יזמי נדל"ן? אולי כדאי לכם להכיר את 'מזנין'

כאן בונים. צילום: 77042365 | שאטרסטוק

אחת הבעיות הקשות של חברות נדל"ן היא פערי עיתוי. חברה משקיעה את הונה העצמי בפרויקטים ותוכל לחלץ את חלקו רק לקראת סיום הפרויקט, הרווח ויתרת ההון העצמי יחולצו רק עם השלמת הפרויקט.

כך נוצר מצב בו לחברה הון רב שלא ניתן להשתמש בו למשך חיי הפרויקט, לפחות שנה חצי. אך החברה זקוקה להון על-מנת לקדם פרויקטים נוספים וכן לצרכים מידיים, דוגמת רכישה מזדמנת של קרקע במחיר מציאה, ולחברה אין מספיק הון על-מנת להשלימה.

כאן נכנסת לתמונה הלוואת ה'מזנין' שמאפשרת מינוף להרחבת פעילות החברה, לרכישת קרקעות, הגדלת מספר הפרויקטים המבוצעים או הגדלת היקף הפרויקטים. המונח מזנין (Mezzanine) במקורו הוא קומת ביניים בין קומת הקרקע לקומה העליונה. בעגה המקצועית מדובר בהלוואת ביניים לשם השלמת הון עצמי בפרויקטי נדל"ן, לעיתים קוראים להלוואה זו גם "חוב נחות" ו"משלים הון" ומדובר למעשה במנוף פיננסי ייעודי לתחום הנדל"ן.

לדוגמא, יזם שהשתמש בסוג מנוף זה לצורך רכישת קרקע במיקום מרכזי ובמחיר אטרקטיבי. העסקה "נפלה" עליו ביום בהיר אחד והוא, אשר מרבית הונו היה מושקע בפרויקטים בביצוע, ללא יכולת לחלצו, הזדקק ל-90% מימון, במקרה זה היזם הביא 10% משווי הקרקע וגוף מממן השלים את היתרה, 70% במחיר בנקאי ויתרת ה-20% במחירי מזנין.

בשנים האחרונות, עם גאות שוק הנדל"ן המקומי, אנו רואים יותר ויותר גורמים שמרחיבים את מטריית פתרונות המימון שלהם ומציעים גם הלוואות מזנין, עם גורמים אלה ניתן למנות גורמים בנקאיים וחוץ בנקאיים.

רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו ל'ביזנעס' בפייסבוק

מתי כדאית הלוואת מזנין?

מחיר השלמת ההון הוא דו-ספרתי(!) ותלוי בלקוח ובעסקה הספציפית, אך למרות המחיר הגבוה, ישנם מספר מקרים בהם כדאי לעשות שימוש בכלי זה:

קפיצת מדרגה בהיקף הפרויקטים: הגדלת מספר יחידות הדיור בפרויקט בודד, מהקמה של עשרים יחידות להקמה של 35 יחידות.

רכישת קרקע חדשה כאשר ההון העצמי הקיים מושקע בפרויקטים בביצוע: כפי הדוגמא שהבאתי לעיל או לחלופין כאשר מבוצעת הגדלה של מספר הפרויקטים הפעילים. נניח שלחברה סך של עשרה מיליון שקל הון עצמי, במקום להקים פרויקט אחד בהיקף עלויות של חמישים מיליון לפי 20% הון עצמי, תוכל החברה להקים שני פרויקטים בהיקף של 50 מיליון לפי 10% הון עצמי. את עשרה המיליון הנוספים תגייס החברה מהגוף המלווה או ממשלימי הון ייעודיים.

ניתן לחלק את משלימי ההון לשלושה סוגים: הראשון, משלימי הון של הגוף המממן – קרן ייעודית של הגוף המלווה אשר יחלק את האשראי שניתן לפרויקט לחוב בכיר (במחירים בנקאיים) וחוב נחות חלף הון עצמי (במחירי מזנין).

השני, קרן חיצונית אשר תעמיד הלוואה ייעודית להון העצמי כנגד ריבית, קרן זו תיכלל בהסכם המימון ותקבל כנגד ההלוואה שעבוד מדרגה שנייה על הפרויקט. הסוג השלישי הוא קרן חיצונית שתעמיד את ההלוואה כנגד ריבית והשתתפות ברווחי הפרויקט, זוהי החלופה היקרה ביותר וכדאי תמיד לבחון את שתי החלופות הראשונות טרם לקיחתה.

הניסיון מלמד שבמקרים רבים, בחינת כדאיות שימוש במזנין היא דבר מורכב שעיקרו כולל את ניסיונה של הקרן, שישפיע על הליווי והסכמת הגוף המממן לשיתוף פעולה, רווחיות הפרויקט, האם הפרויקט יוכל לספוג עלות נוספת ועדיין להציג רווחיות נאותה לליווי, וכן בחינה של צרכי היזם, מהו שיעור המימון האופטימאלי הן בהיבט הפרויקט הבודד והן בהיבט הכולל של החברה.

לעיתים לפרויקט הנוכחי יש לחברה הון עצמי מספק, אך במידה ולא יעשה שימוש במזנין כעת, החברה תתקשה להוציא לפועל את הפרויקט הקרוב הבא, כך שנעדיף לעשות שימוש במזנין ולהוציא לפועל שני פרויקטים בפרק זמן קצר ובמקסום ההון העצמי.

דורון מלמד הוא מנהל מחלקת הנדל"ן של 'אלוני האפט' המלווה יזמים בתהליך גיוס מימון לפרויקטים.