שקונה קרקע לא מופשרת עכשיו לבניה שם כספו על קרן הצבי נקודה . וחוץ מזה מי רוצה לגור ליד פורעים ערבים . וחוץ מזה החלטות ממשלה מלפני שלושים שנה ממש לא רלוונטיות להיום … ועוד בשטחים בכלל…
אגב שטחי יו"ש זה מינהל אזרחי בכלל עד כמה שידוע לי לא טאבו …
29/07/2018 9:08
בשביל לבנות 400 יח"ד באדם נרצח אדם אחד כמה חרדים צריכים למות בשביל שטראמפ יסכים שיבנו בדורות עילית
והאם רוזנטלור מסכים להתנדב
29/07/2018 10:34
ברחוב לא מבינים שזו לא קניה של דירה, אלא השקעה נדלנית בסיכון.
בהשקעות הרבה פעמים סיכון גבוה = תשואה גבוהה.
אבל בתיק השקעות נבון אחוז הסיכון יהיה נמוך יחסית.
לכן ההשקעה הזאת מתאימה רק למי שהסכומים האלו הם אחוז קטן מסך ההשקעות שלו.
29/07/2018 13:03
אתם יכולים לתאר לעצמכם שחלק גדול מהתגובות האוהדות פה הם של אלה של המשווקים וקרוביהם, אז אל תתרגשו מכך יתר על המידה.
נראה לי שלא שאלתם מספיק את השאלות הבאמת קשות, שאני מאמין שלא יהיה להם על כך שום תשובות.
ואדרבא, אם אתם באמת רוצים להגיע לחקר האמת ולא רק ללטף עם שאלות עדינות, תעמתו אותם עם השאלות הבאות שאני אכתוב כאן, ונראה מה יהיה התשובות שלהם.
29/07/2018 13:11
המחיר שהם אומרים שזה כביכול שמונים וחמש אלף שקל, זה לא נכון , מכיון והם עתידים לגבות עוד לפחות שלושים אלף שקל, וכל הוצאות ההפשרה אינם כלולים בתוך המחיר. מה שאומר שאתם משלמים על היחידה הדמיונית הזאת לדירה בשומרון סכום של לפחות 115,000
29/07/2018 13:21
תבדקו כמה עולה דירה מוכנה בעימנואל שממקומת באותו אזור דירה מוכנה (!!!) עולה שם בין 400 אלף שקל לדירה ישנה, ו650 אלף שקל לדירה חדשה.
למי שיודע עלות הבניה כיום לדירה היא בסביבות הארבע מאות אלף שקל לדירה.
זאת אומרת שאתם קונים היום קרקע לידיה עם כל הסיכונים 1) שזה לא יופשר 2) גם אם יופשר לא בטוח שיתנו לבנות שם בגלל ארה"ב 3) גם אם יתנו לבנות יש כאן בעיה שזה קבוצת רכישה 4) גם אם יוכלו לבנות שם דירות זה יקח בפועל לפחות חמש שרה שנה
במחיר יותר יקר ממה שאתם יכולים לקנות *היום* שטח לדירה, במקום מופשר, בלי שום סיכונים, זה נשמע לכם הגיוני ?
לשלם מאה עשרים אלף שקל לפחות על ידיה שאולי תהיה ואולי לא, בזמן שאתם יכולים לקנות שטח של יחידה כזאת בעימנואל בלי סיכון ובחצי מחיר ?
29/07/2018 13:24
3) במשווקים מנסים להציג את זה כאילו שם המשחק כאן זה ההפשרה, דבר שהוא לא נכון.
ישנם שטחים רבים מאוד (!!!) מופשרים ומוכנים לבניה, בביתר ובאשר מקומות, שהכל מוכן, רק שארה"ב לא נותנת לבנות.
בנימין נתניהו הגיע לחנוכת הבית של גבעה C בביתר, והוא בקושי הצליח להבטיח איזה עשרות יחידות דיור בתוך ביתר (!!!!!) כי דה פקטו יש הקפאה בכל האזורים האלה, ואנחנו מדברים כעת על התקופה הכי טובה לנושא, ממשלה הכי ימנית שיכולה להיות, ונשיא בארה"ב שיותר טוב ממנו לא יכלנו לדמיין לנושא הזה.
ותכלס' הוא בקושי בקושי משפיר.
מי שמדמיין שיתנו כל כך מהר לבנות "שכונה" או "עיר" חדשה, ושיש לזה היתכנות הגיונית הוא לא חכם.
29/07/2018 13:29
4) גם בהנחה שיצליחו להפשיר, ויצליחו לשכנע את ארה"ב שרוזנטלר מכר פה יחידות, ואי אפשר להשחיב את פני הרוכשים ריקם…
תהליך כזה לוקח לפחות עשר חמש עשרה שנה במקרה הטוב, והסיכוי שעד עוד עשרים שנה יבנו שם דירה הוא דמיוני לחלוטין.
בכל אותם שנים הכסף שלכם לא עושה שקל!! בתקווה שאח"כ הוא יהיה שווה משהו..
חמש אחוז לשנה על הכסף שלכם, אפשר לקבל בהשקעות הגיוניות וסבירות, זאת אומרת שבמשך עשרים שנה, שהכסף שלכם יכל להכפיל את עצמו ולהרוויח, אתם תוקעים אותו במקום, שבמקרה *הטוב* אז יהיה לזה תשואה.
ולכל מי שמדמיין שהתשואה אז תהיה כזאת מטורפת שזה יהיה שווה את ההמתנה, זה הרי שטויות כי לא יכול להיות שדירה שם תהיה שווה הרבה יותר מדירה בעימנואל.
(ואני יודע שיהיו כאלה שיחשבו שיש לי מניות בעמנואל, ממש ממש לא, זה פשוט הישוב הכי קרוב חרדי, ודירות שם עולות זול בטירוף, מה שמראה שזה פשוט לא כלכלי, זה המבחן הכי פשוט!!)
29/07/2018 13:32
5) משווקי דורות עילית מתבססים על כך שבכל דונם יאשרו להם עשר יחידות דיור.
מה לעשות, שכל האשורים שניתנו באזור היו רק לארבע יחידות לדונם, זאת אומרת בעצם שאם כל עשר אנשים קונים דונם, הרי שבאם בסופו של דבר יאשרו כמו בכל האזור ארבע יחידות לדונם, הרי שכל "יחידה" לבניה של דירת 100 מטר בעצם תהיה שייכת לשנים וחצי אנשים, זאת אומרת שקניתם 40 מטר לבניה בלפחות 120 אלף שקל, כמה מטומטם צריך לעשות עסקה שכזאת ?
29/07/2018 13:37
בנושא של קבוצת רכישה.
בעצם אם וכאשר יאשרו את ה-כ-ל תהיה הפשרה, וארה"ב תתחשב בקונים המסכנים ועוד ועוד ועוד ועוד
הרי שבעצם כעת כשנגשים לבניה זה קבוצת רכישה לכל דבר שכל השותפים ביחד צריכים לבנות את הבניינים.
מי שקצת מכיר את נושא הבניה, יודע שהקבוצות רכישה הכי איכותיות כמו של דגל התורה, כרמל, אחיסמך, תקועים שנים רק בגלל שזה קבוצת רכישה,
הבנקים לא רוצים ללות, מספיק שלאחד מתוך כל המאות לא מאשרים משכתא או שאין לו כסף בשביל לעכב את כל הפרוייקט.
וזה כשכולם אברכים ישרים ותמימים.
כעת תדמיינו לעצמכם שיצטרכו לבנות פרוייקט שאין שום קשר בין אחד לשני,
מזרוחניק מהשומרון, עם קנאי ממא"ש, אתיופי מחיפה, עם עב"מ מראש העין, אם אתם חושבים שיצאו משם בניינים, זה חלום.
מספיק שחשבון של אחד מהם מעוקל או משהו כזה, בשביל שהכל יידחה בעוד כמה שנים.
זה יהיה אסיפה שכל המשותף בינהם הוא דבר אחד, אנשים טיפשים שנפלו לבור שכזה,
ואיתם לא הייתי ניגש לבנות פרוייקט.
זה לבד יכול לקחת חמש עד עשר שנים במקרה הטוב, ותבררו אצל מי שנמצא בקבוצות רכישה הכי טובות!!
29/07/2018 13:40
7) מי שלא יודע, שלושת הדיינים הכי מוערכים בעולם הדיינות, בנושא של הבנה בעסקים ונדל"ן הוציאו מכתב שכתבו שזה השקעה גרועה מאוד.
הרב יהודה סילמן, הרב צבי ברוורמן, והרב מנדל שפרן.
יש לציין דבר מעניין, שהרב סילמן סיפר, איך יצא לו לכתוב נגד הפרוייקט.
משווקי הפרוייקט הגיעו איליו על מנת לקבל ממנו אישור על הפרוייקט, הם הציגו בפניו את כל המפות וכו' וכו',
מדובר באדם ששוחה בתחום העסקים והנדל"ן, וברגע שהוא תפס את גדול התרמית, הוא הוציא לעינהם דף ועט וכתב מכתב נגד הפרוייקט…
מי שהולך לקנות אחרי ששלושת האנשים האלה אומרים שזה עסקה גרועה, מגיע לו באמת ליפול ולקנות בכזה מקום.
29/07/2018 19:49
בכנס במודיעין עילית שנערך ע"י הרבנים במודיעין עילית לפני כשנה, ע"מ להציל אברכים תמימים מפיתויים של אנשי מסחר ממולחים, הזהירו מאוד מלקנות קרקעות חקלאיות, ורב אחד שמומחה בתחום מחה נמרצות על מכירת הקרקעות חקלאיות גם אח"כ אם יצליחו לבנות שם משהו (עבור הנכדים שלכם) זה לא יהיה שווה את המחיר.
חבר'ה, תזהרו…
30/07/2018 0:05
הרב ברוורמן מביתר הזהיר מאוד לא לקנות שם קרקע. זהירות !
30/07/2018 23:28
החסרתם פרט מהותי, לפי בדיקה בוויז, הזמן להגיע מהכניסה לאלקנה ועד לכניסה למעלה שומרון הוא 28 דקות, ועל כך יש להוסיף את הדרך לאורך הכביש העתידי ממעלה שומרון ועד למקום. ומה עם הדרך מבני ברק למורשה כ-10 דקות
בקיצור מרחק נסיעה של למעלה מ-50 דקות.
החסרתם עוד פרט מהותי, המקום שוכן בסמוך לעמנואל, שם ניתן כבר כיום להשיג דירות במחיר של 400,000 ש"ח, כשהמחיר העלות הסופי בדורות לפי רוזנטלר הוא כ-70,0000 ש"ח. אז איפה הדיל….
30/07/2018 23:29
החסרתם פרט מהותי, לפי בדיקה בוויז, הזמן להגיע מהכניסה לאלקנה ועד לכניסה למעלה שומרון הוא 28 דקות, ועל כך יש להוסיף את הדרך לאורך הכביש העתידי ממעלה שומרון ועד למקום. ומה עם הדרך מבני ברק למורשה כ-10 דקות
בקיצור מרחק נסיעה של למעלה מ-50 דקות.
החסרתם עוד פרט מהותי, המקום שוכן בסמוך לעמנואל, שם ניתן כבר כיום להשיג דירות במחיר של 400,000 ש"ח, כשהמחיר העלות הסופי בדורות לפי רוזנטלר הוא כ-70,0000 ש"ח. אז איפה הדיל….
31/07/2018 1:52
למה אתם לא מפרסמים את התגובות שלי ?
כתבתי שמונה סיבות אחת יותר חדה מהשניה למה לא כדאי לקנות קרקע חקלאית
כאחד שנפגע ועסקתי בנושא, כתבתי הודעות שמסבירות הכל, ומי שקונה אחרי שהוא יקרא את זה צריך להיות מטומטם
ומשום מה המערכת לא העלתה את זה
למה ?
האם זה אומר שהכתבה הזאת ממומנת ואתם מעדיפים ללטף אותם ?
רק לכתוב דברים טובים ?
חבל!
02/08/2018 19:53
רחמנות
גם אם הכל ילך כמצופה, ותהיה הפשרה בתוך 5 – 10 שנים, מחיר קרקע מופשרת לבנית דירה אחת באזור זה הוא לא יותר מ -350,000 שקלים, כאשר הפיתוח כלול במחיר.
פיתוח לדירה אמור לעלות בסביבות 200,000 שקלים, לא כולל תכנון, לא כולל ניהול, לא כולל הוצאות נוספות.
כלומר, בתשריט האופטימי ביותר, הקרקע נטו ללא פיתוח תהיה שווה פחות מ- 150,000 שקלים, לאחר המתנה של שנים רבות!!!!!
07/08/2018 13:05
שלושת הדיינים הכי מוערכים בעולם הדיינות, בנושא של הבנה
בעסקים ונדל"ן הוציאו מכתב שכתבו שזה השקעה גרועה מאוד.
הרב יהודה סילמן, הרב צבי ברוורמן, והרב מנדל שפרן.
יש לציין דבר מעניין, שהרב סילמן סיפר, איך יצא לו לכתוב נגד הפרוייקט.
משווקי הפרוייקט הגיעו איליו על מנת לקבל ממנו אישור על הפרוייקט, הם
הציגו בפניו את כל המפות וכו' וכו',
מדובר באדם ששוחה בתחום העסקים והנדל"ן, וברגע שהוא תפס את גדול התרמית,
הוא הוציא לעינהם דף ועט וכתב מכתב נגד הפרוייקט…
מי שהולך לקנות אחרי ששלושת האנשים האלה אומרים שזה עסקה גרועה, מגיע לו
באמת ליפול ולקנות בכזה מקום.
07/08/2018 13:06
בהנחה שיצליחו להפשיר, ויצליחו לשכנע את ארה"ב שרוזנטלר מכר פה
יחידות, ואי אפשר להשחיב את פני הרוכשים ריקם…
תהליך כזה לוקח לפחות עשר חמש עשרה שנה במקרה הטוב, והסיכוי שעד עוד
עשרים שנה יבנו שם דירה הוא דמיוני לחלוטין.
בכל אותם שנים הכסף שלכם לא עושה שקל!! בתקווה שאח"כ הוא יהיה שווה משהו..
חמש אחוז לשנה על הכסף שלכם, אפשר לקבל בהשקעות הגיוניות וסבירות, זאת
אומרת שבמשך עשרים שנה, שהכסף שלכם יכל להכפיל את עצמו ולהרוויח, אתם
תוקעים אותו במקום, שבמקרה *הטוב* אז יהיה לזה תשואה.
ולכל מי שמדמיין שהתשואה אז תהיה כזאת מטורפת שזה יהיה שווה את ההמתנה,
זה הרי שטויות
10/08/2018 9:48
הזוי לחלוטין כמה שאנשים תמימים.
השאלות כאן חזקות בהרבה מההסברים המתפתלים…
אם זה היה משהו שאינ מהותי ומשמעותי ניחא, אך מדובר על להניח מאות אלפי שקלים…
והמצחיק הוא שמתחילים לדון כאן בתגובות כמה זמן זה ב'וויז'…
כל מי שעסק פעם בתחום הנדל"ן יודע שכזה דבר -אם בכלל, לוקח 15-20 שנה!!!
19/08/2018 19:01
חלק מהמגיבים כאן אינטרסנטחם וזה צועק…
מי שמשווה לעמנואל שמרוחקת 40 דקות נסיעה לתוך השומרון לדורות עילית שנמצאת בקצה גוש דן גבול השומרון הוא פשוט אידיוט.
ומי שמתייחס לדברי דיין מביתר הידוע שמשווק בעצמו קרקעות חקלאיות בגילה הוא פתי.
כל מומחה לנדל"ן יאמר לכם שאם שר השיכון בכבודו ובעצמו טרח להגיע לדורות עילית והצהיר שתקום עיר חרדית הסיכוי שזה יקרה גבוה מאוד ובכל מקרה שווי הקרקע יטפס בכל יום.
17/03/2019 19:50
קבוצת נוכלים או תמימים או טפשים מה שבטוח שאסור להתקרב לשם
30/01/2020 12:22
לא לקנות הם פשוט גנבים הרב ברוומן צודק
ולא יהיה להם תשובות לכל השאלות שמאיר העלה כאן אף פעם
התורה חסה על ממונם של ישראל
תזהרו מהם !!!