האמריקאים מסתערים על שוק הנדל"ן והממ"ד הפך למלך המכירות

צילום אילוסטרציה: צפריר אביוב/פלאש 90

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מפרסם את סקירת הנדל"ן למגורים לחודש מרץ 2026, המצביעה על חוסן יחסי של השוק בצל מבצע "שאגת הארי". בחודש מרץ 26' נרכשו 7,395 דירות, יד שניה וחדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 3%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש מרץ ב-6,778 דירות, ירידה של 6% בהשוואה למרץ 25' וגידול של 5% בהשוואה לחודש הקודם. הכלכלן הראשי מציין כי "הירידה במספר העסקאות בהשוואה למרץ 25' הינה מתונה יחסית, בהינתן מבצע 'שאגת הארי' שנמשך לאורך כל ימי החודש, אם כי בהשוואה היסטורית עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות". היציבות היחסית הושפעה בין היתר מרכישות של מקבצי דיור להשכרה על ידי קרנות רי"ט ומימוש אופציות רחב היקף בפרויקט בתל אביב.

מכירות הקבלנים בחודש מרץ הסתכמו ב-2,789 דירות, ירידה של 11% בהשוואה למרץ אשתקד, אך זינוק של 11% לעומת פברואר החלש. בשוק החופשי בלבד נמכרו 2,172 דירות חדשות, כאשר אזור תל אביב בלט עם זינוק של 68% בהשוואה למרץ אשתקד ורמה חריגה של 441 דירות – הרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2021. מנגד, ירידות חדות נרשמו בנתניה (38%-), ב"ש (33%-) והמרכז (23%-). נתון מעניין נוסף נוגע להעדפות המיגון: שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" עמד על 61%, אך באזור נתניה נרשמה ירידה חדה ברכישות אלו לטובת דירות עם מסירה קרובה של עד חצי שנה. "ממצאים אלו, כמו גם מניתוח עסקאות יד שניה, מצביעים על העדפה גוברת של הקונים לדירות עם ממ"ד במיוחד באזור זה".

בפלח השוק של יד שנייה נרשמו 4,606 עסקאות, ירידה של 6% לעומת אשתקד. כאן בולטת הדרמה האמיתית סביב הביטחון האישי: "בחודש מרץ 26 נרשם גידול חד בשכיחות זו ברמה הארצית, כאשר זו הגיעה ל-65% מסך דירות יד שניה שנמכרו, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת 24'". בנתניה נתון זה הגיע לשיא של 78%. במקביל, המשקיעים מגלים עניין מחודש עם רכישת 1,309 דירות, גידול של 8% לעומת מרץ אשתקד. מנגד, מכירות המשקיעים צנחו ב-42%, אולי בשל "היעדר ממ"ד בחלק גדול מ'מלאי' הדירות שמחזיקים משקיעים" באזורים כמו ת"א וחיפה.

לראשונה מפרסם האוצר פילוח של תושבי החוץ לפי מדינת דרכון: כמעט מחצית (49%) מהרכישות ברבעון הראשון של 2026 היו של אמריקאים, שרכשו 238 דירות. למעלה ממחצית מרכישותיהם התרכזו בירושלים (125 דירות) במחיר חציוני של 5.1 מיליון ש"ח. בעוד רכישות האמריקאים ירדו קלות, הצרפתים והבריטים הגדילו את פעילותם. רכישות הצרפתים הסתכמו ב-130 דירות ברבעון, כאשר הם מתמקדים בדירות "עממיות" יותר במחיר ממוצע של 2.8 מיליון ש"ח, בעיקר בנתניה.

תזרים המזומנים של הקבלנים הציג תמונה מורכבת: התזרים בפועל עמד על 5.4 מיליארד ש"ח, גידול ריאלי של 9% לעומת אשתקד, למרות ירידה בתזרים הפוטנציאלי. הגידול מוסבר בתשלומים על עסקאות עבר, במיוחד לנוכח מבצעי המימון שרווחו בשוק. עם זאת, שיעור הטבות המימון המדווחות ירד ל-25%, ייתכן בשל מגבלות בנק ישראל או מעבר של קבלנים להטבות מסוג אחר שאינן מדווחות כראוי. רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי הראו יציבות עם גידול של 2% לעומת אשתקד, בעוד שמשפרי הדיור ממשיכים לסגת עם ירידה חדה של 23% ברכישות.