המפקחת על רישום מקרקעין: הרחבת דירות של בעלי דירות הגג בבית מורכב במודיעין על חשבון שטחים ציבוריים ושטחי שירות אינה חוקית • זאת, על אף שבתקנון המוסכם נכתב כי אין צורך באישור השכנים
אבי יוסף 16.06.2020
מבט על מודיעין, | צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90 בימים אלה התפרסם פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין ברחובות, ציפי קווינט שילוני, הנוגע להרחבות דירות הגג בבניין מורכב במודיעין. את התביעה הגישו בעלי דירות בכניסה מסוימת בבית מורכב, הכולל מספר בניינים הרשומים כולם בחלקה אחת, כנגד בעלי דירות הגג שקיבלו היתר להרחבת דירותיהם בחלל הגג המשותף. על פי ההיתר, בעלי דירות הגג ביקשו להכפיל את שטח דירותיהם על חשבון הרכוש המשותף. המחלוקת בין הצדדים נגעה לפרשנות סעיף בתקנון המשותף, הקובע כי בעל דירה יכול לבנות תוספת בניה, בלא שיזדקק להסכמת בעלי הדירות האחרים. יחד עם זאת, על פי התקנון, התנאי הינו שהדירה הקיימת ותוספת הבנייה לא יעלו על חלקו של בעל הדירה בסך אחוזי הבניה המותרים בחלקה, אלא חלק זה ייגזר מחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף.
התובעים טענו שהסעיף אינו מאפשר הרחבה כלל בלי לקבל את ההסכמות הנדרשות על פי חוק המקרקעין. המפקחת דחתה טענה זו, לאור הוראת התקנון המוסכם. השאלה העיקרית נגעה להיקף הבניה האפשרי לניצול בלי צורך בהסכמת הצדדים. הנתבעים ביקשו לגזור את ההיקף המותר מתוך סך זכויות הבניה, הכולל את השטח העיקרי ושטחי השירות יחדיו, ולהסב כמעט הכל לשטחים עיקריים.
בפסק הדין דחתה המפקחת גישה זו וקבעה, כי ההיקף המותר ייגזר מחלקם של הנתבעים ברכוש המשותף, כשהוא מוכפל בשטחים עיקריים בנפרד ובשטחי שרות בנפרד. עוד הוסיפה המפקחת, כי גישת הנתבעים תוביל למצב לפיו בעלי הדירות הראשונים שיבנו "יחסלו" לשאר בעלי הדירות את השטחים העיקריים ואלו יוותרו עם שטחי שירות בלבד. תוצאה זו אינה מתקבלת על הדעת.
בסופו של דבר, ניתן צו מניעה האוסר על הנתבעים להרחיב את דירותיהם מעבר ל-89.28 מ"ר שטחים עיקריים ו-57.81 מ"ר שטחי שירות (כששטחים אלו כוללים את שטח הדירה הבנוי בפועל), וכן ניתן צו מניעה האוסר על הנתבעים להסב שטח מן הרכוש המשותף לטובת שתי חניות.
