הקלה משמעותית בניכויי מס במקור בעסקאות נדלן

עושים חשבון. אילוסטרציה: Igor Ostapchuk | שאטרסטוק

חקיקת חובת תשלום המקדמה משנת 2011 גרמה לכפל ניכוי מס במקור. רק לאחרונה הוסדר כפל זה. כידוע, הבירוקרטיה בענף הנדל"ן בישראל היא מהגבוהות בעולם. מחקרים שנעשים על ידי ארגונים בינלאומיים שונים, מצביעים על-כך שישראל נמצאת בין המקומות הראשונים בעולם (לרעה) בפערי הזמן שבין ביצוע עסקת נדל"ן לסיומה ברישום.

על מנת להתמודד עם נתון זה, ביקשה רשות המסים להקל בהליך קבלת אישורי מסים בעסקאות נדל"ן. שכן חלק גדול מפערי הזמנים שממועד חתימת ההסכם ועד לרישומו בטאבו, נובע מהצורך בהמתנה לקבלת אישורי מסים.

משכך, בשנת 2011 כחלק מתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, נקבעה לראשונה, חובת תשלום מקדמה בעסקאות נדל"ן בישראל. חובת תשלום המקדמה זהה במהותה לחובת ניכוי מס במקור החלה מכוח פקודת מס הכנסה. ובעיקרה – קונה מחויב להעביר חלק מתשלום התמורה ישירות לרשות המסים. ומנגד, רשות המסים מנפיקה לרוכש אישור תשלום מס שבח שבעזרתו ניתן לרשום את העסקה בטאבו.

במשך השנים שוכללה שיטת חובת תשלום המקדמה, והיא הותאמה אף לעסקאות של קבלנים (לעניין גריעת התמורה מחשבונות ליווי בנקאיים), ואפילו לצורך קבלת שובר מס רכישה. הרעיון העומד ביסוד חובת תשלום המקדמה הוא שלא לקחת את הרוכש כבן ערובה בדיוני השומות של המוכר.

על פי חוק עומדת לטובת רשות המסים תקופה של שמונה חודשים בשלב א' של השומה, ממועד הגשת השומה העצמית, לעריכת שומה. ואם הנישום מגיש השגה, הרי שהשומה תתעכב בעוד שנה תמימה. בהתאם להיגיון המונח ביסוד חובת תשלום המקדמה, בתמורה העולה על 40% (או 80% במקרים של קבלנים) כבר ניתן לקבל את אישורי המסים של המוכר.

אלא שכמו במקרים רבים, התגלה במשך השנים, כי הזנב החל מכשכש בכלב. מאחר ושיעור ניכוי המקדמה הוא גבוה יחסית, נוצר למוכרים אינטרס לנקוט בהליך הפחתת המקדמה, דבר שיצר הלכה למעשה הליך "קדם שומתי" בפני עצמו שגורר התדיינויות רבות.

כך או כך, חקיקת חובת ניכוי המקדמה בשנת 2011 לא נעשתה תוך התחשבות בחובת ניכוי מס במקור על-פי תקנות מס הכנסה. חובת ניכוי מס במקור חלה על כלל התשלומים שמועברים על ידי נישומים בעלי מחזור הכנסות מסוים, והיא חלה גם על תשלומים בגין רכישת מקרקעין.

כך יוצא, שהחל משנת 2011, דווקא גופים מסחריים כפופים לחובת ניכוי מסים כפולה: הן זו ה"כללית" מכוח תקנות שירותים ונכסים, והן מכוח חוק מיסוי מקרקעין בדמות חובת ניכוי המקדמה. לכל חובת ניכוי סט כללים והוראות עצמאיים שאינם מתחשבים האחד בשני, כך שנוצר במקרים רבים כפל ניכוי מס בפועל.

בעיה זו באה לקיצה לפני קצת יותר מחודש. רשות המסים ביצעה תיקון לתקנות ניכוי מס במקור ולפיו לא תחול חובת ניכוי מס במקור במקרה שבו חלה חובת הניכוי. מלשון התיקון עולה, כי מספיק שתחול חובת תשלום מקדמה עתידי, בכדי לפתור מחובת ניכוי מס במקור כבר כעת.

לדוגמא – חובת ניכוי המקדמה חלה ברגיל מכל תמורה העולה על 40%. ואילו חובת ניכוי מס במקור חלה על כל תשלום ותשלום. מנוסח תיקון החקיקה עולה, כי המשלם יכול שלא לנכות מס במקור גם מכל התשלומים שעד 40% מהתמורה, רק לאור הידיעה כי בעתיד, עת ישלם תמורה העולה על 40%, ינכה בהתאם לחובת ניכוי המקדמה.

הקלה נוספת היא שהפחתת המקדמה מהווה אף היא עילה לפטור מניכוי מס במקור. כך, במקרה לדוגמא בו המוכר מבצע עסקה בהפסד או ללא כל רווח, והוא יקטין את חובת ניכוי המקדמה לאפס, יהווה הדבר עילה מספקת לפטור את העסקה מניכוי מס במקור בסט הכללים מכוח תקנות מס הכנסה.